广州一豪宅从拿地到入市辗转19载 99套获得预售证96套不可售

每经记者 筱曦

楼市轮番上涨，豪宅受益，各地豪宅价量齐升。广州楼市也迎来豪宅爆发，一豪宅项目借机登场。

近日，“尚东•柏悦府”在香港举行首发仪式，对外宣称单价“10万+”，力压广州顶豪“一哥”侨鑫汇悦台。

尚东•柏悦府开发企业尚东控股此前并无顶豪运营经验，这个试与侨鑫汇悦台一决高下的楼盘究竟有何过人之处？

《每日经济新闻》记者近期深入调查发现，该楼盘过往并不简单，项目从拿地到如今亮相达19年，年初已拿到预售证，但按规定，需在10天内开盘，但至今已经9个月仍未开盘。除此之外，该房企拿到的近百套房源，竟仅有3套处于无抵押可售状态。

屋漏偏逢连夜雨，项目尚未开盘，广州楼市迎来调控，原本借豪宅热潮面世的尚东•柏悦府又将面临怎样的命运？

99套获得预售证，96套抵押不可售

寸土寸金的珠江新城全新高端住宅项目入市，给了市场一个惊喜，尚东•柏悦府这个号称珠江新城最后的住宅项目，日前在香港发布，高调入市。

中原地产广州项目部总经理黄韬明确表示，尚东·柏悦府去香港发布是噱头，完全没有必要。因为香港人在内地买房的少，加上广州限购，外地户口购房条件相对繁琐，很多香港人买不了广州住宅。

中原地产首席分析师张大伟则认为，去香港发布属正常现象，确实存在一些项目去香港发布的情况。因为有一些港资需要配置内地资产，香港有丰富的媒体资源和财商资源，更接近顶豪客户。香港是很多富人聚集的区域，购买3000万元以上物业的富豪都具有全球视野。

一入市就引发极大关注，这个楼盘神秘的面纱激发了外界强烈的探索欲望。《每日经济新闻》记者现场踩盘留意到，尚东·柏悦府大门已经有豪车进出，其中不乏香港牌照的车辆。记者尝试进入销售中心一探究竟，被大门保安拦下，无预约不能进入。

据销售中心外面的工作人员介绍，项目尚未开盘，样板房已经开放，近日均有深圳、香港以及广州客户前来看房，项目客户来源较广。

《每日经济新闻》记者查看阳光家缘网发现，尚东·柏悦府项目早于2016年1月14日取得预售证。根据规定，取得预售证许可或现房销售的房地产开发项目，要在10天内一次性公开全部房源并进行销售。

然而，取得预售证至今近9个月时间，尚东·柏悦府却迟迟不入市，原因究竟为何？

根据阳光家缘信息显示，尚东·柏悦府自编A1栋获得预售住宅为99套，其中96套处于抵押不可售状态，仅有3套处于可售状态。

资料显示，抵押分为两种情况：一是出售前开发商为贷款将房屋抵押给银行，此时根据其与银行的协议，在一定条件下可以销售；而另一种是售出后购房人为获得贷款，将房屋抵押给银行，比如采用按揭付款的方式。

关于这一问题，尚东·柏悦府营销负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，因为和银行之间存在一些资金方面的贷款，房屋被拿出来抵押，解除抵押就可以签定合同了。在问及什么时间可以解除抵押时，该负责人表示马上就能解除抵押，并未透露具体解押时间。

据该营销负责人透露，柏悦府内部认购已经超20套，金额超10亿元。

项目未解押拿来认筹，关于尚东·柏悦府这一操作方式是否合规，记者向广州市房屋交易相关工作人员求证。

广州市公共资源交易登记中心的工作人员则表示，房屋并没有被查封，内部认筹也谈不上违规。被抵押的96套房子是不能拿来交易的，购房者只能购买那3套未被抵押可售的房屋。处于抵押状态的房屋，房管局不会给办理房产证件，没办法过户。

