国务院新政将成为房价“硬支撑”！长期牛市来了？

每经杨羚强/文

“限购前昆山房价一年涨了60%，然而接下来大批投资客要撤离昆山！”、“破局！房价下跌可能要开始了！”、“危险！楼市已见顶？房价暴涨背后的元凶已经被揪出！”国庆以来，朋友圈到处都是唱衰房价的信息。

20多个城市的限购、限贷、限价政策，让房价的预期有了“惊天之变”，投资者正在迅速撤离一二线城市的楼市，转战其他领域。

上海、深圳、苏州、昆山、郑州等多地，都出现了个别房东、个别楼盘大幅跌价卖房的传闻。有些微信群还在转发无法辨明真伪的企业应对调控的纪要，说都是“要求房地产项目做好质量管控，以免房价暴跌后，业主以质量为由要求退房，引发群体性事件。”

然而，投资者大规模撤退，就一定会引发房价暴跌吗？要知道，无论是中央政府，还是地方政府，都不希望看到房价的大起大落！调控的主要目的，还是为了让市场更健康！

于是，在20多个城市相继颁布调控措施的仅仅4天后，确保房价不会大起大落的“硬支撑”来了！国务院办公厅印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》。

前9月的“钱的城镇化”、“金融杠杆的城镇化”，终于由“人的城镇化”代替。

调控的实质：为了赶走炒房客

事实上，即使没有调控，人们对房地产的中长期也充满着悲观。

有一家民营企业的老总，今年在杭州、上海、北京等很多市场拿了大量的“地王”。媒体采访他们时，他们回应总是说看好市场未来趋势。

但在一次酒宴上，他却给同行说了真话，其实非常担心中国楼市未来的不确定，担心日本八十年代末期发生的地产泡沫崩盘，也在国内发生一次。

他比任何人都清楚，今年的房价高涨是怎么来的，投资者大规模流入，购房者大幅度加杠杆的行为，都让人对房地产市场的长期健康发展存有担心。

很多开发商是抱着“赚一票就走”的心态买“地王”，没有人敢拿地放5-10年，因为害怕市场不可延续。

但把房地产当事业的人们并不会希望看到这样的景象，世联地产董事长陈劲松就在自己个人微博上写下“欢迎新调控的十个理由”，其中最为关键的一条就是“一旦疯狂时间太长，所有价值都被投机摧毁”。

他认为，疯狂必须支付代价，或早或晚，越晚代价越大。

一个连房地产的从业者都反对的疯狂市场，显然是不会长久的。但如何调控，却是一门高妙的艺术。让房价自由落体式下滑，不仅仅对地产业是灾难，对整个国家金融体系也将是一个灾难，甚至会威胁社会的安全、稳定。

国务院总理李克强在昨日举行的中国－葡语国家经贸合作论坛第五届部长级会议上强调了这一点。

他说，有信心、有能力实现今年经济社会发展的主要目标，也有决心守住不发生系统性、区域性金融风险的底线，并且为明年稳定发展奠定坚实基础。

他还说，针对当前中国房地产市场的一些分化态势，将强化，而且也正在强化地方政府的主体责任，因城因地施策，保障居民基本住房需求，努力实现住有所居，而且要采取有效的措施，符合国情、城市特点的措施来促进房地产市场稳定健康发展。

他所说的最关键的一句话是，从房地产市场来看，中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势。

几个小时后，国务院办公厅印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》为李克强总理所说的这句话，注入了更多内涵深刻的诠释。根据这项政策，不仅省会城市、中小城市将全面放开外来人口落户，像上海、深圳这样的一线城市，也要放开面向普通劳动者的落户指标。

这标志着，在投资者大规模撤离之后，非城市户籍的普通劳动者尤其是数量庞大的进城学习、经商、务工的农业人口，将成为房地产市场的全新消费主力，为房地产市场的中长期发展提供源源不断的“核动力”。

35亿平米的市场需要

如果，让1亿流动人口全部落户城市，那么带来的市场需要会有多大？

中国社会科学院财经战略研究院2013年曾发布《中国经济体制改革报告2013》称，预计2020年中国城市人均住宅建筑面积将达到35平方米。以此计算，理论上的总量会达到35亿平米。

这些需求既会促成居民购买新建房屋，也会为二手房市场带来大规模的置换需要，同时也将促成装修行业的大规模增长，可以说是经济新常态下的一个重要增长引擎。

有人说，外来的农民消费力低下，怎么买得起像上海、北京、深圳这样的高房价城市。让他们当“接盘侠”，不是笑话吗？

这种论调看上去有理，其实却反映了人们对外来人口的偏见和无知。

外来人口，并非只有进城务工的农民工，还有大量的非户籍精英。

单以上海房地产行业为例，拿高薪的房企高管、高级专业技术人员包括中级以上的职业经理人中，户籍上海人比例并不高，绝大部分都是非户籍的新上海人。这一现象也同样存在于金融领域、互联网行业以及其他行业。把非户籍人口等同于农民工，显然是完全错误的。

另外，农民工也不代表着没有钱。他们拥有着农村土地承包权、宅基地使用权。只要这些资产能够确权，可以流动、可以变现，他们就可以把土地承包权和宅基地使用权转让，获取在大城市的购房资金。

在上海、广州的城郊，农业人口的这部分资产，动轧可达千万以上。上海城镇人口甚至以能娶到或嫁给上海郊区人为荣。

如果，未来农业人口所拥有的宅基地、土地承包权和集体收益分配权能够公开流转，他们的购房能力绝不容小觑。

《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》已经明确了这种可能。

《方案》明确要“确保如期完成土地承包权、宅基地使用权等确权登记颁证，积极推进农村集体资产确权到户和股份合作制改革，不得强行要求进城落户农民转让其在农村的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，或将其作为进城落户条件。”

并且要求探索形成农户对地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权的自愿有偿退出机制，支持和引导进城落户农民依法自愿有偿转让上述权益，只不过现阶段还只能在本集体经济组织内部。

不过，相信在探索获得成功之后，农业人口的上述三项产权，会最终向全社会开放转让。届时，很多城市的农民，会像上海、广州、深圳郊区的那些农民那样有钱。

而即使是农民在不能向全社会转让所拥有的三项产权的当下。进城农民在北上广深周边的大厂、廊坊、东莞、昆山、嘉兴等地买一套住宅压力也不大。

可以确认的是，户籍政策的全面开放，意味着很多流动人口可以通过落户，来解决买房资格。国庆期间20多城市限购政策对自住购房需求的“伤害”，已经被降至最低。