楼市调控政策威力初显 效果是否理想有待观察

在9月全国楼市疯狂飙涨之下，各地房地产限购政策相继落地，密度、力度空前。随着政策的全面铺开，房地产行业的“银十”成色不足：国家统计局昨日公布的数据显示，一线和部分二线城市有针对性地实施调控政策，10月房地产市场明显降温。

虽然各地出台的调控政策各有差异，但“火力”主要集中在三方面：限购、限贷、加强对不规范销售行为的管控。总体来看，一线城市限购限贷最为严格；二线城市重启限购限贷；三四线城市更多聚焦在市场规范，以及对144平方米以下住房市场的限购。从政策意图上来看，这次的调控方向更加明确，打击手段也更加多元。目前看来，政策落地后已经初显成效。

政府此次对于遏制房价过快上涨的决心坚定，大有不达目的不罢休之势。严厉的调控政策首先对市场需求的抑制作用明显，一二手房市场的成交明显下降：投资客迅速出逃；刚性需求和改善性需求谨慎观望。从新建商品住宅网签成交量看，一线和部分热点二线城市中，多数城市10月上半月的成交量比9月下半月明显下降。其中，成交量环比下降80%~60%的城市有4个，下降60%~40%的城市有3个，下降40%~20%的城市有3个。另外，从供应来看，政府意识到了土地供应在调控房地产中的作用，加大了土地供给特别是增加保障性住房用地的供应。从供需关系的现状来看，调控政策让房企承压，深圳和成都10月上半月新建商品住宅价格环比出现下降，降幅分别为0.3%和0.1%；其他城市10月上半月新建商品住宅价格环比涨幅均明显回落，回落幅度在1.0至3.8个百分点之间。

的确，近年来中国楼市太疯狂，正用百米跑速度冲刺，透支了今后很多年的涨幅。《2016年全球150大城市一季度房价涨幅榜》前5位中，中国就占据了4席，其中深圳以62.5%的绝对优势雄踞榜首，上海以30.5%的涨幅紧随其后。

《人民日报》今年6月曾指出：房子是给人住的，树不能长到天上去，房价也一样。近一段时间政策的密集出台，说明决策层在给过热的楼市降温方面已经达成共识。

预计政策的效力在房地产后期数据中会进一步凸显，至少在以后一年内房价应该不会出现令人错愕的狂涨。但也不排除调控政策反而强化上涨预期的可能，因为政策的松动与收紧都对应着标的稀缺与否。事实上，房地产行业的数据和政策一直处于博弈状态，一段时间内楼市数据走低，关于楼市的调控政策就会松动，放开限购；数据走高，政策会进一步收紧，控制房价过快上涨。

调控房价的最终目的并不是抑制房地产行业的发展，而是希望调控非理性的房价到一个合理的区间。但是政策是否精准直击，是否持续有效，对市场是否能产生理想的效果还有待观察。