北京“9·30新政”后土地出让画风突变 高价地不可能出现了？

每经记者 王杰

近几年，“北京房子不愁卖”甚至成了一些销售人员的口头禅，与此相对应的是，开发企业视北京土地为“香饽饽”，绝大多数的土地出让，都让房企们展开激战。

“9·30新政”后，北京土地市场后画风突变，改变了土地出让的规则。房企是否还会为一块土地争得头破血流？北京市场是否还能成为房企的业绩增长点？《每日经济新闻》记者展开了调查。

高价地难现

10月13日，北京市规划国土委发布海淀区、大兴区四宗地块出让补充公告，明确四宗地块将采用“控地价限房价”的方式挂牌出让。

10月28日，市规划国土委发布第二次补充公告，规定其中的海淀区永丰三地块的商品住房销售均价不超过5.34万元/平方米，最高销售限价为5.61万元/平方米；大兴黄村地块销售均价不超过5.58万元/平方米，最高销售限价为5.85万元/平方米。

补充公告中明确，项目中建设的商品住房应严格按照本次限定的销售均价和最高销售单价进行销售，且商品住房销售时，不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。

中原地产首席分析师张大伟分析称，限房价直接打击开发商拿高价地的预期和积极性。

张大伟算了一笔账，4宗地块按照属性看，平均起始楼面价均在2万-3万元左右，剔除配建基本都在3万元左右，最高限价在5.34万-5.58万元，可以说完全杜绝了地王的可能性。

张大伟表示，过去开发商拿高价地的目的是将来可以高价销售，特别是可以建设成为区域高端，但限价之后，这一目的不可能实现，这将导致整体定价模式从过去的销售预期定价模式改变为土地成本定价。这种情况下，根本不可能再出现高价地。

增加大量平价住宅

本次补充公告还提出，4宗地块住宅项目性质虽为商品住房，但因采用了“控地价限房价”的出让方式，为防止购买后短期内出售谋利，参考自住房、两限房及经济适用房再上市有关规定，明确自取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后，5年内不得出售。

据新京报报道，市规划国土委相关负责人介绍，这4宗地块在采用“限房价、控地价”出让方式的同时，还执行“90/70”政策，即套型面积90平米以下的住房面积占所有住房面积比例的70%以上。

相关负责人介绍，这4宗地块商品房限价，是以地块周边可比项目近三个月的成交均价为基础测算的，为满足自住性需求，首先考虑到地块成交到上市需一年半的周期，以及新房与二手房的价格差异，参比项目以地块周边新建商品房项目，或建成年份较新的二手房为主。其次，剔除大户型、高端住宅项目，参比项目为144平方米以下的普通住宅。最终，选定项目后，经加权平均测算出近三个月销售均价，作为限定价格的基础。

另外，海淀区永丰同时挂牌出让的自住房地块，已限定销售价为3.5万元每平米，是按所在区域的整体均价70%左右确定的，虽和同地块商品住房价格不直接关联，但在本次测算商品住房销售限价时，市区有关部门也充分参考了自住房的价格因素。

张大伟表示，这对现在市场来说也有非常明显的影响，5万元多的最高限价，4宗地合计62万平米方，剔除其中的配套合计大约60万平方米住宅，对市场来说将增加大量平价住宅。“因为房价已经限价，所以开发商会加快开发周期，不可能再按照普通商品房的销售节奏分批供应，这60万平米住宅将在未来一年左右为市场提供大约5000套左右住宅。”

购房意愿降低

就现在市场而言，根据亚豪君岳会统计数据显示，11月北京住宅市场仅有13个项目预计入市，其中包括华润昆仑域、绿地·海珀云翡等7个纯新盘，以及包括万科翡翠公园、金地未未来等在内的6个老项目后期。

自“9·30”新政之后，北京商品住宅的市场供应一落千丈。截至10月24日，10月份仅有9个项目入市，预计全月开盘项目数量在10-12个左右。

亚豪机构市场总监郭毅分析，此轮大范围的收紧调控之后，不管是首付提升带来的购房压力骤增，还是未来供地增多带来的市场预期的改变，都使得短期内购房意愿出现停滞。

北京二手房市场也在降温。

根据我爱我家在北京区域的二手房交易数据显示：10月中上旬新增合同签订量较9月同期几近腰斩，受市场实际交易量大幅降温的影响，预计11月北京二手房网签量或将出现大幅回落。

胡景晖表示，“9·30新政”，可以说对稳定市场预期，降温楼市，平抑房价起到了立竿见影的效果。新政过后，北京二手市场的供需关系已经发生逆转，客户端陷入观望，有意愿看房、购房的客户大幅减少，节前的恐慌购房气氛已然不在；着急出手套现的业主迅速增多，涨价业主销声匿迹，近五成左右的业主有降价意愿。