3年翻了近5倍，金融公司是这样炒房的！

因故延迟了一天之后，万众瞩目的国字背景企业“中投发展有限责任公司”(下称“中投发展”)，终于在今天成功进行了拍卖。北金所的大屏幕上，最终显示出的名字，不是巨头万科，也不是央企保利，而是绿城阳光，这家听起来很像绿城，实则只因“罗钊明”才有些联系的民营企业。而绿城阳光拿下中投发展的价格是26.8亿。

上一次，中投发展进入大家的视野还是在2013年，它3个月内在京津地区狂掷63.74亿圈地。彼时，全国楼市回暖、调控政策处于观望期，而这家企业当时连官方网站都还没建好……

不过资料显示，中投发展成立于2011年6月，经营范围主要包括：城市建设、基础设施建设投资、养老健康产业投资、股权投资、项目投资、投资管理咨询、企业管理咨询、受托资产有偿管理、城市信息化建设投资等。

回到这次交易，你可能会说，绿城阳光竟然能拿下一家中字头公司，岂不是很牛逼！？其实，这家所谓的中字头企业，并不是纯粹的国企，而是由绿城阳光、中国建投、绿城房产、美国黑石四家企业共同发起成立的，它们的股权占比分别为6%、60%、24%、10%。

绿城阳光虽然只占6%，但可以以股东优先权，获得优势，以26.8亿的价格拿下另外94%的股权，全权掌控这家企业，也是很羡煞旁人的。毕竟，中投发展的布局多在京津冀，而北京与天津项目数量高达5个，还包括2个TBD项目。

但这个买价到底划不划算，就要认真再看一下了。

从账面上看，本来这次挂牌，94%股份对应的底价是12.04亿元，绿城阳光最终用了26.8亿拍下，溢价了122%左右。但实际上绿城阳光要花的钱应该不只这些。

根据公开的财报数据显示，2016年1~7月，中投发展营业收入21.03亿，营业利润5974，净利润负2409万，企业合计资产总计152.23亿，负债总计146.8亿，所有者权益5.43亿。也就是说，这家企业处在亏损状态。拿下这家公司的同时，竞得方还要接收它的所有负债。

中投发展的资产亮点是7块地，虽然它为此借了100多亿（大部分钱来自于股东借款），但也正是这手“王牌”使得这家开发商能拍出26.8亿的价格。

有人可能说这有点“虚胖”，但看你怎么看了，有人看好这些黄金宝地的价值，没抢到还觉得可惜呢。有人拿到了，也是笔赚钱的生意，获得了净资产价格（5.43亿）的5倍溢价，换句话说，中投发展只用了3年高速发展的时间（从2013年算），就获得了这么高的溢价，并全身而退。

试想一下，对于个人来说，你想要3年翻5倍，那是几乎不可能的。就算现在这个行情，你能翻个两倍就已经很不错了。

不过，反过来，这一次的案例也说明了一点，现在做什么都没有做金融的来钱快，不管你是拿地花钱，还是炒房赚钱，没有点金融手段，可能连局都进不了。

不相信的话，看看这个。这一轮调控中，由于量化宽松，房企大举融资，拼命做高杠杆，一个奇怪的现象就产生了：今年的房企业绩相较于去年普遍大幅增长，但是销售利润却并没有明显增加，这主要是因为其中很大一部分利润被金融机构瓜分了。

而在实际操作过程中，原本的金融机构，已经不满足于放贷，进行土地款融资的收与放。有地产大佬有次酒后吐真言说，别看房价暴涨，但地产商没谁赚的，钱全让银行赚了。

也是因为这一点，房地产金控平台像雨后春笋般，一个个生长起来，到现在可以说是实力大房企“人手一个”。而房企这样做的目的只有一个，就是想让银行的利润转移到自己这里。

不过想法是好的，实现是难的。直到今天开发商的融资成本依然居高不下，毛利率不断下滑。

但整个房地产调控组织体系中，金融部门所能扮演的角色却并没有完全理顺，甚至存在一定的不协调性。

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