楼市疯狂堪比2009年 “价值地产年会”教你如何投资

◎每经记者 杨羚强

一开盘就被哄抢，就怕自己买不到房；到处托关系，走后门，就为能买套房；开发商一卖房子就心疼，感觉是给客户送钱……

相似的场景，让我们恍惚回到了2009年，那个楼市火爆的年份。只是和那一年不同的是，当下市场里，不仅是消费者，连最乐观的开发商，心中也充满恐惧。

“市场不知道什么时候会出大问题！”这是一个开发商营销总监的感叹。尽管这家公司刚刚在长三角一城市抢了一块全国闻名的高价地，但这位营销总监的依旧忐忑不安。公司高价拿地让他格外担心：市场能不能接受更高的房价？其实，这个问题不仅困扰着开发商，同样也困扰着购房者。

楼市火爆 限制政策频出

2016年这波楼市的疯狂注定和2009年不同，因为这一轮楼市中火爆的城市主要都是一线和核心二线城市，大部分三四线城市非但没涨，反而在下跌。

中国人口红利的拐点，一直是悬在高房价头顶的达摩克利斯之剑，它也预示着似2009年全国性房价的普涨难以再现。

除了人口因素外，资金成本的未来走势，也是影响房价上涨预期的一个重要因素。瑞银认为，为避免放大一二线城市潜在的房地产泡沫，决策层应会避免释放过于宽松的政策信号。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，造成房价快速上涨的重要因素是货币超发、供求失衡和投资客大规模出现。

各地为了抑制房价快速上涨，已经出台限购、限贷、限价等一系列政策，北京甚至酝酿土地出让中不仅要竞地价，还要竞自持面积；南京还要求拍地要像买车牌那样，达到一定价格就摇号。

不过，上述举措的作用非常有限，楼市风险正在逐步升级。《经济观察报》的报道指出，9月18日，中国建设银行发布的“建鑫2016年第二期不良资产支持证券”公告显示，从2015年以来，个人住房贷款不良资产率不断攀升，而且最近一年内违约率增长势头明显。根据建设银行公布的数据，违约者多为相对低收入者。年收入10万元以下违约率占比超过一半，年收入30万元以下违约率超过80%。

如果房价继续快速上涨，相对低收入者违约率进一步增长，市场的风险显然会变得更大。

如何抑制房价快速上涨？

从目前各地已经出台的调控政策来看，主要还是停留在抑制需求层面，而在增加土地供应上，却没有更好的办法。

要解决这个问题，恐怕就涉及修改城市总体规模、城市建设容积率等一系列城市规划指标。能否修改这些指标，对城市建设用地零增长，甚至负增长的北京、上海等城市而言，意义尤为重大。

虽然上述两个超大城市都在进一步加快城市更新和旧改，并采取诸多措施，限制人口大规模流入。然而，远水难解近渴，面对如洪水般涌入的需求，不能只靠堵，还需要分流。

不仅仅是北京、上海两个超级城市存在巨大的购房需求分流压力。其他的二线城市也遇到了供不应求的压力。

对此，欧阳捷提出一个办法，就是利用大城市都市圈内的中小城市，有效地化解一部分购房需求。

此前，京津冀、长三角城市群、长江中游城市群和成渝城市群规划相继公布，借助城市群内各城市的分工协作，有效提升城市群的整体竞争力，已经成为共识。然而，如何才能利用城市群内的中小城市快速“泄洪”购房需求，最终实现抑制房价快速上涨呢？

并不是所有的区域楼市都是如此火爆，目前的房地产市场已然开始分化，冷热不均是典型表现。在一线及核心二线供不应求的同时，部分中小城市去库存压力有增无减。如果能够将部分需求引入到这些城市，也能帮助后者迅速解决房地产市场的高库存问题。

那么，哪些城市能充当长三角购房需求的“泄洪池”呢？这些城市在帮助区域内大城市分流、消化购房需求前，需要先在交通、教育和医疗等公共层面做哪些配套呢？

9月27日，在第六届中国价值地产年会（上海）城市论坛上，《每日经济新闻》将携手中国指数研究院推出《2016年长三角城市价值白皮书》给出一个破解楼市困局的方法。