10月投110亿都市圈拿地 审慎的万科为何此时出手

◎每经实习记者 黄博文

数据显示，前9月已有三家房企销售金额突破2000亿元，恒大以2805.6亿元销售金额，超越万科成为行业老大。2000亿元之后，谁主地产江湖沉浮，备受市场关注。

今年恒大一路追赶终成老大之后，房地产行业规模竞赛将更加激烈。从扩张速度以及土地储备，碧桂园和恒大存在激烈竞争。深耕三四线城市的碧桂园，能否收获城镇化的红利，冲击行业一哥地位？对人口流入趋势早有研判的万科，又是否能借助城镇化良机夺回龙头位置？

关于人口流入趋势方面，万科的研究一直是行业风向标。万科在2015年年报中表示，未来将坚持聚焦城市圈发展战略，目前已经进入的66个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。

万科土地储备相对不足，将是其分享这波楼市红利的最大瓶颈；其股权之争的纷扰也给万科降低土地成本的合作模式蒙上阴影。瑞银集团报告认为，因需要靠合资企业维持低土地成本，如果万科无法补充土地储备，将影响其长期盈利能见度及股本回报率。

根据《每日经济新闻》记者不完全统计，在调控落地的20多天里，万科累计拿地金额达到110亿元，落子区域均分布在都市圈城市或者省级核心城市。

三季度销售业绩被恒大超越

2016年被万科定义为“不平常”的一年，股权之争影响到了万科的经营业绩，其三季度销售业绩被恒大反超。

10月10日，中国恒大宣布9月实现销售额475.2亿元，同比增长超过三倍，今年累计销售额已达到2805.5亿元，一举超越万科的2629亿元成为全球第一房企。

除了行业最为看重的销售规模外，恒大还在总资产、营业收入、现金余额等核心指标方面超越了万科。同时，恒大前9个月的累计权益销售额也达到2668亿元，相比第二名的万科高出774.4亿元。

此外，截至2016年6月30日，万科规划中项目按权益计算的建筑面积合计3582万平方米，是2012年以来的最低点。而在2016年上半年，万科的销售面积已达到1409万平方米。

万科土地储备方面的情况，也引起投行的关注。10月，瑞银发布研报指出，万科各方股东的紧张关系已经影响了万科成立合资企业的能力，而其需要靠合资企业维持低土地成本，如果万科无法补充土地储备将影响其长期盈利能见度及股本回报率。

关于外界对万科土地储备的担忧，10月27日，万科方面向《每日经济新闻》记者书面回函表示，万科的土地储备一般保持在满足未来两年以上的开发水平，公司会坚持审慎的投资策略，严格控制投资质量，根据市场环境和实际发展需要合理补充项目资源。

逆市加码土地市场扩储备

在全国楼市处于调控趋严的背景下，万科反而逆市加码土地市场扩充储备，仅10月份就斥资超百亿拿地，这对于一向审慎的万科来说并不常见。

10月26日，国开行旗下的中国新城镇发展有限公司（以下简称中国新城镇）发布公告称，公司全资子公司国开新城与北京万科合作，双方将成立合资公司合作开发北京军庄镇项目，同时获得2平方公里以上的土地独家开发权和运营权。

万科对于城镇化及人口流动趋势方面走在行业前列。在今年初的业绩发布会上，万科高级副总裁谭华杰发布报告称，中国城市化仅完成一半，未来还有非常大的成长空间；农民工二代将成为未来一类购房主力，他们将流向与大城市有轨道交通连接的都市圈。

万科方面向记者表示，万科一直都是坚持聚焦城市经济圈的发展策略，在投资布局时会重点考虑当地的人口、经济、基建配套对居住是否有支撑力。从发达国家的经验来看，都市经济圈是城市发展的必然方向。

从万科10月份的拿地情况亦可看出其区域布局路径。10月13日，万科以总价4.18亿元、溢价率115.68%竞得大连甘井子区编号为大城（2016）-6号综合地块，成为大连土地招拍挂溢价率最高的纪录；10月14日，天津市迎来西青区张家窝宅地津西青（挂）2016-03号出让。最终万科经过58轮竞价，以总价74.5亿元摘牌，楼面价约合22860元/平方米，溢价率达107%。

