高价拿地遇阻 石榴集团称“全面退出郑州土地市场公开竞买”

每经记者 王杰 每经编辑 隋丕宁

12月4日，石榴集团（前身为K2地产）官方微信发出一则名为《我们投降 我们全面退出郑州土地市场的公开竞买》的公告称，今日，石榴集团经过审慎的评估，决定全面放弃郑州本轮土地市场的竞买参与，虽然我们已经缴纳了8亿元的保证金，并获得了竞买的资格。

石榴集团在公告里表示，“我们看好郑州的发展，我们认同郑州的未来，我们希望以公开公平公正的方式参与郑州的建设。我们用的是企业合规的资金，我们投的是政府公开的招拍挂，我们有的是符合标准的资质。但是，迫于地方同业的压力，我们不得不放弃参与此次竞买，核心的原因竟然是——我们的竞价可能会对当地同业构成压力，当然，作为外来的投资人我们不是竞标‘价格联盟’的一员。”

公告称石榴集团看好郑州楼市，却又要退出这个市场，其背后，郑州楼市究竟发生了什么？《每日经济新闻》记者对此进行了调查。

郑州拿地遇阻

据不完全统计，9月6日之前郑州已在今年拍出过九宗高价地块，恒大、万科、雅居乐、荣盛、碧桂园等地产商均刷新过郑州土地的单价纪录。

当时尚未更名的K2地产也加入进了郑州的“抢地”大军。河南商报报道，7月7日，郑州高新区三块地公开拍卖，K2以每亩763万元的单价竞得郑政出（2016）72号（网）地块，高出起始价4.12亿。这让本来一直参与该地块合村并城改造并耗费大量资金和精力的本土开发商非常尴尬。近期，K2地产又参与了其他城改地块与合村并城地块的竞拍，原本起始价拿地的规则被打破，多家房企均为拍地付出了上千万的竞拍成本。

随后，一份名为“郑土资文【2016】720号”郑州市国土资源局呈报市政府《关于郑政出（2016）72号（网）土地出让后有关问题处理意见的请示》的文件在坊间流传。文中以K2地产提交审核资料不全、不符合规定为由，认定K2地产7月7日竞得的“郑政出（2016）72号地”行为是“无效竞买”，并给予三项处罚：1、扣押竞买保证金；2、纳入黑名单、不得参加郑州土地公开出让交易活动；3、该地块另行组织出让，出让价格低于本次挂牌成交价的差额部分，由K2地产支付赔偿。

据72号地块的挂牌出让公告显示，该幅地块的竞买保证金为2.62亿元。关于上述文件的真伪，《每日经济新闻》记者尚未从官方渠道得到回应。

7月15日，K2地产在官微上对上述文件发表声明称，目前“并未从任何官方渠道接受到类似信息，无法证明此文件真伪。”

石榴集团在郑州市场拿地遇阻，是因为动了别人的奶酪？

据了解，郑州城中村改造起源于2003年的西史赵村城改，几年之后“103号文件”出炉，“政府让利，村民受益，企业得利”的城中村改造“郑州模式”逐步成熟并轰动全国。

该模式可以简单概括为“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”，即城中村改造过程中，企业先与村民、村委会甚至所在辖区主管单位进行接触，私下达成一致意见，以支付一定数额定金为代价签署所谓“协议”，之后再由政府介入，将土地收归国有，进入一级土地市场，然后走个过场进行公开网拍，开发商以底价成交，拍地后政府再返还一定比例作为开发商前期垫资的补偿。

9宗土地未挂牌已有主？

12月9日，郑州有9宗地将挂牌出让，这是郑州住宅用地断供3个月后的重新拍卖，也是郑州土地“熔断”机制实施后的首次出让。就在2016年的最后一个月，石榴集团又杀回来了。

石榴集团也表示，已经缴纳了8亿元的保证金，并获得了竞买的资格。

来自中原楼市网的消息，上述9宗地块中，112、113、115、116、117号土地为城改用地，114、118、119、120号地为合村并城用地，按照此前郑州“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”的潜规则来说，这9宗地应该是“有主”的。

针对上述说法，记者尚未得到郑州官方确认。

石榴集团相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，保证金如何处理，尚未有具体细节，目前只能以公告为准。

石榴集团在公告中表示，“我们看好郑州的发展，我们认同郑州的未来，我们希望以公开公平公正的方式参与郑州的建设。我们用的是企业合规的资金，我们投的是政府公开的招拍挂，我们有的是符合标准的资质。但是，迫于地方同业的压力，我们不得不放弃参与此次竞买，核心的原因竟然是——我们的竞价可能会对当地同业构成压力，当然，作为外来的投资人我们不是竞标‘价格联盟’的一员。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，出现上述问题也说明郑州市在旧城改造、土地一二级开发环节上存在漏洞。从实际情况看，当地房企的“抗议”说明这会影响他们在当地的动拆迁项目的推进。外来房企到此类城市，按照招拍挂的程序难以拍得土地，也会耗费较大的成本。他建议当地土地出让相关部门应该出台一份更细致具有参考价值的出让规则明细文本，进而防范相应矛盾出现。

郑州的城中村改造将走向何方？和昌地产前总裁韩恺曾经在《城中村，不能再这样玩的游戏中》一文中说道，推动着城区建设、改善居住环境、提升城市品位的郑州城中村改造中“以小博大”的游戏现状，暗藏危机。