每日经济新闻

    李宇嘉:调控限于热点城市 防风险而非控房价

    每日经济新闻 2016-10-13 01:52

    ◎李宇嘉

    国庆长假密集“连发”的楼市新政,确实来得突然。短短7天的“黄金周”过后,楼市似乎从亢奋逆转成悲观。“新政”首周,之前此起彼伏的“日光盘”、“抢房潮”迅速匿迹,取而代之的是各地楼市降价的报道,如深圳豪宅区某项目开盘即降10%,京深二手房报价指数下调10%,合肥连续数日“零备案”等。与此同时,央行行长周小川近期表示,会对信贷增长有所控制。各地新政力度较大,加上资金端收紧预期,楼市是否会迅速掉头向下呢?

    很多人还是相信,中国楼市是典型的“政策市”。因此,首先要对本轮调控进行正本清源的解读。7月26日,政治局会议部署下半年经济工作时,罕见提出“抑制资产泡沫”,这是本轮调控的源头导向。面对这一信息,股市应声下跌,但楼市强势上攻:8月共诞生52宗地王,为前7个月月均“地王”数的2.3倍;8月70城新房价格环比上涨1.3%,这是2010年5月以来最高增幅。

    在落实中央指示上,一些地方半心半意,甚至是在敷衍,调控陷入“挤牙膏”范式。比如,南京近2个月出台了5次调控政策,直至10月5日发布单身限购、将二套房首付提至八成,才被认为是真正拧紧了抑制泡沫的阀门。

    为何出现此种情况?“去产能”胶着、经济乏力,地方工业增加值或国企利润增幅已接近于零或负数。即便经济发达的上海,2015年的工业总产值和增加值增幅竟然是-0.5%和0.5%。当前,京沪深房地产开发投资占固定资产投资比重在40%~50%,西安等中部城市占比达60%以上,对楼市的依赖史无前例,地方调控的积极性如何高得起来?再者,在“因城施策”的大框架下,过去“国办发”从上到下的倒逼式调控消失了,也让地方调控态度消极。

    事实上,当前楼市已非常严峻。在“资产配置荒”时代,杠杆推动的投资需求已成为楼市主旋律。房贷杠杆率(房贷余额/存量商品住房价值)从2015年初的18%迅速攀升至2016年上半年的39.6%,新增房贷/新增地产销售额比从2011年的19%上升至2015年和今年上半年的39%和50%。热点城市外地居民购房占比均已超过了40%,部分城市超过60%,民间和实体资金“脱实入房”愈演愈烈。

    因此,楼市问题不在高房价,而在高杠杆和泡沫泛滥,以及对杠杆和泡沫可能导致经济转型渐行渐远,可能酿成金融风险和系统性风险的担忧,这种担忧已上升到了金融和经济安全的高度。此轮调控的目的,一方面在于打击投机炒作,降低系统性风险发生的概率;另一方面是约束地方过度依赖楼市的行为,就像李克强总理近期讲的“强化地方的主体责任”。

    8月份,工业利润、煤价和货运价格全面反弹,房屋和汽车销售、发电量等数据表现强劲。这意味着,今年6.5%的增长托底目标已基本完成,这也腾挪出了楼市调控的空间。由此,如果继续任由楼市泡沫泛滥,不仅“稳增长”过度了,而且不利于控制金融风险和供给侧改革。

    今年以来,经济企稳明显,但谁都知道,“一枝独秀”的楼市乃最大功臣。目前,无论从稳投资、稳财政的角度,或是从防风险、调结构(城镇化)的角度,对楼市交投两旺、运行稳定的诉求比以往都更强烈。因此,本轮调控并非打压楼市,而是将楼市从危险的边缘拉回来。

    其次,很多业内人士将此次以限购、限贷为主的调控,与2010~2011年全国大范围的限购、限贷进行比较。事实上,此次限购的力度要弱于上一轮,除了深圳加码限购外,京沪穗限购的力度与上一轮基本持平。其它城市尽管重启限购,但要么仅限购新房、要么仅限购小户型住房。本质上,这反映了各地在控制泡沫的同时,还是希望楼市在需求上要保持一定的活跃度。

    最后,此次调控中,北京将首套房的首付提至35%,南京、苏州将未结清房贷的二套房首付提至80%,这三个城市杠杆力度有所提升。除此以外,其他城市在杠杆收紧上的力度普遍低于2010~2011年“认房又认贷”的标准。也就是说,对于那些“先卖后买”的需求,各地规定了30%~50%的首付要求。这反映出,各地还是希望以低利率、适度杠杆扶持的宽松房贷环境,助推住房需求释放。

    总结来看,此轮调控仅限于热点城市,目的在防风险而非控房价,经济企稳也给调控腾挪出了空间。短期看,投资性购房比例大、金融属性突出的城市,楼市将量价齐跌,深圳等城市调整幅度较大。但是,楼市对于稳增长、稳投资、稳财政的地位中短期并未改变,宽松的货币环境和“资产配置荒”预期也未改变。正如李克强总理近期所言,今后城镇化还要经历相当长的过程,住房需求将呈增长态势。因此,中期内楼市回升将是大概率事件。

    (作者系深圳市房地产研究中心研究员)

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