好屋中国估值被楼市调控“闪了一下腰” 明牌珠宝欲调整重组预案

每经记者 杜冉乐

每经编辑 隋丕宁

最近两个多月的成交数据表明，调控新政正在深度影响楼市，尤其是热点城市“退烧”迹象显著。

12月7日，明牌珠宝（002574，SZ）发布公告称，9月底以来部分城市陆续出台楼市调控政策，可能会对其重大资产重组标的——好屋中国的经营产生影响，将标的资产审计及评估基准日调整至今年底。

去年底，明牌珠宝已收购好屋中国1/4股权，年内这次收购标的的整体估值却比前次估值整体多出4亿元。好屋中国回应称，上半年楼市较好，公司业务也有创新和提升。

日前，《每日经济新闻》曾报道了58同城、房多多等因调控而受到影响，如今处于资本化风口的好屋中国也难以置身事外。接下来，到底会怎样？

评估时点延长折射调控效应

3年前，好屋中国突然闯入成都，开启全国化序幕。外界才知晓，这不仅是一家苏州的房产互联网中介，彼时号称“独立经纪人”数量已破50万人，试图一举压倒传统中介。

如今，华东和西南在好屋中国的业务版图中份额占比最大，对接开发商的项目资源也较多。当前楼市周期性波动加上调控加剧，这家房产中介也被卷入风暴眼之中。

去年底，明牌珠宝曾斥资7亿元收购好屋中国25%股权，试图弥补其原来的珠宝主业因渠道资源不足而遇到的瓶颈问题。不过，今年9月份，明牌珠宝又抛出了重大资产重组预案，试图以股份加现金支付方式集中收购好屋中国剩下的75%股权，收购价24亿元。记者注意到，好屋中国前次被收购时整体估值28亿元，但这次整体估值却成了32亿元，前后估值差额达4亿元。

更为关键的是，好屋中国前次承诺未来3年实现净利分别为1.8亿、2.5亿和3.2亿元，而此次收购承诺净利则变成了1.9亿、4.4亿和7.6亿元，前后对照不难发现，后两年业绩承诺几乎翻倍。

明牌珠宝投资者调研活动记录显示，好屋中国相关负责人说，“2016年上半年房地产市场比较好，此外公司还有一些业务上的升级和创新，双方根据市场的情况来考量，再加上公司业绩的因素，最终确定的估值为32亿元。”

如今，楼市环境突变，热点楼市加码调控，也成了明牌珠宝此次重组预案调整的直接动因。

明牌珠宝称，为了全面反映标的公司——好屋中国的经营和价值，以及本次重大资产重组对本公司的影响，遂决定将该标的资产审计及评估基准日从今年6月底调整为今年12月底。

易屋之家创始人兼CEO、好屋中国前成都公司副总经理张弘告诉《每日经济新闻》记者，调控对开发商影响比较大。对于020平台来说，开发商的挖客需求会更大。

10万亿市场或诞生三四家大鳄

据悉，开发商给好屋中国的佣金比例大概是1%~1.5%。好屋中国相关负责人说，首先开发商个性化广告越来越少，营销费用有所下降；其次代理费用下降，原先是1.2%左右，现在能降到0.6%~0.7%。两方面合计大概节省1%，可以支付给好屋。

好屋中国官网数据透露，截至今年3月份，该公司经纪人数量已突破500万人，4月份已实现全国百城布局。相比于2013年6月经纪人数量首次突破10万人，仅隔了约3年半。

好屋中国前述负责人表示，从整个行业来看，目前新房的交易量要远大于二手房（其中新房市场大概8万到10万亿元规模）。伴随城镇化进一步深化，未来5年仍将延续这个趋势。

3年前，好屋中国实施全国化扩张，包括房多多、平安好房、华燕房盟、楼市通、爱屋吉屋等房产电商平台随后纷纷创立并迅速崛起。伴随各种销售利器出现，房产投融资服务也随之井喷。

比如，成立于2015年的易屋之家，目前已全国成立15家分公司，涉及北京、成都、南京、南宁、西安、厦门、青岛等，入驻房产经纪人接近6万。

张弘告诉记者，易屋之家的模式是以类Uber方式快速进入房地产电商领域，让企业经济变成了个体经济，用移动互联网技术方式解决购房客户信息不对称问题，谁能为客户解决问题，谁才能在市场立足。

“整个销售产业链逐渐变化，代理公司的作用越来越小。目前一线城市客户来源中，约有40%~50%由中介经纪人带来。”好屋中国前述负责人说。

这间接证实了不少房产电商为何加码布局一线及新一线城市。市场上，不少类似易屋之家等平台仍在扩张，像规模已达到一定量级的好屋中国加码资本化，除了如外界猜测其资金诉求，提升业务能力与平台公信力等目的之外，另一个野心是为未来在资本市场收购和整合做铺垫。

“每一轮调控后，没有竞争力的中小企业会被淘汰。未来1~2年会出现3~4家大型企业。”好屋中国相关负责人预判，因为市场非常大（8万~10万亿元），一家独大的可能性较低。未来三五年，好屋将进一步扩大经纪人平台，建立诚信体系。除了住宅，未来或将在商业、大宗交易、海外布局上有所突破。