二手房挂牌价涨超一倍 当下物管要赚钱有三条路？

每经地产评论员 杨羚强 

11月18—19日两天，易居沃顿举行了深圳段的必修课。其中有一个内容，几乎和所有拥有房产的业主有关——即全行业正在变革的物业管理。 

这个行业的龙头老大万科物业，它的首席执行官朱宝全说，他们的业务涉及为业主赚钱的“三件事”： 

第一，是把所有的电梯广告变成为让全体业主公共的资产；

第二，是把所有公共场地变成为让全体业主公共的资产；

第三，是通过管理，让房子升值。 

他说物业管理最挣钱的事，应该是在接管小区前买那么几套房子，然后通过优质的物业管理，让这个房子升值。比如有些小区，万科接手时的二手房挂牌价可能只有2万一平，但接手后售价就会到4万一平。而且万科物业接管的所有小区业主公共资产的收益都会公开，并纳入到小区公用的维修基金。 

邦爷想着，如果行业内多些人效仿万科物业，开始考虑怎么为业主挣钱，今天某些小区物业和业主之间见面像仇人的对立现象，是不是能彻底消失？ 

如果把业主形容为老板，物业管理公司形容为仆人。那么，现在仆人就分成两种： 

一种光收钱不干事，垃圾堆得满小区都是也没人管，电梯坏了也没人修，偶尔还要“吃拿卡要”，占老板便宜，和街头那些收“保护费”的混混没什么两样； 

一种则是，不但把业主伺候得好，还能额外给业主挣点钱，最关键是管的小区，还比周边的房子升值更快。 这两种仆人，你会选哪一种？对物业管理这个行业来说，接下去就是“坏仆”出局，“好仆”留下的时代。 

物业的猫腻：公共资产都是“外快”

朱宝全说，万科物业的利润率在9%左右，而且全行业的利润率都比较低。早几年前，还有业内的老法师说过，物业根本就是个不挣钱的行业，亏损是全行业的，从来没有看到过哪家挣到过钱。但物业管理对企业来说利润不高，对一些前线的物业人来说，却是“大有油水可捞”。 

比如说，开车去朋友家做客，出门往往会被物业追索停车费，可这停车费很多时候没有发票，甚至连收据都没有。那这停车费去哪了？其实，只要看看小区保安口袋里的红中华，就能明白了。 

还有双休日前，小区大门口搭各种摊位，各种产品推广。这些推广占人行道空间，影响城市市容，往往是城管处罚的重点。但只要打通了物管这一环，这些摊位就会搬到小区大门内，而且影响更直接更大。当然，这种事“被默许”的前提，大家都懂的。 

电梯、户外墙体、道闸、灯箱、大堂、地上停车位以及其他的小区公共场地，均属于为小区的公共资产。这些公共资产的使用情况、收入、保养运营支出，很多时候都是一笔糊涂账。 

业主搞不清楚，物业究竟代为收取了多少收入，又有多少被纳入到了维修基金，这一度成为了物业管理行业的灰色禁区。 但是，这次万科终于提出，要把这部分收入向业主公开。万科的电梯广告收入多少，只要通过二维码的扫描就能迅速了解到。相信在万科的带领下，会有更多的物业管理公司会这么做，这个行业最灰色的部位，未来可能会因为这场“清洁运动”而变得相当清廉。 

更重要的赚钱本事；能把房子变得更赚钱

但对业主这个老板来说，仆人光是敬业、勤恳、清廉，帮着收点小钱，恐怕还是很难让他们满意。他们真正需要的还是能帮着自己挣钱，把自己的家当从一元钱变成十元钱的职业经理人。 

所以，朱宝全说，他们给准备接手的某家小区送去了五个“大礼包”。其中，就一个“大礼包”，就让对方心动。这就是万科物业承诺，通过优质的物业管理，让小区比周边其他家更值钱。其实，仅次于万科的绿城物业，也早就在致力于帮助业主的物业挣钱这件事。在今年上市前，绿城物业就开始收购了一些开发商没有及时卖掉的尾盘还有车位等资产，期望通过优质的物业管理，让这些房子迅速升值，然后再套现卖出。所以，帮着业主，让房子变得值钱。以后也会是物业管理公司的标配功能。

对万科物业、绿城物业这样既有房地产开发经验，又有物业管理经验的公司，帮业主的房子升值，还真不怎么难。无非是做好外立面的保养、更新、维护，对园区景观进行整治，严禁各种乱搭建，并且禁止乱停车。只要做好这些，房子的品质感自然会提升，升值也就变得自然而然。
 

老房子的主人：要翻身了

能帮着发财的不仅仅只有物业，还有开发商以及二房东。

邦爷有个朋友，生活在上海的市中心，他家住的是房龄接近一百年的老房子，只有简单的卫生设备（只有马桶无淋浴），每次家里要做饭，母亲就只能跑到一楼的公共厨房和邻居一起烧饭。家里的房子非常小，只有14平米，每次母亲换衣服，他和父亲都只能出家门。

但就是这样功能不足面积狭小的房子，却属于历史保护建筑，他们一家的居住条件因此长期得不到改善。原因很简单，房子太老，卖掉根本不值钱，可能还换不到郊区的一套房。

不过，他们的翻身（上海人把居住质量的改善称为“翻身”）日子近了。也是在这次易居沃顿班上，一种新的商业模式正在逐步发展，并且最终将让邦爷朋友这样拥有老房子的家庭，过上幸福的生活。

之前，开发商是通过拿地盖新楼挣钱。但是，在行业利润越来越低之后，开发商现在是通过改造旧楼出租或者出售来挣钱。而且，不仅仅是开发商、物业，各种各样的“二房东”也在通过改造老房子的挣钱。

做法有两种：一是收购所有的老房子，然后加以改造，整旧如旧后再卖掉；二是租赁所有的老房子，然后再还原成旧式的老洋楼，作为酒店、商业、办公等对外转租。这种类似田子坊的模式，会帮助这些有历史的老房子，快速升值，也能解决像邦爷朋友这样的住房困境。

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