该工作人员表示，被抵押状态的房屋交易需要开发商与银行达成交易，开发商还款之后，取消抵押，才可以拿来交易。目前这类抵押现象还是很常见的，开发商把土地抵押给银行，获得所需要的建设资金。

监管中心工作人员表示，被抵押的房屋不可出售，房屋所有权已属于银行，需要银行同意才可以。开发商在与客户认筹登记中需要在合同中注明房屋处于抵押状态，并承诺多长时间会解除抵押销售。遇上抵押状态的房屋，购房者在认筹的时候需要特别留意，以防风险。

广东宏力律师事务所律师吕传文也提醒购房者遇到此类情况要注意风险，买家交付定金或者房款后，如果开发商未能及时偿还银行借款而遭遇银行起诉，则会查封拍卖这套房产。作为抵押权人，银行对于债权享有优先受偿权，而买家极大可能是竹篮打水一场空。

辗转19载，换了几个主

寸土寸金的珠江新城近两年并无住宅用地拍卖纪录，尚东·柏悦府给了市场一个惊喜，但地块何时拍卖，尚东控股又是如何获得的？

《每日经济新闻》记者进一步深入探究发现，尚东·柏悦府过往并不简单，从拿地到面世竟然长达19年之久。

尚东·柏悦府原名叫尚东瀚御雅苑，位于珠江新城珠江公园南侧，占地面积约1.6万平方米，占据珠江新城绝佳位置。

广州市国土资源和规划委员会批后公示资料显示，尚东瀚御雅苑建设位置即为天河区珠江新城花城大道珠江新城L2地块，由广州宏瀚房地产开发有限公司（下称广州宏瀚）负责开发建设，广州宏瀚为尚东控股旗下公司。

据了解，尚东控股1997年创立于广州，布局广州、北京、上海、珠海，在珠江新城拥有四个项目，堪称是珠江新城又一“小地主”。尚东控股的发展几乎与珠江新城的崛起同步进行，尤其是柏悦府项目，几乎参与了珠江新城崛起到成熟的全过程。

据《经济参考报》报道，珠江新城L 2地块由广州宏瀚于1997年获取，并在1998年前后取得了《建设用地规划许可证》《建设用地批准书》。

拿到地块之后，广州宏瀚并没有立刻开工建设，而是选择“倒卖”。《每日经济新闻》记者查看珠江实业2005年公告获悉，广州宏瀚于1998年2月20日与珠江实业签订协议，后者以3.35亿元的价格获取珠江新城L2、L3-1、L3-2三地块，珠江实业成为唯一的土地使用经营者。

但在履约过程中，双方产生矛盾，广州宏瀚将珠江实业告上法庭，项目开发无法启动。包括珠江新城L2地块在内3个地块经历了近8年诉讼后，于2005年底和解。根据约定，广州宏瀚开发珠江新城L2地块，而珠江实业补交相关费用后开发其他两幅地块，也就是目前颐德公馆项目。

2007年8月，广东宏瀚再次取得珠江新城L2地块的《建设用地规划许可证》，其建设工期为2007年8月-2009年8月。但地块的建设似乎没有按期进行，2010年珠江新城L2地块曾因为闲置而被点名勒令“整饬”。

也就是在2010年，广州宏瀚申请调整珠江新城L2地块规划获批。《经济参考报》报道中提到，资料显示，珠江新城L2地块建筑主体高度申请由最高100米调整到最高208米。

据了解，2011年尚东控股董事长郭泽伟有意将珠江新城L2地块打造成全球第二个爱马仕公寓，从最终结果来看，这一想法未能达成。尚东·柏悦府在2014年封顶，今日顶豪雏形初现，之后多次传出入市的消息，最终在今年9月19日在香港发布，以广州顶豪的姿态高调入市。

