北京抢地太难 有开发商盯上一级市场

◎每经记者 王杰

“自住房地块也会抢得头破血流。”一位开发商人士感叹，拿地难是进京面临的最大问题之一。二级土地市场的激烈，也让一些房企瞄向了一级土地开发。

10月20日，珠海华发股份发布公告称，根据10月19日北京市规划和国土资源管理委员会网站发布的中标公告，华发股份控股子公司北京星泰通府置业有限公司中标北京市朝阳区将台乡铁路大环内土地一级开发项目。

11月1日，万方发展发布公告称，公司控股子公司与北京市土地整理储备中心门头沟区分中心签订解除协议，退出北京门头沟区分中心一级土地开发项目。

一级土地开发的盈利状况如何？涉足一级土地开发有无风险？房企能否一二级联动，曲线进京？带着这些疑问，《每日经济新闻》记者展开了调查。

一级开发考验资金实力

据了解，华发股份所获取的项目占地面积7.6公顷，代拆用地约27.4公顷，涉及地上物拆迁约17.47万平方米。项目主要工作包括前期手续的办理、征地、拆迁补偿的实施、市政基础设施建设、验收入市交易及相关后续事项。

在其公告下附有“土地一级开发项目利润率确定表”，其中开发周期12个月，利润上限为15%；开发周期24个月，利润上限为14%；开发周期36个月，利润上限为13%；开发周期48个月，利润上限为12%；开发周期60个月，利润上限为10%；开发周期72个月及以上，利润上限为8%。

《北京市朝阳区将台乡铁路大环内土地一级开发项目招标公告》上显示，本次招标土地一级开发投资总额全部由开发主体自筹，预计投资额为22亿元。

关于项目公司未来是否会进入一二级联动，记者曾给华发股份方面发过采访提纲，但截至发稿尚未得到回复。

知名房地产专家陈宝存在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，（在京）拿到一级开发的土地比较困难，之前在北京多为国企进行一级开发，后来也有民企加入，但由于资金需求量很大，民企开发压力会比较大。虽然一级土地开发是对土地进行整理，但整理完的土地并不在开发商名下，所以没有土地可供抵押贷款。土地一级开发，最初是由城投公司在做，也是财政担保的城市开发公司。

万方置出土地一级开发

11月1日，万方发展发布公告宣布，公司控股子公司北京万方天润城镇基础建设投资有限公司（以下简称万方天润）与北京市土地整理储备中心门头沟区分中心签订解除协议。

对于退出一级开发的原因，万方方面相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，鉴于公司目前正在实施业务转型及重大资产重组，需要流动资金支持，考虑到门头沟项目的开发周期及清算时间尚不确定，为确保重大资产重组的顺利实施，公司决定退出该项目的投资。

万方发展在公告中也表示，公司目前正在转型期，为了降低资金被长期占用的风险，保持合理的流动性，集中力量发展和突出新主业健康医疗事业，构建医疗布局核心壁垒，公司将置出土地一级开发相关业务，以满足新业务拓展。

根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》，通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

陈宝存对《每日经济新闻》记者表示，一级开发也有利润，就是比较低，并且风险较高，原因是利润不高，但贷款利息是固定的，整体融资成本不低。

一二级联动开发：难

在北京做一级开发项目，能否实现一二级联动，低价获取土地资源？中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云在接受记者采访时表示，目前规定一级开发和二级开发要分开，所以也不能在这个土地上继续开发。有些地方政府可能为了推出某个地块，在招标时设定一个条件，可以让一级开发商拿地时有相应优势。

陈宝存表示，就土地政策而言，绝不可能一二级联动。一块地做完一级开发后，还要进入二级“招拍挂”进行拍卖，很容易被其他开发商抢走。

首都经贸大学教授赵秀池也认为，一级开发有多种形式，一般是政府主导，国企做得比较多。在北京一二级一般不能联动开发，除非有政策倾斜。一级开发本来就是一个拿地的方式，资金成本较大，收益比二级开发要低。

北京一位国企高管向记者透露，一般企业不介入一级开发，除了政府授权或者受政府委托。企业做一级开发的大部分风险来自政策和金融。

对于一级开发的利与弊，邹晓云表示，一级开发不用担心后续土地卖不出去，开发完还是返给政府，利润率固定且比较低。一级开发的风险，在于开发商提前垫资，土地要先返给政府，卖完地再给开发商返钱。