再传铁狮门将脱手成都麓岭汇 在华项目屡成“弃子”只因水土不服？

每经实习记者 马玮炜

每经编辑 王婷婷

近日，有媒体爆料，美国铁狮门欲出售旗下位于成都的麓岭汇项目。这并不是麓岭汇第一次被传将成“弃子”，近年成都业界一直传言铁狮门有意整体出售麓岭汇，“绯闻主角”的名单中还曾出现过恒大的名字。

放眼全国，仅在天津、上海、成都、苏州和深圳有项目的铁狮门，却屡屡上演将项目转手的戏码，让外界对其动机十分疑惑。

在业内看来，擅长产品打造，且熟稔轻资产管理模式的铁狮门，或许并非没有能力将项目运营好，但出于中国调控、国内零售市场等环境差异太大，“水土不服”使得美国大佬来到中国，行进得比较艰难。

铁狮门在蓉表现冷淡 麓岭汇项目再传将“易”

自2006年进军中国市场，铁狮门先后在天津、上海、成都、苏州和深圳进行布局。2008年铁狮门已经着手了成都首发项目的打造（项目后命名晶融汇）。不过，第二发产品，铁狮门却没有延续传统中心区的理念，选择在距离主城区较远的天府新区麓山大道打造了总面积200多亩的高端项目，邀请了曾荣获“新加坡总统奖”的设计师卜迪曼执笔，各项配置标准也都很高。

但项目定价18000元/平左右，比一街之隔的本土豪宅麓湖生态城的价格，每平米基本高出400元/平（按均价算），市场认可度有限，去化也较疲软。虽然近年铁狮门对麓岭汇的售价进行过调整，部分产品降至8000/平，还有送地暖、新风系统等活动，铁狮门也利用主城核心区晶融汇的临街大面积落地广告给麓岭汇造势，但依然收效不明显。

与此同时，晶融汇一期写字楼在2015年已被爆出整体出售给了中国平安；公寓基本售罄，购物中心则由铁狮门自持，目前铁狮门官网上也依然挂有“成都晶融汇”，但项目运营相较周边IFS和远洋太古里两大项目而言较为冷淡。

“铁狮门在成都整体状况都很平淡，一副要退场的感觉。”此前不少业内人士都有过类似评价。

因而近年，成都麓岭汇一直在传“被收购”，从恒大到本地金主，买主不断。直至今年，项目再度爆出将整体出售。

也有业内人士透露，铁狮门一直倾向于寻求项目的整体出售。因为如果自身无法将项目运营出高溢价，用一个好价钱卖掉，也是不错的选择，实际上铁狮门以往的若干次转手操作都不会被低估，在华项目的几次易主，价格也都很不错。

屡屡弃“子”，铁狮门进华十年仍水土不服？

的确，麓岭汇并不是铁狮门在中国卖掉的第一个项目。近年，铁狮门先后放弃了天津和上海的部分项目。

2015年年底，铁狮门就将上海尚浦领世项目的住宅部分卖给了万科。这个项目曾花费了铁狮门近70亿，易主后化身今日的万科翡翠江湾。

就铁狮门在上海的项目而言，其产品打造、资本运营等能力都可圈可点。但似乎面对国内的高地价和楼市环境，铁狮门还没有摸索出一条能快速释放项目溢价的模式。

资料显示，2008年铁狮门以总价67.5亿元拿下上海杨浦区新江湾城F地块时，创造了当时上海土地拍卖的最高总价纪录，随后“地王效应”显现，吸引了很多开发商跟进，也提升了楼市预期，区域房价快速飙升。

但铁狮门似乎并没有由此享受到市场上扬的利好，因为2010年新一轮调控政策出台，新江湾城区域不少项目价格迅速滑落。

根据易居智库提供的数据，2011年板块成交价在46866元/平，2012年已跌至39819元/平，之后一直在此区间波动。

直至2015年，信达在区域造出“地王”，市场预期再一次被推升，板块成交价涨至55545元/平，但当时铁狮门已经“去意已决”，年底就将项目转手万科了。

“价格卖不上去，是铁狮门在中国市场遭遇的主要问题之一。”优淘城总裁薛建雄认为，美国的房子都很大，中国人住的房子都小很多；美国成熟市场对房屋品质要求高，铁狮门对品质也非常讲究，舍得高价钱造好房子，但像上海项目，成本又非常高。颇多不同，让铁狮门在国内项目运营得非常吃力。

据了解，铁狮门在上海位于前滩板块的晶耀名邸项目，本已经要进入销售阶段，却因为碰上本轮调控，迟迟不得预售证，暂时搁置。

铁狮门在中国打造房地产项目的情况似乎不如人意，但其作为老牌房地产企业，品质和实力却不容忽视。

这也是为何铁狮门在国内受到众多企业推崇，并屡屡与万科、联想等企业合作的原因。2013年万科与铁狮门合作打造美国旧金山富升街201地块，万科持有70%股权，铁狮门持股30%，负责项目的设计、开发、销售和运营。外界称，持多数股份的万科，更像一个学习者的角色。

而2015年底，又有消息就指出，因为铁狮门突出的产品打造能力，深圳后海联想国际总部内定地块拟指定与铁狮门合作，打造出与众不同的综合体崭新形象。

由此，易居研究院智库中心研究总监严跃进就直言，虽然铁狮门在国内市场运营呈现出“水土不服”的情况，但无论是品质打造，土地价值培育（铁狮门所获土地的成长性普遍很高），还是资产运作技巧（比如募集资金方式），铁狮门都有很多方面值得国内房企学习。