从1997年拿地开始，辗转19载，尚东·柏悦府终于入市，楼面地价已从2500元/平方米升值数十倍，城市珠江新城绝版住宅地块。

《每日经济新闻》记者从阳光家缘了解到，尚东·柏悦府国土证上显示土地出让年限自2007年8月23日始。而与尚东·柏悦府所在地块一起转让给珠江实业地块的珠江颐德公馆国土证显示土地出让年限自1998年5月11日开始计算。

《每日经济新闻》记者从广州市国土资源和规划委员会网站一份公开文件中获知，尚东·柏悦府所在的珠江新城L2地块在1997年获得《建设用地规划许可证》，1998年获得《建设用地批准书》，但在2007年又重新获得《建设用地规划许可证》，并随证注销穗规地证字[1997]第104号《建设用地规划许可证》与之重叠部分用地红线及相关批文。

关于这一问题，《每日经济新闻》记者联系广州市国土规划局相关工作人员询问原因，在记者发送相关资料和问题之后的5个工作日，该工作人员表示上述情况属实，确实存在变更《建设用地规划许可证》的情况，关于具体原因，还在进一步调查中，截至发稿，记者尚未获得相关回复。

单价10万+遭遇新调控大潮

据观点地产网报道，尚东·柏悦府项目总户数99套，户型面积达到400~1000平方米，吹风单价10万＋，最高单价甚至达15万元。

阳光家缘数据显示，广州楼市单价成交均价高于8万元的一手住宅为侨鑫汇悦台一个项目，成交均价为90776元/平方米。

据《每日经济新闻》记者实地探访了解，项目在花城大道与海清路交界处，位于道路主干道的交汇处，人流车流不断。由于地块面积较小，尚东·柏悦府的绿化建设和园林规划空间受限，三栋大楼紧紧挨在一起，而竞品侨鑫汇悦台楼栋之间错落、分散布局，注重私密性。

尚东·柏悦府占据珠江新城绝佳地理位置，但项目存在一定的瑕疵。尚东·柏悦府后面就是大片的回迁房，两者之间隔着一米宽的道路，仅用一米多的围墙和绿化带进行隔离。

黄韬表示，侨鑫汇悦台的地理位置、知名度、市场认知方面比较有优势；尚东·柏悦府的优势在于新，但是在回迁房旁边的位置，成为顶豪的瑕疵，地理位置注定了尚东柏悦府不能完全超越侨鑫汇悦台。

据《每日经济新闻》记者现场了解，尚东·柏悦府旁边即为珠江颐德公馆，地块是1998年广州宏瀚转让给珠江实业。阳光家缘数据显示，珠江颐德公馆在2010获得预售证对外销售，住宅已售373套，未售10套，签约均价每平方米在5万元到7万元之间。

谈及销售，黄韬表示尚东·柏悦府货量少，加上珠江新城发展已进入顶峰，基本上没有住宅可以开发了，珠江新城顶豪稀缺，这是该项目的优势。

黄韬认为，项目拿地时间过长，对于客户心理层面会有一定的影响，但影响不会太大。关于土地使用年限延长问题的研究也提上日程，未来会有一个解决方案出炉。最终的情况还是要看项目销售的实际情况，单价10万+其实并不是最大的影响，主要难度在于面积大、总价高。

今年以来，一线城市豪宅市场持续放量，1~8月10万元/平方米以上的豪宅已经去化2123套，同比增幅达4.31倍。

同策咨询研究部数据显示，2016年8月一线城市10万元/平方米以上的豪宅共成交418套，成交面积为9.12万平方米，成交套数同比增长近3倍，成交面积同比大增3.78倍。

捂盘长达9个月，大量房屋被抵押，单价10万＋，这个号称珠江新城最后的高端住宅项目赶上豪宅热面世，却又马上迎来政策调控，楼市一夜变天，降价潮四起。等待着尚东·柏悦府的，又将是怎样的命运？