李宇嘉：建立房地产长效机制 应从重建市场秩序入手

李宇嘉

上周末召开的中共中央政治局会议，在分析研究2017年经济工作时提出，2017年是推进供给侧结构性改革的深化之年，要深入推进“三去一降一补”，要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

笔者认为，十八大以来，以供给侧结构性改革打破转型困境的架构已建立，未来将进入改革“深化期”。就房地产而言，尽管市场化发展已有20年，但短期应急式管理较为多见，各界渴望长效机制尽快出炉，以攻克行业积弊以及对经济金融的掣肘。

本轮楼市调控，之所以再次启动行政干预并在需求端加码，市场失灵倒逼政府干预强化是重要原因。今年以来，实体经济盈利下滑，“资产配置荒”预期强烈，由于金融监管的不尽完善，旨在稳定经济和助推转型的宽松货币政策被少数人异化为“加杠杆”的资产配置盛宴。

基于控制系统性风险的考虑，管理层不得不再次行政干预以纠偏市场失灵。但是，调控只是将部分需求和流动性暂时摁住，未来总体宽松的货币政策基调、人口流入不会改变，“资产配置荒”难以改观，热点城市楼市资产泡沫风险犹存。

目前，市场监管上还存在“短板”，比如今年4月住建部透露，未来将落实新建商品房、二手房买卖合同网签备案制度，实现网签业务系统全覆盖。这意味着还有一些三四线城市没有网签备案制度，“一房多卖”情况仍然存在。有的二线城市，尽管已建立网签备案制度，但执行不到位。比如，有的开发商通过“假网签”来捂盘惜售、制造供不应求的假象，这些都源于网签备案制度在监管上有疏漏。

近期，住建部相继公布两批房地产开发企业、中介机构违法违规“黑名单”，其中不乏一些知名企业。这些企业主要涉嫌发布虚假广告，恶意编造散布谣言，制造房源紧张气氛，采取违规预售、捂盘惜售等手段，煽动消费者购房，以抬高房价、牟取私利等。事实上，中介机构、开发企业以及近年来兴起的自媒体中，上述违规行为普遍存在，在很多城市甚至成为见怪不怪的“潜规则”。由此，重建市场基础秩序，已经成为监管的基本内容，也是建设长效机制的第一步。

但是，多年来房地产市场监管更多地集中在上游开发和预售审批上，对中下游销售端（包括二手房）及牵涉到房企、中介机构、媒体的行为监管较少。同时，近年来热点城市楼市已进入存量时代，一线和二线城市二手房交易占比分别达到60%和50%，中介代理、估价、按揭等环节牵涉的行业内人群庞大，京沪深房产中介从业人员为开发企业的2倍以上。但监管重点依旧在上游开发和新房市场，二手房交易、中介机构、自媒体在很大程度上处于野蛮生长的态势。

随着存量房交易占比越来越大，有限的行政资源无法应对，未来行业监管链条必须要重构。目前，热点城市一个行政区的房地产管理部门，专职房地产市场管理的可能就3~5个人，但辖区内仅中介从业人员就有数千甚至更多。

基于此，借鉴发达国家的经验，必须要发挥行业协会自律管理的作用。例如住建部发布“黑名单”就是行业自律的一种形式。行业自律要以“授信激励、失信惩戒”为原则，让失信者寸步难行（无人买其房、无人找其代理），倒逼市场形成诚信的威慑作用和经营习惯。

行政监管、行业自律和社会管理将是未来房地产管理的三股力量。行业公共属性突出，管理社会化的情况下，合理配置管理资源也是监管的重要内容。因此，要建立全面准确、可得性强的数据体系。目前，楼市在杠杆率、房价收入比、住房自有率、库存及消化周期等方面的结论差别很大，甚至截然相反，原因就在于数据的制约。

此外，热点城市土地供应不足，症结在于工业用地盘活难度大。由于产能过剩、外需疲软，新经济成为转型方向，热点城市大片工业用地亟待盘活。但土地掌握在国企手里，若转向住宅，规划和用途管制的上位法横亘在面前，要么补缴巨额土地出让金（过去这些土地是无偿划拨的），还要自建生活配套；要么，到期后政府收回重新“招拍挂”。

目前，为降低成本，借助创业创新政策东风，掌握土地的国企都在打造创新型产业用房、创意园区等，但一窝蜂后办公商业就过剩了，住宅用地供应紧张没有得到缓减。因此，盘活存量须在用途管制、利益平衡上做系统的政策设计。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）