云南城投重启定增 筹资48亿输血三个地产项目

每经记者杜冉乐 11月12日，云南城投（600239，SH）公告称，拟定向增发大约9.21亿股新股，总募资48亿元用于旗下昆明、大理和西咸新区三个地产项目开发。 《每日经济新闻》记者发现，当前不少上市房企因受监管新规影响，要么撤回并修改定增申请，要么直接就终止。云南城投逆市抛出大额定增计划，加上前不久试图一举并购银泰置地，让外界对其刮目相看。 蹊跷的是，两年前该房企曾推出过一个40亿元的定增计划，后来却不了了之。当前，其负债率接近90%，坦言几乎触及债务融资上限。 逆市定增为地产项目 预案显示，云南城投拟定向发行大约9.21亿股的新股，每股成本不低于5.21元，总募资48亿元。其中，母公司云南城投集团以现金认购不低于前述新发行股份总额的38%。 上述48亿元定增资金未来将安排用于昆明融城昆明湖二期、大理海东方悦榕庄酒店与西咸新区春城十八里三个地产项目，其中昆明融城昆明湖二期将获得定增补血34.5亿元。 但记者注意到，上述三个项目预计总投入资金大约101.9亿元，定增募资补血仅占大约47%，这意味着云南城投仍需考虑其他资金来推动项目开发。 从募投项目可行性研报来看，昆明融城昆明湖二期预计总投资74.16亿元，其中涉及土地成本12.26亿元、前期工程成本与基础设施成本合计7.6亿元、建安成本41.27亿元、资本化利息7.6亿元。按照销售总收入91.29亿元计算，该项目销售净利率8.03%。 不过，根据前述可行性研报测算数据，大理海东方悦榕庄酒店未来销售净利率为14.5%，西咸新区春城十八里未来销售净利率为11.54%。 云南城投方面表示，通过此次定增募资，保障公司战略布局实施，进一步深耕旅游地产、商业地产以及住宅地产领域等，改善其财务结构。 截至9月底，云南城投的资产负债率接近90%。该房企坦言，此指标处于较高水平，继续扩大债务规模的空间较为有限。 颇为蹊跷的是，2014年10月份云南城投曾抛出过一份40亿元定增募资预案，参与认购的机构除了母公司之外，还包括国寿安保基金、财通基金、歌斐诺宝三家机构，但此后该资本动作却无并未有下文。 记者发现，今年8月份，云南城投突然披露一个终止定增的投资者说明会公告。云南城投董事长许雷表示，当时国内资本市场环境发生较大变化，公司的发行方案已不具备可行性。 当前，上市房企定增募资范围受限，尤其是不能将定增募资用于偿还金融机构借款等，多家知名房企要么撤回申请，要么修订预案，甚至像天津松江定增预案今年3月已审核通过，但至今尚未拿到批文。云南城投此时再抛出新的定增预案，能否顺利通过尚不得而知。 区域房企逆境谋转型 三季报显示，云南城投经营性现金流净额为净流出14.7亿元，比去年同期飙涨53.7%，说明该房企当前仍处于持续投入资金阶段，经营性销售回款很难覆盖项目开发所需的投入资金。 上述指标的恶化显然异常于今年以来很多A股上市房企受益于楼市回暖后的经营现金流普遍“回正”这一情况。从项目布局来看，这些现金流转正者多沾了热点楼市的光。 除此之外，云南城投截至9月底的账面资金为45.7亿元，但短期借款与一年内非流动负债合计大约120亿元，也显然难以覆盖其短期偿债压力。 尽管如此，这并不妨碍这家云南国资上市房企走出去甚至做大做强的野心。许雷表示，云南城投母公司是云南省属企业，是云南省国企改革平台之一，目前在集团战略转型的推动下逐渐从地产开发转向开发加运营服务，从传统房地产向旅游文化健康养老逐步转型。 接近云南城投的上海一家投资机构相关负责人表示，云南城投的资本动作还是蛮大的，有些内容在房地产行业中还颇具开创性意义。 今年9月底，云南城投曾拟注册发行40亿元PPN（非公开定向债务融资工具），期限最长5年，将用于补充该房企营运资金及偿还金融机构贷款、信用债券及项目建设。 11月初，云南城投又抛出了一个庞大的地产并购方案，拟斥巨资收购银泰置地布局全国多地的8个地产项目。如果该并购交易能顺利完成，该房企将一跃成为全国化大型房企。 近日，云南省省长陈豪曾公开表示，要积极引进境内外知名房企入滇投资开发，支持省内大型房地产企业做优做强等。 为了推进1.6万亩的“七彩云南·古滇文化旅游名城”百亿级项目，云南城投近来对其开发主体拟现金增资8400万元，实现对该开发主体70%的控股，试图与该项目另一股东昆明诺仕达联袂打造。