首付认房又认贷 沪津楼市调控再加码

◎每经记者 吴若凡

昨日（11月28日）晚间，上海住建委公布房贷新政：自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在上海市已拥有1套住房的、或在上海市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。同日，天津也发布房贷新规，在提高首付的同时，对首付人群的认定也要参考商贷因素。

此外，上海市住房公积金管理委员会当天还印发通知，要求严格执行公积金差别化信贷政策，调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

值得注意的是，上海原先对首付认定时，是只认房不认贷的，但现在哪怕房子转卖各种流程做得再干净，只要还能查到贷款未结清等情况，依然要受到限制。而且，此次政策要求加大审核力度，核查购房者的全国征信。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示：原先信贷政策只认房，不认贷，即只要出清手中房源，再买还是首套。调整后的政策既认房又认贷，意味着，只要以前有信贷记录，再买房都认定是第二套，新政对改善型购房需求的冲击尤为明显。当前上海中环以内置换买家达到九成，外环平均为六成，新政实施后这部分购房需求会受到制约。

与此同时，此次上海楼市调控要求，首套房比例由30%提高到35%。对此，有分析指出，这对购房者的心理影响大于实际。因首套房一般都是以自己居住为主，以上海新房套均500万元来算，也就多了20多万元的首付，对于有购买能力的买家而言，不能构成多大制约。此次楼市新政主要是对于置换购房的影响较大，本来置换是上海购房的主流，这次限制了将近九成的人群。

值得一提的是，上海还将公积金杠杆进行了调整，上海市住房公积金管理委员会表示，此次调整是使得公积金资源更多地保障刚需购房群体。另外政策也对公积金缴存账户余额等内容进行了固定，使得后续盲目提取公积金等做法减少。

有分析指出，从政策出台背景来看，上海在10月出台“沪六条”后市场降温，成交量下滑，但是成交价格还在上涨。10月份国家统计局数据显示，上海新建商品住宅成交均价环比上涨0.5%，而同比涨幅则达到37.4%。

从同比涨幅来看，上海还是处于涨幅靠前的城市，因此调控压力仍没有消除。而且最近几周高价房成交比较活跃，也带动均价出现波动，可能对市场心态带来一定影响，通过政策加码可以巩固调控效果。此外，11月中旬以来，深圳、杭州等城市在原先调控措施上予以加码。所以上海对调控进行加码不能算“意外”。

值得注意的是，天津昨日也出台了新的房屋信贷政策，主要内容为：对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。