房屋土地使用权到期怎么办？研究使用权到期后续期法律安排

每经记者 张雯

11月27日，《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（以下简称《意见》）下发。《意见》明确，加强各种所有制经济产权保护，完善农村集体产权确权和保护制度，深化农村土地制度改革。

中国农科院农经所副研究员郭静利告诉《每日经济新闻》记者，“针对集体资产，中央明确了核查和保护的精神，并提出防止集体经济组织内部少数人侵占、非法处置集体资产，防止外部资本侵吞、非法控制集体资产，可以说是针对以前曾出现的集体资产管理乱象的一个有力打击。”

针对备受关注的住宅土地使用权到期问题，《意见》明确，要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

完善农村集体产权确权和保护制度

对农村集体产权的保护，在顶层设计中被始终放在很高的位置。

在2013年党的十八届三中全会《决定》中，提出扩大土地承包经营权权能、赋予农民对集体资产股份更大权能、建立农村产权流转交易市场等。在2014年党的十八届四中全会《决定》中，明确要求加强对各种所有制经济组织和自然人财产权的保护，部署了创新适应公有制多种实现形式的产权保护制度、加强对集体资产所有权和经营权的保护等制度建设任务。

随后，《积极发展农民股份合作赋予农民对集体资产股份权能改革试点方案》《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》等改革方案陆续公布。

“梳理高层对农村集体产权保护的改革意见及相关出台文件，可以看到一条很明确的主线，即通过落实集体产权保护与改革，来确保农民利益不受损、确保农民享受到集体资产发展的收益。”郭静利告诉《每日经济新闻》记者，“仔细分析‘集体资产产权’，其中涉及的从农民可以获得更多财产权利、到宅基地、到三权分置下土地承包权的处置问题。拎出一条主线，可以触及各项事关农民切身利益的改革。”

郭静利认为，“从《意见》明确提出的‘落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权’，‘切实防止集体经济组织内部少数人侵占、非法处置集体资产，防止外部资本侵吞、非法控制集体资产’来看，实际上非常明确地回答了几个关键性问题，即‘集体产权谁拥有、谁支配、谁受益’，这也是当前农村产权改革中的难题所在。”

公民财产长久受保护

按照我国法律、法规的相关规定，土地使用权的期限是根据土地使用权的不同种类进行规定。

根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：居住用地70年，工业用地50年，商业旅游娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。

而今年初，发生在温州的“关于部分住宅土地使用年限到期或即将到期，居民如何才能续期”的新闻，引发舆论对于住宅土地使用权到期后如何处理的极大关注。

对此，《意见》明确，要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

“一些地方政府曾经制定规则，试图在该权利期限届满时再次收取土地出让金，这一做法是明显违法的。根据立法法对于立法权限的规定，这种涉及限制公民基本权利的法律，必须由全国人大制定，国务院和地方人大都无权就此自己立法，地方政府及其部门更不能就此问题擅自作出规定。”中国社科院法学研究所研究员孙宪忠认为，因此《意见》明确此项规定的关键意义就在于，中央明确了解决这一问题的导向，即推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

而当住宅土地使用权年限到期，应当如何解决呢？多位专家认为，土地使用权到期应免费续期。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池曾撰文指出，满70年使用期的住宅用地应免费自动续期，城镇居民的住房是拥有永久产权的，而住宅用地只有最高70年的使用权，房地严重背离。因此，从房地合一角度、从同地同权角度，也应该允许城镇住宅用地免费自动续期；对于70年以下的住宅建设土地应当补交一定土地出让金，补交标准需要进一步论证，需要广泛征询公众和专家意见。