中天城投豪掷20亿转身城市运营商 跨省抢食PPP项目运作

每经记者 杜冉乐

临近2016年收官之际，一线房企如万科、恒大提前1个月锁定了3000亿元销售额，尽管这些房企乐观预期明年或能突破4000亿，但毕竟市场已变，大多数房企或许不能如此有信心。

12月初，中天城投（000540，SZ）公告其拟出资20亿元设立中天城投有限公司，作为公司房地产业务开发投资运营平台，推进其战略转型进程，实现分类运营和归口管理。

实际上，去年以来中天城投作为贵州省域化的房地产开发商，已多次跻身机构统计的全国百强房企销售之列，而且一个单盘的销售额可达百亿，传统房地产业务的表现并不差。但今年以来，中天城投依然加快了“大金融、大健康和精品地产”战略，屡次通过控股公司形式介入云南、四川等区域的城市基础设施，尤其是火热的PPP（政府与社会资本合作）项目运作。

业内看来，这主要是因为贵州及周边兄弟省份受益于国家多项重大战略，迎来大发展契机，中天城投顺势转变了战略。

跨省抢食城市运营

一直以来，中天城投对外宣称自己是贵州省首家上市公司，也是该省唯一的一家上市房企。依此来看，房地产特色在该公司身上显露无疑。

从介入一二级联动开发的“方舟系”产品线如未来方舟、假日方舟等，到承接贵州省繁重的保障房建设任务，再到大规模开发“贵州金融城”，背后均与中天城投密不可分。

克而瑞研究统计，2015年中天城投实现房地产销售金额193.1亿元，名列全国房企第51位；实现销售面积231.5万平方米，名列全国房企第30位。

从房地产业务来看，中天城投除了2014年在南京拿地涉足首个省外地产项目之外，并未进入全国化扩张，一直以省域化开发为主。

按照上述机构的统计，今年前11个月，典型一二线房企销售额再次刷新历史纪录，相对而言，中天城投虽在规模上仍占优势，实现销售面积257.1万平方米，排名全国第31位，但受制于其所布局的贵阳、遵义等贵州省内城市售价偏低等影响，虽然已实现销售金额197.1亿元，已超过去年历史业绩，但其排名仅位于72位。

随着房地产集中化与轻资产化，中天城投去年开始转向开放式地产战略，日前已出资40亿元成立地产基金，以此为母基金根据不同地产项目设立地产项目子基金，出资5亿元设立中天城投地产开发建设管理公司，以配合前述战略，在全国寻找优质项目。

在中天城投一位内部人士看来，这样做除了能够做大地产规模和投资回报率，还能为快速推进大金融、大健康战略提供资金等保障。

据悉，中天城投拟出资20亿元成立子公司中天城投有限公司，以此为基础，上述子公司通过增资扩股实现对云南华盛基础设施运营管理有限责任公司的控股，控股比例为51%，并与该控股子公司合资成立中天城投集团云南投资开发建设公司，参与当地PPP项目。

同时，中天城投有限公司全资设立中天城投集团四川投资开发建设公司，与贵州两家非关联企业设立中天城投泸州置业，该子公司业务将涵盖铁路、公路、轨道交通、市政基础设施PPP项目投资建设运营；房地产综合开发；酒店经营与管理；会议服务。

介入PPP运作须整合多种资源

巧的是，中天城投集团掌舵人罗玉平即为四川泸州人，日前曾现身于成都举办的川商大会上，受当地政府号召回川投资。去年底，中天城投就与位于泸州的西南医科大学签约布局大健康产业。

今年7月份，中天城投集团大健康产业投资控股有限公司正式成立，注册资本500万元。但相对于大健康产业，中天城投在大金融和房地产领域动作要大的多，也更为频繁。

对于斥巨资设立中天城投有限公司，中天城投上述内部人士解释说，这是为了整合房地产业务，实现各业务板块的分类运营和归口管理公司，降低成本、提升效益。

除此之外，更深层的意图是中天城投想借此积极推进“大金融、大健康、特色精品地产”三大战略，认为这符合其长远发展战略等。

11月中旬，中天城投斥资39亿元增资全资子公司贵阳金控，增资完成后该金控平台的注册资本将高达99亿元，在全国房企发力金控平台上较为罕见。

按其定位，贵阳金控的角色是中天城投“大金融”产业核心平台，构建集持牌类金融业务与创新金融于一体的“全牌照”金控构架。目前，贵阳金控正在进一步收购海际证券与中融人寿等，其中对中融人寿的大举收购已构成其重大资产重组。

另据深交所互动易平台消息，中天城投对外透露其将支持贵州省近年内设立定位于不良资产处置业务的贵州地方性资产管理公司（AMC牌照），优化金融资源配置效率。

去年以来，涉及城市基础设施投资的PPP项目异常火热。据财政部消息，截至今年9月末，全部入库项目10471个，总投资额12.46万亿元，其中已进入执行阶段项目946个，总投资额1.56万亿元。

财政部最新季报透露，全国PPP入库项目的地区和行业集中度均较高，贵州、山东（含青岛）、新疆、四川、内蒙古居前五位，合计占入库项目的近一半；市政工程、交通运输、片区开发3个行业项目居前三位，合计超过入库项目的一半。

值得一提的是，针对上述入库PPP项目回报机制，政府付费类和可行性缺口补助类项目的比重比6月末增加3个百分点，结合6月末该比重比3月末略有提高可见，需要政府付费和政府补贴的项目比重正逐渐提高。

纵观中天城投的历年年报，不难发现其多个年份就因参与了贵州省内不少政府类项目而获得了不菲的现金补贴。

一个不争的事实是PPP项目因涉及城市基建投资，多为投资期长，沉淀资金占用量大，但回报较为稳定，个别领域回报率还较高，尤其是当前“资产荒”背景下，国有资本与民营资本争相强抢食。

据悉，重庆PPP项目发力较早，也较为领先，曾吸引了多层嵌套运作的银行、保险、基金、信托等金融资本进来，甚至还有特色产业类资本。

重庆一位不具名的私募投资机构负责人表示，民营资本参与PPP项目，首先要有较好的政商关系资源，其次随着民资频繁参股金融，对金融运作也越来越成熟，那些具备金融与产业资源整合优势的民间资本更有优势参与其中。