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    政策突袭昆山一楼盘认筹数遭“腰斩” 投资客离场之后谁来接盘

    每日经济新闻 2016-10-09 23:28

    这一轮调控对市场的影响非常迅速,国庆前还是国庆后开盘,或许就能让项目境遇大不一样。

    每经编辑 吴若凡    

    每经记者 吴若凡

    这个国庆节很不平凡,930日,北京推出楼市调控政策,加码限购限贷,天津、南京等城市随后跟上,让这个“黄金周”变成了“限购周”。

    103日晚上10点多,李婷(化名)像往常一样准备下班。她是昆山某楼盘的销售员,楼市热起来后,晚上10点下班是她的常态,原因很简单——买房人太多。

    但这个晚上的10点,她接到同事的电话,说苏州限购了,而且很严格。她立即意识到,很可能她明天就不用晚上10点下班,甚至不用上班了,因为限购这种事,有时候真的非同寻常。

    李婷立即打开手机搜索新闻——苏州出台新规,要求外地人限购1套,本地居民限购3套,首套房贷款结清第二套首付提高至50%,首套房贷款未结清第二套首付提高至80%

    作为在一线打拼多年的专业售楼员,李婷立即意识到,此次政策的目的就是遏制投资客,控制房价。

    昆山市场来自上海的投资客几乎占到90%。此前昆山凭借地处长三角,与苏州、上海有“同城化”趋势的各种优势,在苏州、上海两大发展大户的光环下,一直闪闪发光。

    但在这一次调控中,正因为昆山是上海投资者最青睐的地方,它也很可能成为“重灾区”。

    当李婷的目光瞟到苏州限购这一条时,她缓了一口气——“104日前已签订认购协议和支付部分房款的预售房源除外”。这就意味着,只要3日当天晚上签了协议的客户还是能够赶上末班车。

    李婷马上梳理手上的意向客户,让他们赶紧交定金。她发现,身边其他同事都和她一样,正在风急火燎地打电话。这注定是一个不眠夜。

    政策突袭楼盘认筹数缩水

    这一次苏州调控,覆盖范围很广,包含吴江、昆山、太仓等地,而且力度颇大,尤其对于昆山等投资客比例较大的县市,影响很大。

    《每日经济新闻》记者探访发现,昆山一楼盘就因为调控出台的关系,直接取消了开盘计划。据了解,该盘原计划于106日开盘,已完成1000组客户的认筹,但由于3日晚上政策突袭,有效客户瞬间减少到100组,而这100组客户里,能真正成交的会更少。

    这一轮调控对市场的影响非常迅速,国庆前还是国庆后开盘,或许就能让项目境遇大不一样。国庆节前的926日,位于该项目旁的公园壹号火爆开盘,当天共推出408套,仅认筹客户就超过1100组,由于客户太多,开盘前案场方面不得不做了部分退筹,最后剩下850组客户。该盘开盘当天全部售罄。

    对此,业内人士直言,这主要是由昆山的客群构成所决定的,因为昆山的上海投资客比例非常之高。

    昆山易居市场一线负责人戴经理就告诉《每日经济新闻》记者,8月底的时候,苏州曾出台过一次政策,但不包括吴江等地,但过了半个月左右时间,吴江开始限购,紧接着昆山也出台了限购政策,其中规定补税单和社保之后就可以购买第二套住房,随后103日苏州又加码楼市调控,这一轮调控可谓轮番而至。

    中指院数据显示,苏州101日至106日商品房住宅成交1942套,成交面积24万平方米。

    相对昆山而言,投资客比例较小的苏州受到的调控影响有限。但此次调控“苏州主城区市场反而未受到什么影响,以投资客为主的昆山最受打击。”易居昆山总经理张征直言。

    苏州当地人士告诉记者,2014年至2016年,苏州市场的本地客户开始崛起,客户比例占到了80%,而且一买都是23套。此外,还有10%是外省市人群,比如上海、北京、江浙等地,剩下的一部分是港澳台及海外华侨。

    另一个限购城市太仓的情况要好得多,据易居太仓总经理陈毅辉介绍,太仓的本地客也占到五六成,来自上海等地的外地客户最多占到3成左右,因此,103日政策出来之后,太仓当地的楼盘的来客量并未出现明显下滑,平均每天有100组左右。

    投资客离场之后无人接盘?

    “如今的昆山市场,说陷入停滞也不为过,市面上70%~80%的客群都被冻结。”戴经理告诉记者,开发商已经不打电话主动邀约客户,签约活动也已经停止,大家都在等政府节后出台进一步的细则。

    戴经理还告诉记者,昆山花桥新城郡尚海,之前已经有过认筹,在101日也有过一次加推,但一部分客户原本准备等十一过完节来签约,不曾想被103日的新政打乱了节奏。

    不仅一些购房人的计划被打乱,据业内人士介绍,对于昆山市场,人们的普遍预期已经改变,很多人认为一手房将迎来降价。

    “如今外地客只能买一套,还得交满一年社保,而本地客得贷款结清,首付要50%,如果没结清,要交80%。这一波地价上涨和投资客炒房,已经让市场没有了上涨的动力。”有购房人就表示。

    一手房惨淡,二手房更加严峻,根据苏州市价格监测中心走访的十几家房产中介机构结果显示,挂牌在售的二手房价格、成交的情况,发现交易价跌、成交量萎缩。

    戴经理告诉记者,由于这些投资客均为高杠杆炒房客,高位出货很难,一般而言,从签合同到拿到产证,正常周期在两年左右,也就是说,这两年时间,投资客现在基本会被套牢,手里的房子是无法抛售交易的。

    据当地中介介绍,即使现在有人抛盘,也无人能接,据悉,目前昆山花桥镇房价基本在23000/平方米以上,因为少了上海投资客的花桥本地客根本承受不起这个价格。加之此次限购,本地人若要买二套房首付要80%,所以根本找不到下家。

    对此,薛建雄告诉记者,多地楼市调控政策的共同特点都是为了抑制投资投机需求,遏制房价过快上涨,稳定房地产市场。

    对苏州来说,自2015年起的房地产小周期趋于结束,这一轮房价上涨接近尾声。接下来苏州楼市将趋于稳定,量价方面均在平稳中度过政策适应期,因此,很多有购房意向的购房人群也不急于出手。

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