南京楼市“踩急刹”：购房者开始观望 投资客开始抛售

每经记者 查道坤

9月25日，南京市政府出台了主城区住房限购政策。10月5日，南京进一步对限购进行加码，并且二套房首付达到80%，这也被称为南京最为严厉的限购政策，无疑是对外来投资客给以严重的打击。

据南京网上房地产统计数据显示，南京实施限购后首周，楼市成交量下降了三成多，并且这种下降速度在国庆7天达到最高潮，无论是认购量和成交量都跌入冰点。

《每日经济新闻》记者从南京华侨路房地产交易中心了解到，在限购令第一次实施后，并且随着限购的加码，投资者开始抛售手中的房源，但是价格并没有出现大幅下滑，都在观望中。

在业内人士看来，下一步投资客和二手房房东，为了避免限购导致降价所带来的损失，会不惜进行降价出售手中的房源，但目前购房者在限购令的刺激下，会变得更加理性，投资客手中的房源短时间内难以套现。

投资客冲击较大

二套房首付最高提至八成；单身人士只限购一套房；外地人南京购房需提供社保或纳税证明等等，这是10月5日，南京楼市升级版的调控政策。在业内人士看来，这将给火热的南京楼市踩下急刹车，特别是给投资性购房者很大冲击。

作为安徽滁州人的刘洋，近年来依靠投资获得了不少财富，其中投资性购房成为其主要的投资方式，也为其带来了不菲的收入。因为滁州距离南京不到一个小时的车程，高铁也只需要18分钟，所以南京成为刘洋主要投资城市，当然也有合肥、苏州等城市。

他对《每日经济新闻》记者介绍说，他家做机械制造生意，近两年实业难做，公司只能保持正常的盈亏平衡，“虽然这几年实业不好做，但是家里也积累了一定的资本，在得到家人允许之后，我拿出了一部分资金在合肥、南京、苏州等地购置了房产，买的最多的是南京，前后买了四套，目前还剩下三套房子在手上。”

据刘洋介绍称，他在今年2月份刚刚购入位于南京浦口的一套房源，截止目前已经赚了55%，之前购买的几套房源按照目前的市场价格，投资收益都已超过100%。

“今年1月份开始，南京楼市开始出现了疯涨的苗头，所以在2月份果断出手购入浦口的一套房子。之所以买浦口的房子，是因为江北新区是国家级新区，并且浦口板块距离南京河西板块仅仅一江之隔，未来升值空间大。”

正如刘洋所说，由于受到河西房价的辐射，南京浦口板块甚至整个江北新区，是南京今年房价涨幅最高的区域，部分区域的房源涨幅达到60%以上，有的个别楼盘甚至更高。

此外，由于南京土地拍卖十分火热，地王也不断出现，江北板块的楼面价甚至超过目前在售楼盘的价格，刘洋认为南京房价还有很大的涨幅空间，所以将这几套房源牢牢的拿在手里。

正当刘洋认为，南京房价还将会持续大幅疯涨之时，南京迎来了史上最为严厉的限购政策，随后出台了升级版的限购政策，对于投资性购房者来说可谓是灭顶之灾，“这次限购很严厉，接下来南京楼市成交量会有大幅下降，同时价格也会出现一定程度的下降，特别是对二手房来说价格下滑是必然。”

开始抛售手中房源

为了避免价格更大的跌幅，限购出台后第三天，刘洋将自己三套房中的两套对外挂出进行出售，但是一周过去了，中介方面传来的信息显示，目前并没有购房者对其手下的房子感兴趣。

“限购刚刚开始，购房者都在观望，但是投资客却有点急了，周围朋友在南京投资的房子都急于抛售出去，避免价格下跌带来的收益下滑。”刘洋对《每日经济新闻》记者说。

事实上，诸如刘洋这也开始抛售手中的房源的投资客不在少数，业内人士也表示限购加限贷的楼市调控政策不仅会让新房、二手房的成交量短期内明显下滑，未来的3个月至半年内不少楼盘的价格将出现松动，会出现一些投资客主动降价进行抛售。

“二套房首付提高到8成，这必然会导致成交量的下滑，二手房也必然降温，投资性购房者此时出现抛售情况是不可避免，不过更多的还是处于观望状态。”南京房地产行业专家李智对《每日经济新闻》记者说。

新房成交量下滑三成

投资客急于抛售房源，南京楼市成交量也随着限购令的实施，出现了下跌。根据南京网上房地产统计数据显示，南京限购后第一周（9月26日至10月2日），商品房认购量为2240套，下降四成多，成交量为3503套，下降三成多。

对此，房地产行业专家张建初对《每日经济新闻》记者说，“限购的威慑力巨大，这也使得很多购房者开始冷静下来，一些此前打算购房的人，现在开始进入观望状态，所以成交量下滑是正常，但是还没有下滑到最低点。”

此外，南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华也表示，南京升级的调控政策是最为严厉的，其不仅杜绝了通过假离婚进行购房投机的影响，也让提高贷款门槛的信贷政策与此前出台的限购政策形成有效互补，增加了投资购房的成本和风险，这将有效扭转此前市场疯狂的投资预期。

“接下来刚需和投资购房者都将陷入观望期，短期内的成交量将明显下跌。”吴翔华预测，未来三个月至半年内，高位运行的房价也将开始出现松动。而一些非限购区域（高淳、溧水、六合及都市圈楼盘）及非限购产品（酒店式公寓、商铺）等或将成为游资投资的热点。”吴翔华表示。

值得注意的是，以往每年国庆长假都是南京楼市成交量的高峰，但是今年随着升级版限购令的落地，南京楼市在假期内成交量降到低点。据南京网上房地产统计数据显示，截至10月7日14：00，十一长假期间（10月1日—10月7日），南京全市共认购商品住宅1262套、成交867套，日均认购量为180套、日均成交为124套。同比去年国庆长假期间（2015年10月1日—10月7日，日均认购2850套，日均成交1367套），认购量大降近6成、成交量下降近4成。

在10月5日升级版限购令落地后，假期最后两天的南京楼市可谓是进入了冰点。据南京网上房地产统计数据显示，10月6日南京新房认购量仅仅只有30套，成交量为133套。10月7日认购量为33套，成交量为62套。

而在限购之前南京楼市认购量大都是每天300套以上，成交量也在500套左右，升级版限购令之后，南京楼市可谓是跌入低谷。

对此，张建初对《每日经济新闻》记者说，“在限购令的作用下，房地产市场已经从之前的买方市场，变成现在的卖方市场，即使现在开发商开盘，以及二手房房东降价销售，以及投资客抛售房源，按照目前的局势来看，短时间内很难销售出去，无论是楼市的认购量还是成交量还会持续下跌。”

按照南京最新规定，今年将继续加大土地市场的供应，以满足开发商的需求，降低土地拍卖的溢价率。不过在业内人士看来，现在无论是购房者还是开发商在限购令的刺激之下，都会变的更加理性，土地市场也很难再出现此前的高溢价率的情况，逐渐回到理性阶段。