北京土拍“画风”突变 开发商抢地不亦乐乎

◎每经记者 王杰

“9·30”新政后，北京土地市场“画风突变”。10月13日，北京市规划国土委发布公告，明确海淀永丰和大兴黄村的4宗地块采用“限房价、竞地价”出让方式试点。

11月16日、17日两天，上述四宗地块集中入市。最终，海淀18/19号地块，大兴黄村地块未决出归属，海淀20号地块被中粮首创天恒联合体竟得。值得注意的是，无论最终花落谁家，四块地的住宅自持部分，皆为房企100%自持。

根据补充公告，这4宗地块设定了地价上限，在严控地价的基础上明确了未来商品住房的销售限价。当现场竞价达到地价上限时，就转为竞投企业自持商品住房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。对于包含有独立公建的地块，则需在居住用途建筑面积的100%竞投为企业自持商品住房后，转为投报自持公建的面积。

100%商品房自持，这笔账如何算？这些土地入市后将对市场产生哪些影响？《每日经济新闻》记者展开了调查。

后续还有7宗限价地块

北京市规土委相关负责人表示，首批试点地块是落实北京市“9·30”新政的具体举措，围绕着新政中提出的严控地价，有效控制房价快速上涨的要求，采用了限定销售房价、设定地价上限、竞投企业自持面积比例、竞投建设品质方案等多项措施，目的是严格落实新政要求，促进房地产市场健康发展。

业内专家表示，从最终成交的地价以及企业自持的面积看，设置地价上限起到了引导市场主体理性参与竞争，将北京土地市场的地价水平稳定在合理区间的效果。竞投企业自持商品住房的面积，也将增加城市的租赁住房供给，这也将满足不同层次自住性的住房需求，特别是保障以居住为目的的住房需求。

北京市规土委相关负责人表示，这是北京市落实国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）的创新举措，旨在积极推动建立购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，鼓励、引导开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。

试点地块在“限房价，竞地价”的同时，还执行“90/70”政策，即套型面积90平方米以下的住房面积占所有住房面积比例的70%以上。

关于后续拟推出试点地块情况，北京市国土局给《每日经济新闻》的回复中表示，9月30日，市规土委已发布了7宗住宅用地预出让公告，土地总面积约42公顷，规划建筑规模约83万平方米，规划用途主要为居住用地，该7宗地块也将于近期在北京市土地交易市场陆续推出，并将全部采用“限房价、竞地价”交易方式出让。

这四宗地如何赚钱

中原地产首席分析师张大伟分析，除了海淀20号地块含商业比例高，最后中粮联合体获得，其他三地块需要10个工作日后确定成交。合计4宗地块62万平方米，成交金额203.35亿元，其中的50.39万平方米住宅面积全部由开发商持有。预计将成为8400套出租房（按照平均60平方米单套计算，开发商尽量做小增加千人配套商业面积）。

张大伟认为，房企在严格调控下依然抢地，主要赌通货膨胀，这四宗地赚钱可能性很小。8000套出租房一年租金大约3.2亿元（剔除必要成本按照单套年收益4万元计算），200亿元一年的资金成本按照5%计算10亿元。可售部分按照12万平方米商业+千人商业计算+地下车库等，价值80亿元计算。120亿元的持有出租房土地成本+开发成本20亿元=140亿元持有成本，年资金成本7亿元。“租金只能回本银行定期存款。”

张大伟说，调控可能再升级，部分房企继续拼抢土地，很可能会导致政策继续加码。在已经非常严格的调控政策下，继续加码会导致楼市继续降温，而房企拿到的土地很可能会面临入市或者持有风险。