政策突袭昆山一楼盘认筹数遭“腰斩” 投资客离场之后谁来接盘

每经记者 吴若凡

这个国庆节很不平凡，9月30日，北京推出楼市调控政策，加码限购限贷，天津、南京等城市随后跟上，让这个“黄金周”变成了“限购周”。

10月3日晚上10点多，李婷（化名）像往常一样准备下班。她是昆山某楼盘的销售员，楼市热起来后，晚上10点下班是她的常态，原因很简单——买房人太多。

但这个晚上的10点，她接到同事的电话，说苏州限购了，而且很严格。她立即意识到，很可能她明天就不用晚上10点下班，甚至不用上班了，因为限购这种事，有时候真的非同寻常。

李婷立即打开手机搜索新闻——苏州出台新规，要求外地人限购1套，本地居民限购3套，首套房贷款结清第二套首付提高至50%，首套房贷款未结清第二套首付提高至80%。

作为在一线打拼多年的专业售楼员，李婷立即意识到，此次政策的目的就是遏制投资客，控制房价。

昆山市场来自上海的投资客几乎占到90%。此前昆山凭借地处长三角，与苏州、上海有“同城化”趋势的各种优势，在苏州、上海两大发展大户的光环下，一直闪闪发光。

但在这一次调控中，正因为昆山是上海投资者最青睐的地方，它也很可能成为“重灾区”。

当李婷的目光瞟到苏州限购这一条时，她缓了一口气——“10月4日前已签订认购协议和支付部分房款的预售房源除外”。这就意味着，只要3日当天晚上签了协议的客户还是能够赶上末班车。

李婷马上梳理手上的意向客户，让他们赶紧交定金。她发现，身边其他同事都和她一样，正在风急火燎地打电话。这注定是一个不眠夜。

政策突袭楼盘认筹数缩水

这一次苏州调控，覆盖范围很广，包含吴江、昆山、太仓等地，而且力度颇大，尤其对于昆山等投资客比例较大的县市，影响很大。

《每日经济新闻》记者探访发现，昆山一楼盘就因为调控出台的关系，直接取消了开盘计划。据了解，该盘原计划于10月6日开盘，已完成1000组客户的认筹，但由于3日晚上政策突袭，有效客户瞬间减少到100组，而这100组客户里，能真正成交的会更少。

这一轮调控对市场的影响非常迅速，国庆前还是国庆后开盘，或许就能让项目境遇大不一样。国庆节前的9月26日，位于该项目旁的公园壹号火爆开盘，当天共推出408套，仅认筹客户就超过1100组，由于客户太多，开盘前案场方面不得不做了部分退筹，最后剩下850组客户。该盘开盘当天全部售罄。

对此，业内人士直言，这主要是由昆山的客群构成所决定的，因为昆山的上海投资客比例非常之高。

昆山易居市场一线负责人戴经理就告诉《每日经济新闻》记者，8月底的时候，苏州曾出台过一次政策，但不包括吴江等地，但过了半个月左右时间，吴江开始限购，紧接着昆山也出台了限购政策，其中规定补税单和社保之后就可以购买第二套住房，随后10月3日苏州又加码楼市调控，这一轮调控可谓轮番而至。

中指院数据显示，苏州10月1日至10月6日商品房住宅成交1942套，成交面积24万平方米。

相对昆山而言，投资客比例较小的苏州受到的调控影响有限。但此次调控“苏州主城区市场反而未受到什么影响，以投资客为主的昆山最受打击。”易居昆山总经理张征直言。

苏州当地人士告诉记者，2014年至2016年，苏州市场的本地客户开始崛起，客户比例占到了80%，而且一买都是2到3套。此外，还有10%是外省市人群，比如上海、北京、江浙等地，剩下的一部分是港澳台及海外华侨。

另一个限购城市太仓的情况要好得多，据易居太仓总经理陈毅辉介绍，太仓的本地客也占到五六成，来自上海等地的外地客户最多占到3成左右，因此，10月3日政策出来之后，太仓当地的楼盘的来客量并未出现明显下滑，平均每天有100组左右。

投资客离场之后无人接盘？

“如今的昆山市场，说陷入停滞也不为过，市面上70%~80%的客群都被冻结。”戴经理告诉记者，开发商已经不打电话主动邀约客户，签约活动也已经停止，大家都在等政府节后出台进一步的细则。

戴经理还告诉记者，昆山花桥新城郡尚海，之前已经有过认筹，在10月1日也有过一次加推，但一部分客户原本准备等十一过完节来签约，不曾想被10月3日的新政打乱了节奏。

不仅一些购房人的计划被打乱，据业内人士介绍，对于昆山市场，人们的普遍预期已经改变，很多人认为一手房将迎来降价。

“如今外地客只能买一套，还得交满一年社保，而本地客得贷款结清，首付要50%，如果没结清，要交80%。这一波地价上涨和投资客炒房，已经让市场没有了上涨的动力。”有购房人就表示。

一手房惨淡，二手房更加严峻，根据苏州市价格监测中心走访的十几家房产中介机构结果显示，挂牌在售的二手房价格、成交的情况，发现交易价跌、成交量萎缩。

戴经理告诉记者，由于这些投资客均为高杠杆炒房客，高位出货很难，一般而言，从签合同到拿到产证，正常周期在两年左右，也就是说，这两年时间，投资客现在基本会被套牢，手里的房子是无法抛售交易的。

据当地中介介绍，即使现在有人抛盘，也无人能接，据悉，目前昆山花桥镇房价基本在23000元/平方米以上，因为少了上海投资客的花桥本地客根本承受不起这个价格。加之此次限购，本地人若要买二套房首付要80%，所以根本找不到下家。

对此，薛建雄告诉记者，多地楼市调控政策的共同特点都是为了抑制投资投机需求，遏制房价过快上涨，稳定房地产市场。

对苏州来说，自2015年起的房地产小周期趋于结束，这一轮房价上涨接近尾声。接下来苏州楼市将趋于稳定，量价方面均在平稳中度过政策适应期，因此，很多有购房意向的购房人群也不急于出手。