郑州限地价挂牌竞买细则出台 熔断机制难治本？

每经记者 王杰

熔断机制不仅存在于股市，土地市场亦存在熔断机制。在有了苏州、南京的前车之鉴后，10月31日，郑州土地拍卖熔断机制正式登场。

河南房地产业内人士张红超在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，郑州出台熔断机制，是在之前出台相关政策效果不佳基础上的补充和加强。其主要目标在于减少地王产生、进而影响市场预期。出不出现高价地，受到所拍地块区位、用途、质地、起拍价高低和参与竞价企业强弱、多寡等多种因素影响。

溢价取决于挂牌价

10月31日，郑州市政府网站发布《郑州市国有建设用地（住宅） 使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》（以下简称《暂行办法》）。根据办法规定，任一竞买人在网挂系统中报（竞）价首次达到住宅用地出让起始价150%时，网挂系统报（竞）价中止。

《暂行办法》第二条规定，国有建设用地（住宅）（以下简称住宅用地）使用权出让过程原则上分两个环节进行。第一环节为使用郑州市国土资源网上交易系统进行网上竞价，达到限价时转为第二环节；第二环节为现场一次竞价或转为网上一次竞价。

任一竞买人在网挂系统中报（竞）价首次达到住宅用地出让起始价150%时，网挂系统报（竞）价中止（以下简称网挂熔断），该时点为熔断点，此时出让起始价的150%为熔断地价，熔断地价的报价竞买人为熔断人。

熔断机制依然有区域之分。郑东新区、郑州经济开发区管辖范围内采取竞综合房价方式确定土地竞得人；金水区、管城回族区、二七区、中原区、惠济区、郑州高新区管辖范围内采取竞地价方式确定土地竞得人。《暂行办法》还规定，所有地块成交楼面价将不得高于区域内现有最高楼面价。其他区域，仍然按照老办法进行网拍。

《暂行办法》第六条还规定，国土部门按照郑州市60号文件规定，依据基准地价、市场指导价、评估价合理确定土地挂牌起始价、熔断地价及现场竞价方式，报市政府审批，并经省国土资源厅备案后实施。该宗地的预期成交楼面地价原则上须小于该行政管辖区域（或功能区）内以往最高成交宗地相应价格。

河南房地产业内人士张红超在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，高价地的出现是房价上涨的一个诱因。郑州出台熔断机制，是在之前出台相关政策效果不佳基础上的补充和加强。其主要目标在于减少地王产生、进而影响市场预期。出不出现高价地，受到所拍地块区位、用途、质地、起拍价高低和参与竞价企业强弱、多寡等多种因素影响。

房地产评论人王毅敏表示，挂牌起始价格的高低，决定地块会产生多高的溢价。

熔断机制只能治标？

郑州市熔断机制出台的背景是高价地频出。据不完全统计，9月6日之前郑州已在今年拍出过九宗高价地块，恒大、万科、雅居乐、荣盛、碧桂园等地产商均刷新过郑州土地的单价纪录。

在国家统计局发布8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据中，郑州环比价格涨幅5.6%，居全国第一。

随之，郑州市出台多项抑制房价、地价的措施。9月14日，郑州市政府官网对外发布了《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知（郑政办〔2016〕60号）的重要文件，外界称之为“郑九条”。

“郑九条”明确规定，郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价””，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。市内五区及郑州高新区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价，依据挂牌须知等相关规定，确定竞得人。

就在十一期间，郑州市政府又发布了《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办〔2016〕64号）。文件显示，该限购令主要“对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下 （不含180平方米） 的住房”。

张红超认为，解决高价地，关键在供求，熔断治标不治本，只是短期内手段。