环京楼市增值地图：北京每年要撤20万"北漂"，他们去哪安家？

前几天，国家卫生计生委发布了一份报告，让一线城市的“漂们”又炸开锅了。

这份《中国流动人口发展报告2016》里面说：2015年中国流动人口规模达2.47亿，占总人数18%。

按照2014年中国人口总数13.68亿计算，这相当于每6个中国人中就有1个在“流动”。

而且2020年中国仍有2亿以上的流动人口。超7成流动人口集中在东部……

（比如北京、上海、广州、深圳神马，你懂哒~）

但问题是，今年几座超级大城市陆续公布了人口增长红线。一涌而来的人潮，流到一线城市门口，却被拦住了，那他们会流去哪儿？

“地产周期长期看人口，短期看金融”，那么人口的流动会在房地产勾出一个怎样的发展趋势？

邦地产以北京为例，画了一张“北京人口溢出和环京房价”重叠图，你先感受一下…

（邦爷的草稿就这样流出了...）

大家都知道北京给出的人口红线是“2020年人口总量控制在2300万人”。

其实这条红线在2015年3月就划定了，而且就在北京市新人口控制规模首次公开提出的当年，7月中共中央、国务院即就正式印发了《京津冀协同发展规划纲要》。

很明确，“京津冀一体化”是北京为调控人口选的一条优先途径。

为什么会选它？因为“京津冀一体化”之于北京，就是通过产业引导来调整经济结构，继而优化人口结构。这是一条在不削弱北京城市竞争力、不增加运营成本的前提下，能够实现愿望的路子。何乐而不为？

但重点是，它到底会让从北京溢出的人口，呈现怎样的流动状态？

每年增量要减19.8万。难！

我们先来看一下，北京到底有多少人会被“溢出”？

北京规定，2020年人口要控制在2300万以内。也就是今后每年北京人口的平均增量必须控制在26万人以内。

第五次人口普查和第六次人口普查显示，2000年和2010年北京市的市外迁入人口分别达到246万人和704万人。外迁人口10年间增长了458万，每年增量约45.8万人。

按照绝对增量计算，北京每年至少要减少19.8万人，才能达标（即 45.8万人减去26万人，这基于北京人口每年的增长情况计算，而不是给既有人口纯做减法）。

这里多说一句，2000年河北迁入北京的人口数为3.7万人，2010年这一数据为155万人，截至2014年初河北籍在京流动人口数已达到181.97万人（占比22.69%）。

也就是说，近16年，北京仅来自河北的外来人口就增长了48倍，每年增长超11万人，要想做到每年人口增长不超26万，人口增量减少19.8万，不易啊~~

难怪连北京市常务副市长李士祥都直呼“北京全市常住人口和年终目标相比，任务还很艰巨。”

人口“东南飞”。早！

难归难，北京市委书记郭金龙说了，“人口无序过快增长、大气污染、交通拥堵、部分地区环境脏乱、违法建设等问题，已严重影响到北京的可持续发展”，所以人口疏散必为之。

那么，北京既有人口和增量人口，会怎样流出呢？先看一下，自然状态下，北京的人口机械增长趋势。

根据两次人口普查数据，2000年河北省迁入人口中，由北京和天津迁入的人口分别为2889人和2581人，至2010年两地迁入河北省的人数已经增长到7235人和6317人，十年间人口迁出总量增加近三倍，其中廊坊、保定、唐山、沧州的承接人口最多。

“京津冀区域的人口分布以‘西南东北斜线’为划分向线两侧递减，线下相较线上人口分布也更为集中。而且2000年至2010年，随着年份推进，线下人口集中度更明显。”中财城市研究就指出。

向三大圈层流动。快！

上述研究认为，距离是影响北京居民外迁的首要因素，经济发展状况则是第二要素。可想而知，伴随“京津冀一体化”这个经济大驱动机器的开启，“东南飞”的格局无疑会加剧。

其实，从环首都经济圈地图上很容易看出，上述“线下”覆盖的非北京区域主要就是廊坊、沧州、保定、唐山等城市。而这一带正是“京津冀协同发展规划纲要”中的重点区域。

到底涉及哪些城市？

根据京津冀城市群规划，将推进“节点”城市发展，即推动两个核心城市、八个次中心城市及滨海新区、通州、顺义、唐山曹妃甸等新兴城市发展；

“轴”的发展将以中关村科技园和滨海新区等高新技术产业为依托，以快速综合交通走廊为纽带，促进通州、廊坊、滨海新区城市群主轴的发展；

以滨海临港重化工产业发展带和渤海西岸五大港口为发展核心，促进秦皇岛市、唐山市、天津市、沧州市沿海地区城市发展带的快速发展。

另外有一个“小地方”，因为它特殊的地理位置和行政归属，经常会被很多大规划“故意忽略”，但在人口流动的地图中，它不能不提！那就是廊坊“飞”入京津之间的三河市（含燕郊）、大厂县、香河县，简称“北三县”。

