北京一年供地只够卖1个月 未来购房者只能转向二手房？

每经记者 庞静涛

12月1日，北京国土官方网站公布第二批“限房价、竞地价”地块的竞得结果，随之，2016年北京商品住宅用地出让拍卖即将收官。

结果显示，“930新政”后北京出让的6宗“限房价、竞地价”地块中，4宗（即此次公布的第二批地块）地块中的为普通商品房用地，竞得企业需100%持有住宅部分70年，这意味着这四个项目日后建成的住宅房源将无法进入市场销售。

由此也可见，自持比例的提高，将直接导致新房销售市场供应减少。

而中原地产数据显示，今年北京出让的普通商品住宅用地中，允许进入市场销售的仅有39万平方米，一般商品住宅的容积率不超过2，即看可推测未来建成的房源不超过80万平方米。按北京前10月70万平方米/月的销售面积计算，北京新房市场（去除自持）或仅够卖1个月。

自持条款苛刻 企业热情仍高

北京第二批“限房价、竞地价”地块在竞拍时，无一例外都进入70年持有的阶段，业内惊呼未来“未来不亏损的可能，小！”。

但此次出让的4宗土地依然得到了企业的追捧。其中黄村兴华大街0305号地块的竞争最为激烈，龙湖、首开、融创、碧桂园、首创、万科、保利等19家房企都参与了角逐，在地块溢价率达48%、楼面达2.8万元/平方米时，中铁、龙湖和首开联合体、中铁建、万科和住总联合体、保利、绿城和九龙仓联合体及国瑞，5方竞报的自持商品住房面积比例均达到100%。

按照流程，竞拍转入“报高标准商品住宅建设方案”的程序，最终中铁建赢得方案评比，最终拿下地块。

另外三宗地块（位于海淀区永丰产业基地）同样受到多家房企追捧，最终竞得方的住宅部分持有率均达到100%，且自持70年。

对于地块的盈利空间，中原地产首席分析师张大伟表示不乐观，其认为房企不亏损的可能性很小，拿地多是战略举措。

张大伟认为 ，项目要变现，未来可能的途径只有租金REITs或者股权整体转让。但估值不可能按照销售价格计算，如按照70年租金计算，除非发生严重的通货膨胀，否则按照4宗地的区位，价值将非常低。

房企也表达过类似的言论，多位房企投资人士向记者表示，单纯靠租金盈利不是不能，但是很难，通过股权转让或资产证券化是途径，但其实用哪种途径，大家并没有想好。目前拿地更多是出于战略需求，毕竟不拿地就可能退出市场。

1年的供地只够卖1个月 房企购房者都担忧

来自中原地产数据显示，截至目前，北京已经挂牌成交的10宗含住宅用地，合计用地面积为142万平方米，用于销售的普通商品住宅用地仅39万平方米。

中国指数研究院数据显示，前10月，北京商品住宅（不含保障性住房）新增供应面积702万平方米，月均新增面积为70万平方米；成交面积1264万平方，月均销售面积126万平方米。

金地集团一业内人士表示，商品住宅用地容积率一般不超过2，以此计算，今年北京新增的普通商品住宅建筑面积不足80万方。

这也即是说，2016年北京推了一年的地，最后建成的新房，或只能满足市场1个月的销售。

“这主要是因为，最近几个月北京成交的几宗商品房住宅用地全部为保障房或开发商100%自持。”张大伟指出。

9月30日北京发布新的楼市调控政策，试点“限定销售价格”的措施，当报价达到上限时，转为竞报企业自持商品住房面积。并且，鼓励房企将自持部分住宅作为租赁房源。

随后，11月16-17日北京首批“限房价、竞地价”地块竞拍，以所有竞得开发商100%自持收尾。业内一度担心，自持比例过高将影响商品房的供应。

实际上，担忧的还有购房者。因为上述土地拍卖政策带来的或是北京新房市场的再度“缩水”。

“未来北京新建的商品房基本会“高端化”，明年北京市场的刚需和首改客户可以更多选择二手房。”张大伟表示。

北京的二手房市场确实呈快速扩张的态势。中国指数研究院数据显示，2016年前10月，北京二手商品住宅成交面积为3072万平方米，是新建商品住宅成交面积的2.43倍，新房成交增速不及二手房。同时，今年前10月，北京新建商品住宅成交面积同比上涨不足10%，而二手房住宅成交面积上涨18%。

上述业内人士认为，北京住宅地块地价的上涨速度已经超出房价，现在的地价与周边二手房持平，有的甚至高于二手房价，开发商只能通过提升产品质量，把溢价尽量做高一点。