北京楼市新政后成交量下滑 银十至今仅1个住宅预售获批

王丽新

新一轮“京八条”收紧性调控政策落地半个月之后，北京商品住宅成交量应声而降。

“首付款提高了5%，我们正在与卖家商议付款过户时间，可能要拖一段时间，若仍不能凑足钱达成买卖，就只能暂时不买了。”一位在新政前交了定金的购房者向《证券日报》记者如是透露。实际上，这样的购房者，如今的市场上有不少，有些新盘项目，已经因此空出少则几套多则数十套的房源。

亚豪机构市场总监郭毅表示，北京首套及二套首付成数的提高，以及普宅与非普宅的区分，使得几乎所有新房项目均受到影响，大量有意向甚至已下定的客户面临首付额度的提升，不得不重新调配资金或是暂缓购房。

成交量下滑

据亚豪君岳会统计数据显示，10月份第二周（10月10日-10月16日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交2150套，成交面积23.35万平方米，成交套数略低于今年以来北京商品住宅2272套的周度成交均值，调控开始在楼市逐渐发挥威力。

不过，上周北京商品住宅成交均价仍高达40231元/平方米，这也是周度成交均价历史首度站上4万元/平方米的峰位。

郭毅表示，部分改善型项目的集中成交将上周成交价推升至历史高点，而这也将成为今年商品住宅价格走势的转折点。受到新政影响，市场预期改变，转签周期增长，成交量持续下滑。尤其是土地市场当中增加自住房供应，以及“限地价、竞房价”规则的重提，使得未来市场当中低价位楼市占比增多，对整体房价水平将起到稀释作用，因此从中长期来看，在短暂触顶之后，房价涨幅将进入回落周期。

但郭毅同时认为，对于纯商品住宅市场，尤其是改善型市场来说受到的冲击相对较小。对于改善型客群来说，二手房不能满足其对居住品质的要求，而未来新增住宅用地外延倾向明显，因此目前在售的中端改善型楼盘仍是其为数不多的选择。

第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤也向记者表示，“除投资需求外，新政的出台亦将令刚需和改善型购房需求在短期内受到明显抑制，预计第四季度市场成交量将有明显回落。新政亦将影响市场整体开发商的信心，加上2016年以来宅地供应有限导致纯新盘供应有所放缓，在此情况下一手住宅供应量亦有可能继续回落”。

银十至今仅1个住宅取得预售

销售端已经出现“量”的滑坡现象，供应端则仍在同比降低。

据亚豪君岳会统计数据显示，10月第二周（10月10日-10月16日）北京商品住宅市场仅有两个项目入市，即远洋·菲慕8号、北京时代广场两个商办项目。截至16日，10月份半个月时间内，仅有7个项目入市销售，而上月同期的入市项目个数则多达14个。

此外，进入10月份之后，截至16日，北京住宅市场仅有1个别墅项目取得预售许可证，新增预售量65套，仅相当于上月同期的2%。

郭毅表示，新政之后，首付提升使得大量项目面临重新筛选意向客户，因此不得不推迟入市；另外，新政当中“限制涨价”的条款也使得近期新增预售骤减，受到主动与被动两方面的影响，北京住宅市场供应急剧减小，预计10月份入市量或将创造近期新低，而这一趋势也将延续至年底。

熊志坤则表示，尽管政策预期影响明显，但为冲刺年终业绩，部分开发商可能会加快推盘节奏，并在价格上有所优惠以促进成交，这在一定程度上可能对住宅销售市场起促进作用。此外，他预计，在供需两侧均受到影响的情况下，第四季度北京一手住宅市场的成交价格上涨幅度或将有所放缓。

至于减杠杆政策是否会波及开发商的融资环境，熊志坤接受《证券日报》记者采访时表示，一方面肯定会对资金有一定的影响；另一方面，现在大多数房地产企业在很多城市都有布局，可以争取在没有限购城市的市场中获得更多资金。此外，他还称，开发商可以通多种渠道融资，比如发债等手段，可以获得其他的资金支持。即使之前更严厉的政策出台，也没有造成大部分企业因为资金紧张导致破产。