开发商布局养老产业 盈利不再是一件奢侈的事情？

每经记者  魏琼

11月11~13日在广州举办的第三届中国国际老龄产业博览会再次聚焦中国老龄化问题。当我们老了，我们将会去到哪里？这是一个所有人都要或即将面临的问题。

中国正加速进入老龄化社会，公开数据显示，截至2015年底，我国60周岁以上老年人口已达2.22亿，约占总人口的16.1%；65周岁以上老年人1.43亿，约占总人口10.5%。预计到2050年，我国将有4亿老年人，每3个人中就有一个老年人。

大量的老龄人口也蕴含了强大的消费能力。全国老龄办数据显示，2010年我国老年人口消费规模达到1万亿元，预计到2020年将达到3.3万亿元，2030年达到8.6万亿元，2040年达到17.5万亿元，中国将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。

开发商转型城市配套服务商，巨大的养老产业市场吸引开发商争相涌入，而处于发展初期的养老产业在规模和盈利能力方面遇到瓶颈，养老产业实现盈利对于开发商而言是一件奢侈的事情。

据万科集团养老事业合伙人王永飚介绍，位于上海万科城市花园的“智汇坊”与杭州万科的随园嘉树2个养老项目已实现现金流回正。打破了行业盈利难的“魔咒”，正在积极寻求与险资合作的保利又将给行业带来怎样的改变，中国的养老事业是否走上一条发展的“快车道”？

现金流回正的秘密

据了解，万科在养老产业发展已有8年的实践，已实现全国化布局。2016年万科三季报显示，截至2016 年9 月底，万科在北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等城市开业运营了12 个养老项目和42 个日间照料中心。

王永飚告诉《每日经济新闻》记者，上海万科城市花园的“智汇坊”前期投入600万，而杭州随园嘉树项目投入了5亿的资金，找不到盈利模式，前期压力非常大。开业8个月，上海“智汇坊”实现满租，截止目前，上海“智汇坊”与杭州随园嘉树2个项目实现现金流为正。

需要注意的是，万科实现现金流回正的2个项目，并不包括物业本身的投入。王永飚告诉《每日经济新闻》记者，土地以及建造成本比较高，这也是万科对养老地产持保留态度的核心原因，养老首先需要是轻资产的服务。

保利健康产业投资有限公司总经理黄萍向《每日经济新闻》记者坦言，养老产业是一个前期投入非常大，回报周期特别长的行业。以保利北京安平和熹会为例，如果不考虑折旧、地价、建造成本等是盈利的，如果算上，那可能要十几年才能收回成本。

据了解，保利和熹会目前已实现满租，展现出良好的发展势头。黄萍表示，和熹会的很多租客都是高级知识分子，素质比较高，具备一定的消费能力。今后保利也会专注一线城市的中端养老市场，市场需求量比较大，消费能力较强。

从国内形势来看，发展较好的养老产业租客均为较高知识水平，具备一定的支付能力。易居研究院智库研究中心研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，未来养老产业更大的市场在金字塔中端消费人群，具备一定的购买力，市场规模大，同时具有可复制性，是企业未来需要重点开拓的市场。

规模扩张困局

据了解，截至目前万科在运营的项目达到103个，而保利目前在建11个项目，北京、上海和熹会已经开业。万科和保利均为养老产业的佼佼者，规模扩张方面则出现较大差距。

谈及规模扩张，盈利能力成为制约的主要因素之一。业内知名房地产专家表示，没有造血能力的产业都将难以为继，更别谈规模扩张了。

北京保利安平养老产业投资管理有限公司咨询策划总监郭延洲表示，不盈利很难持续发展。万科是新潮的扩张型企业，操作方式相对灵活，做了很多探索性的尝试，引进了很多国外先进理念。

保利作为央企，发展相对稳健，考核标准严格，不可能在没有任何盈利的情况下大手笔扩张。保利可以利用闲置物业，注入养老产业进行盘活，实现资源的合理优化利用。

据了解，北京和熹会就是由保利西山林语社区内的酒店进行适老化改造而成的。郭延洲认为不妨做一个适当的长期投资考虑，未来养老产业的需求会更旺盛，从长远来看还是具有较好的市场前景。

谈及规模扩张和盈利，黄萍直言很艰难，养老机构运营很困难，服务成本高，收费上不去，不挣钱就不做养老了。养老产业选址难度大，不能距离市中心太远，距离医院近，独立楼栋以免社区业主反对，保利全国300多个小区经过一轮筛选也仅有20多个小区符合条件。

近些年在养老市场上跑马圈地的泰康人寿成为保利地产的第二大股东，2010年泰康人寿成立子公司泰康之家布局养老地产，布局北京、上海、广州、武汉等城市。

郭延洲表示，未来将与险资在养老产业展开合作，保险公司可以销售保险获取利润，保利可以获得养老产业需要的低成本资金，两者一拍即合。需要注意的是保险公司青睐的是大体量的养老社区，目前还没有实质性的进展。

险资与养老产业结合能否改变目前盈利能力低以及规模扩张的困境？严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，险资与养老产业合作，实现了两次销售，解决养老居住和保险服务需求。两者的合作能够分担风险，为养老产业和资金找到新的出路，对养老企业规模扩大、增强竞争力有积极作用。