值得一提的是，在中央财经大学制作的京津冀2000年-2010年人口分布图中，一直处于人口密度最低档，十年间，且增幅不足4.7%。

这意味着，在这一轮北京依靠京津冀协同发展“联防联控”的进程中，具备先天地理优势的北三县，在经济的提振下，或能成为环京地带，人口承接的首发地。

因而结合距离和经济发展趋势，邦地产将北京正在开启的这轮更强势的人口流动划分成三个圈层。

第一圈（50公里以内）：燕郊、大厂、香河、廊坊（市区）

第二圈（50-100公里）：固安、永清、武清、涿州

第三圈（100公里以外）：保定、沧州、唐山、张家口

楼市机会还在增大，怎么跟上？

三个人口流动的圈层，将直接影响房地产。

怎么说？仅仅从溢出人口的结构粗略一看，可以发现，北京5-34岁的流动人口460.3 万，占全市青少年人口的50.9%（源自《北京社会治理发展报告（2015～2016）》）。

这意味着，在北京的流动人口和可能增长的流动人口中，青壮年占大多数。而20-40岁正是楼市刚性需求的主要人群。

而且，因为在北京一套房的平均总价已超过500万，还有限购加持，所以环京楼市不仅是刚需人群自住的重要选择，也是投资客的标的。

从今年上半年大廊坊地区的土地供应状况就可见，其已经出让了38万平方米的土地，而全年土地供应计划是36.4万平方米，土地供求开启“井喷”模式。

土地供求能侧面反应楼市未来5年内的新房市场走势，而当前的环京第一二圈层楼市交投，也可谓火热。

官方数据显示，今年9月大厂新房成交512套（日均成交17套）；香河9月累计成交6051套（日均成交超200套）。

另外，前五月燕郊成交 10211套，同比上涨17.8%；新增供应2641套，同比上涨18.2%（而中原数据显示，去年截止8月，燕郊新增住宅供应达11516套，是通州的14倍）。

三河网统计称，近上半年涿州、固安、香河、大厂、三河等环京区域成交面积达833万平方米，同比增长33%；成交金额717亿元，同比增长47%；环京区域的市场规模较2013年几乎翻倍。

由于环京一带的市场规范度问题，新房网签数据往往和市场真实数据相去甚远。那么从二手房市场一窥究竟，会发现更“不明觉厉”。

截至10月20日，燕郊链家挂牌在售的二手房房源达到9700套，而据了解一周前，这一数据曾达到10151套的历史高度。

这仅仅是二手房挂牌的数据，加之那些没有松动的投资客、稳固的自住房、无法正常挂牌的二手房，燕郊楼市体量之大，可想而知。

而这仅是燕郊一地，近年整个环京楼市的吸附力，伴随北京人口外溢的需求，急速加大。

需求带动的房价涨幅，更为突出。

在中国房价行情平台发布的6月小城镇平均单价榜中，燕郊排名第一，房价达到了 17340元/平方米，环比上涨3.6%。三河和大厂也分别位居第8位和第16位，平均单价达14163元/平方米和12047元/平方米。

而从邦地产的“环京价值地图”也可见，即使按照安居客的保守数据来看，固安、永清、武清、涿州的房价也已超9000元/平，保定、沧州、唐山、张家口的房价超5000元/平，且逐年递增。

可见，人口的流动，给环京楼市带来了置业潮、投资潮。

即使在调控下，环京楼市有所波动，但放在京津冀一体化和中国城镇化发展的视野下，楼市机会期还将增长、增强。

对于开发商来说，依据趋势购置土地、布局项目，才能获取更高利益；置业者和投资客亦然，只有找到人口流动的趋势，才能保证房产足量升值。

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