一本万利！开发商怎么用银行的钱炒高地价？终于有人解开了这个谜团

今年以来，上海地王频出，土地价格节节攀升。同策咨询研究数据显示，截至9月30日，2016年1～9月上海住宅类用地成交规划建筑面积459.40万平方米，同比下降40%，成交楼板价每平方米23966元，同比上涨128%！

▲图片来源：东方IC

地价涨了1倍，房价怎能不涨？

不少开发商之所以敢高价拿地，除了本身看好房价未来走势外，也和其充沛的资金有关系，更有甚者，其拿地的资金竟然来自银行。这种空手套白狼的行为，在加剧房地产市场风险的同时，也加大了银行的风险。面对这一情况，监管层出手了！

地产人士揭土地款三大绕道术

10月8日，上海市住建委和规土委联合发布《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》（即“沪六条”），其中指出，建立由上海市规划国土资源局、市金融办和金融监管机构等部门组成的商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组，开展土地交易资金监管工作。同时，根据国家有关规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。此外，竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。

根据“沪六条”，违反上述规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。

“这个（政策）肯定会限制很大一部分资金进入土地市场，但具体的效果还需要时间来印证。”某股份制银行相关人士接受每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者采访时表示。

长期以来，影子银行盛行，房地产开发商拿地突破了原有央行贷款通则关于信贷资金不得支付土地款的限制。此次“沪六条”堵住了银行、信托、资管等五大渠道，对于银行资金流向不流于表面的监管，被认为可以掐掉银行向土地款输送资金。

一位不愿具名的地产业内人士向每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者介绍，开发商筹集土地款的方式主要有三大类，包括明股暗债、自建平台、绕道并购。

从银行角度来看，大量银行资金通过表外自营投资和理财，以“明股暗债”的方式参与到房地产开发商的拿地及开发过程中，如一些银行资金通过产业基金和开发商共同组建一家有限合伙企业运作拿地款基金的形式进入土地市场。

同时，一些大型开发商还可以通过自建平台的方式进行融资。“为什么那么多房地产企业都要做金服？通过金服搭个壳，资金就活络了。”上述地产界人士表示，很多时候开发商会通过私募基金收购项目，项目的股权一般会设置很多层，但最核心的还是开发商本身，也就是说资金还是到了开发商手里。

以成立信托绕道并购为例，某地产界人士告诉记者，开发商可以成立一个信托，如信托资金用于购买A公司的经营权，资金到了A公司以后，开发商再收购A公司的股权，钱就顺理成章成了开发商的自有资金，光从表面看并没有为土地款融资的嫌疑。

熟悉上述操作模式的人士表示，开发商为土地款融资的种类可能很多样，但原理都相同，总结起来就是“多穿几层马甲”。

强调严格执行“3·25新政”

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另据财新网报道，10月12日下午，央行召集5家国有大行及12家股份制银行召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控的会议精神。央行要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。

在新增贷款投放上，上述报道称，目前监管不会直接做出比例限制，但总要求是新增贷款不能过多投到房地产上，放缓住房信贷增速，引导资金进入到实体经济中。

每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者从上海银监局和部分商业银行了解到，10月12日上海银监局确实召开了上述会议。上海银监局人士告诉记者，会议现场强调了三大要点：1、重申要严格执行3.25房产新政的重要性；2、贯彻落实《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》；3、共同促进上海房地产市场健康稳定发展。

事实上，房地产贷款的高速增长此前就已引发广泛关注。

以上半年为例，央行《2016年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，上半年人民币贷款新增7.53万亿元。其中，人民币房地产贷款增加2.93万亿元，同比多增1.04万亿元，增量占同期各项贷款增量的38.9%。其中，截至6月末，个人购房贷款余额16.55万亿元，同比增长30.9%，增速比上季末高5.4百分点，比各项贷款增速高16.6个百分点；上半年增加2.36万亿元，同比多增1.25万亿元。

不难发现，在全部新增的2.93万亿房地产贷款中，个人购房贷款就达2.36万亿，开发贷新增规模并不大。

这也不难理解，上海银监局上述会议在强调落实“沪六条”的同时，还重申要严格执行3.25房产新政。

上海3月25日出台的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，强调从紧实行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。

实际上，随着各地房地产政策调控的干预，近期不动产投资的意愿开始出现下滑。交通银行首席经济学家连平分析称，中国小康家庭对未来进一步出台房地产调控政策有所预期，致其投资意愿下滑。交通银行13日发布的第37期《交银中国财富景气指数报告》显示，当前中国小康家庭不动产投资热情减弱，拥有多套住房的小康家庭未来入市意愿下降最为明显。

连平补充道，随着部分楼市高烧城市政策的出台，投资性以及投机性的需求更多受到政策性的调控影响，尤其在当前”地王“频出的背景下，投资成本水涨船高，相信这类需求在部分城市会有所收缩。