10月17日，万科以11.37亿元夺得福州长乐2016拍-5号地块，溢价率127.4%，楼面价约为10581元/平方米，成为长乐新地王；10月24日，万科以1.46亿元拿下广州增城地块，溢价率为106%。同时，昆明万科又与昆明市交通投资有限责任公司签订了官渡辖区土地开发框架合作协议。

据记者不完全统计，在调控落地的20多天里，万科累计拿地金额达到了110.26亿元，落子区域均分布在都市圈城市或者省级核心城市。

明源地产研究院副院长刘策向《每日经济新闻》记者表示，万科一直保持谨慎的土地储备，与其模式和策略相关。一方面，快速开发销售模式是万科的优势，合理的土地储备可以保持其快速应对市场变化调整的空间；另一方面，土地储备的水平也让万科的存货水平控制在较为合理的区间。

“近期逆市拿地反而说明万科很聪明，调控在一定程度上给土地市场降温，也给万科低成本扩充土地储备提供了机会。”刘策表示。

充沛现金流寻求并购机会

除了在拥有人口红利的都市圈城市拿地，万科近期还发起一系列项目收购，其并购的项目依然处于人口流入的核心城市。

10月19日，沿海家园（01124，HK）召开股东特别大会投票通过决议案，总建筑面积约430万平方米的天津北辰区北仓示范小城镇项目，沿海家园将该项目主要负责方（沿海家园全资附属公司）70%的股权，以人民币8.75亿元转售予天津万科。执行董事夏向龙于股东会后表示，除去交易前已推出的27万平方米，剩下部分将由万科方面决定开发进度。

上述以8.75亿元获取430万平方米的项目，被业界评价为一桩极其精准的收购动作。

记者梳理发现，万科在6、7月份连续进行多起收购。7月22日，万科收购无锡万宇置业有限公司。业内人士透露，这是万科在错失白屈港地块之后，对于土地的需求急剧上升，收购无锡万宇置业是为拿下万宇花半里二期地块。

万科还在6月以3.02亿元收购了杭州万通杭昀置业有限公司100%股权，从而得到万通地产的上元公寓项目；在武汉，万科还通过收益权合作方式获取二七滨江商务区项目，并收购武汉国际文化商业中心项目B地块等。

记者从万科2016中期财报梳理发现，万科财务相对稳健。截至2016年6月30日，万科持有货币资金718.7亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和292.9亿元。按照当前国际投行给万科的信用评级，万科现在的标普评级是BBB+，融资成本比较低。万科上半年发行的3年期定息票据合计金额为36.5亿港元，票面利率为2.50%。

稳健财务为万科寻求并购机会提供了更多可能。在9月份的投资者电话会议上，万科董秘朱旭称，万科依然看好一线城市的发展，在城市化率达到52%的今天，万科相信下一阶段是城市经济圈模式的发展，因此万科看好城市配套服务商的角色，坚定推行轨道+物业的模式；同时，万科的市场占有率依然有上升空间，万科事业合伙人制度能够发挥能动性。

万科方面称，房地产行业已经进入白银时代，能否率先适应新的行业环境，顺利实现转型，为行业探索出可持续发展路径，这是万科对于行业领跑者的定位。现阶段，公司的工作重点体现为，在发展方式上要实现向质量效益型增长的转变，在业务上实现向城市配套服务商的转型。

易居中国执行总裁丁祖昱表示，目前单纯从市场销售来看，2016年前三季度，恒大首次超越万科，二者在销售层面均已达到极致，之后想要超越恒大和万科，还是要从合作兼并上做文章。从这个维度解读，无论是央企还是那些比较进取的民营企业，都有优势。未来5年的冠军究竟花落谁家，现在的TOP10房企都有这个可能性，最大的变数还是来自兼并合作的力度。

“万科拥有充沛的现金流，能够灵活应对调控以及把握机会，包括对小地产商的并购机会。”在投资者电话会议上，万科董秘朱旭如是表示。