电商费等不能收了,开发商营销成本会骤增3%-5%,但买房会便宜?
每经编辑 吴若凡
最近几天,邦地产接连曝光了一些涉嫌违规收取“团购费”“电商费”等款项的楼盘。
再加上这几天新广告法开始实施,从朋友圈里就能嗅到,开发商已经开始了一场风风火火的“焚书”运动——
不仅室外广告能拆的拆、能撕的撕、能剪的剪,楼书能烧的烧、电脑能砸的砸,有的楼盘索性把售楼处直接关了,“忙”得不亦乐乎。
前有国庆节多个城市出台房地产调控政策,相关部门陆续出招,后有新广告法落地,房产销售乱象一时间如众矢之的,一被发现就会被处罚。
这不,10月18日,上海就有8家房地产开发企业因涉嫌擅自提价销售,被立案调查、暂停涉案项目的网签资格。
但其实,据邦地产了解,当前楼市还有不少开发商,让消费者承担着“团购费”、“优惠费”、“折扣款”、“电商费”等房价之外的违规费用,而这类开发商巧立名目收取的费用,目前都是被明令禁止了的。
10月14日住建部就召开会议强调,进一步整顿规范房地产市场秩序,并对房地产开发企业的9种不正当经营行为作出了明确界定:一类是误导、欺诈、炒作行为,包括发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言等;另一类是违法违规销售行为,包括未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”等。
为什么,这一轮调控会如此“器重”这些违规现象?因为这些违规款项,对于购房者而言,看似不伤骨,但伤筋啊!
违法违规销售,往大了说,会影响市场健康交易,影响房地产企业的口碑;而落到每个购房者身上,则会加重购房成本,而且权益得不到保证,滋生的投诉案例会越来越多。
不过,这种行为对购房者来说是增加成本,对房地产企业来说,却是降成本。
据某业内资深一线操盘手说,每个盘原本就有几个点的优惠额度,定下来后,往后楼盘营销给出的优惠都在里面包装,比如各种“给5千抵5万”“N万**费拿8折房”的所谓优惠,都是在既定优惠幅度里包装的,开发商不会做亏本买卖,甚至连利润都不会真的削。
而且有了代理公司的存在,他们还能用各种名义来降低营销费用。
“比如购房者通过电商渠道缴纳了电商费,这部分费用看似换取了楼盘的高额度优惠,但其实开发商并没有因为优惠而亏本,另一方面,这部分电商费被代理公司或者操盘的互联网中介收取了,相当于开发商分配给上述合作公司的奖金。如此一来,公司不必出多少营销费用,就可以把房子卖掉。”
资深地产人士薛建雄就告诉邦地产,以一套总价为300万的房子为例,开发商内部的营销费用差不多是总价的3%~5%(一般3个点),中介代理费1~2个点,营销推广费用2个点,差不多6~8万元。向消费者收取电商费,可以正好抵消代理费用和一部分营销费用。
附加费取消 营销成本骤增3%-5%
但问题是,现在调控升级了!
开发商不敢再巧立名目收取各种附加费,“如此一来,公司营运成本会大增。在很多开发商的财报里,营销费用都是很低的,这么一来,开发商的赚钱能力可能会变差。”薛建雄指出。
的确,如果不能收取电商费用,开发商相应的营销费用等于一下增加了3~5%。如果想要获得原先的推广效果,还需要增加相应的营销费用,如果没有增加,则意味着销售实力将会受到很大影响。
“开发商一般不愿意增加营销费用,尤其是国企开发商。也就是说,从现在开始,如果房价涨不了,营销费用还要跌,开发商的营业额和利润在将来必将受到影响。”业内人士就表示。
房企业绩压力大增 但买房会更便宜吗?
更严重的是,因为各类企业营销费用骤增,公司的营销利润或直接受影响,这对企业明年的业绩也会构成压力。
但对于消费者呢?按理说,困扰消费者许久的附加费用没有了,买房支出可以少些。
但邦地产担心的是,电商费会“变形”,以其他方式,最终转嫁到消费者身上。
只不过,在有一些业内人士看来,现在市场竞争日渐激烈,在房地产向买方市场转变的过程中,大多开发商是不敢大肆提高价格的,因为这会削弱它的市场吸引力和竞争力。
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