五牛基金董事总经理全宇：立足长三角 聚焦主动性管理

每经记者 杜冉乐

几年前，国内房地产私募被房企大佬们称之为“吸血鬼”，但如今随着持续的低利率货币政策，以及房企融资多元化，地产私募也进入一个新的转型期。

作为专业的房地产私募投资机构，五牛基金一直是该行业的先行者。9月27日，在《第六届中国价值地产年会（上海）城市论坛暨2016年长三角城市价值白皮书发布会》上，五牛基金董事总经理全宇表示，除了继续做好债权性地产投资之外，他们将加大地产股权性投资与并购基金投资。

“目前为止，债券类业务基本上还是占了我们的半壁江山，股权类业务就是跟开发商同股同权，我们跟招商、恒大等等在全国范围内都有合作，我们也跟国际开发商有合作，我们做了一个FOF，而且我们投资周期是5+1年。”全宇透露说。

当前，随着资产进入存量时代，并购整合成为全行业发展的一个必然趋势。全宇说，并购业务是他们基金管理人的一个业务。目前，五牛基金在上海已经买了一个资产包，一个写字楼，分别位于小陆家嘴区域与大虹桥板块，这个会通过他们的资产管理把价值提升之后再退出。

实际上，五牛基金作为上海本土崛起的地产私募机构，正是受惠于长三角近些年房地产业的飞速发展。

对于当前被市场热炒的长三角城市群规划，全宇介绍说，经济体、城市体的形成，在亚太区域已是一个不可逆转的趋势，他们也做过长期研究，比如说日本东京、韩国首尔，哪怕是泰国曼谷等，这些区域的资本、人口在国际化水平越来越向一线城市体这些地方去汇集，也带来了巨大的机会。

对于上海为核心的长三角，全宇阐述说，“2011年，我们全球不动产资产配置前10名城市，只有上海进入全球前10名，到2015年上海和北京都进入了，而且上海排名继续向前，所以这意味着我们以上海为核心的城市群的国际化、资产流动性应该会越来越强。”

在房地产投资区域和策略上，五牛基金越来越像一个资产管理者角色，全宇将其称之为“画龙点睛”的角色。

全宇说，未来他们会专注于特定的区域板块，专注于该区域板块的价值标杆和驱动者，他们对交易对手是很挑的。其次会专注于目标资产的价值提升空间与解决方案，五牛会越来越专注于主动管理。

“原来的开发商很会造楼，但管理楼宇不行。他的电梯维护得非常好，但他的服务水平跟不上。这个就给我们五牛带来了提升价值的机会。”全宇强调说，以刚收购的小陆家嘴写字楼为例，他们挑选的是核心区域，第二是整体收购，收购价为市场价的20%折扣以上，第三是主动管理，他们将运营该项目提升资产价值。