三四线项目占比高 保利地产整合中航系地产考验协同性

每经实习记者 魏琼

保利、中航地产业务的整合按下了快进键，更多的信息披露让这场重组大戏不再迷雾重重。

9月12日的一纸公告，让保利和中航地产业务的重组变得明朗起来。此次公告确认，双方初步划定了交易范围。

《每日经济新闻》记者发现，相比较而言，中航旗下地产项目及土地储备主要分布在三四线城市，其规模与保利地产比起来相对较小。

中航为地产业务找到一个“好下家”

9月12日，保利地产与中航地产双双发布公告披露重大资产重组进展进展，中国保利集团与中国航空工业集团已就交易资产范围、整合方式及作价原则等达成初步一致意见，并于9月12日签署《中航工业集团公司与中国保利集团公司之房地产业务整合框架协议书》。

公告显示，此次交易的范围包括中航工业直接或通过下属公司持有的房地产开发业务平台公司和项目公司的全部股权，以及中航工业持有的天津瑞赛投资发展有限公司100%股权。

关于重组出让的原因，中航工业集团总经理谭瑞松曾经表示，中航工业地产业务已经形成收入近200亿元、利润20亿元左右的产业规模，因为身处航空制造业中，地产业务又未被核准为主业，在业务开展上受到政策层面的限制。在激烈的竞争中，面临更加严峻的形势，中航工业下决心主动退出，将地产业务整体剥离。

同样作为央企的保利地产，在房地产行业有着较强的实力和丰富的开发经验，是中航地产重组较好的选择。在谭瑞松看来，与保利集团合作，有利于中航地产业务长远发展，也能为经营团队提供更好的事业平台。

9月7日晚间，中航工业旗下两家H股公司中航国际控股和中国航空工业国际发布公告表示，9月6日，中国航空工业集团与保利集团就保利集团收购中航工业所属房地产开发业务和资产达成初步合作意向。

涉及地产业务整合的主要是中航国际控股、中国航空工业国际以及中航地产，包括中航国际瑞赛、中航万科、中航里程等房地产公司。

而保利地产7月复牌公告显示，需要整合中航工业旗下70多个房地产项目，如今这些项目渐渐浮出水面。

资产包质地带来考验

从中航地产公布的2016年上半年财报发现，报告期内，中航地产实现营业收入27.15 亿元，净利润仅336.22万元，相对于去年同期亏损1.1亿元，实现扭亏为盈，总资产为234.96亿元。

上半年，中航地产实现签约销售额30.35亿元，销售面积29.31万平米。旗下有项目15个，合计土地面积297万平方米，在售项目11个，土地储备7个项目，土地面积144万平方米。

中航地产在售的11个项目均位于三四线城市，储备的7个项目中仅成都项目的位置好一些。中航地产项目分为商业地产、主题地产以及工业地产。上半年热销的项目主要位于昆山、赣州、九江、贵阳等三四线城市，而中航地产的项目储备也主要位于三四线城市。

2016年上半年，中航国际控股地产业务营业额约为17.1亿元，除税后盈利约为1.61亿元。地产业务主要是国内外工程承包、海外地产开发，国内主要是中小城市综合体业务。

中国航空工业国际由于发展时间短，状况稍差一些，上半年，中国航空工业国际收益为6458.7万港元，运作中的项目有大连中航国际广场及重庆项目。

综合来看，中航地产业务的项目位置不算优质，主力布局在目前销售情况不太乐观的三四线城市。与近年来保利一二线、“3+2”都市圈布局的理念存在一定差异，在产品结构上，保利重心在住宅地产。中航的资产与保利比起来，资产规模以及质量均存在一定差距。

关于未来保利与中航地产业务整合方面的计划，《每日经济新闻》记者联系中航地产相关负责人，该负责人表示目前暂时不方便透露，以公告为准。保利地产集团副总、保利东南区域董事长余英也表示目前暂时不方便透露。

明源地产研究院副院长刘策则表示，对中航而言，地产业务非核心主业，不能带来协同效应，同时地产板块也不能给集团带来较好利润贡献，剥离出去更有利于主业做大做强，轻装上阵，更好实现国有资产保值增值目标；保利地产作为央企有做大规模的需求，整合中航的地产业务无疑会带来规模的扩大。在央企并购重组大潮中，保利成功整合中航地产业务，也将为后续其他企业的整合提供经验，有很好的示范效益。

关于此次交易的价格问题，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，中航地产业务相对较弱，品牌影响力一般，考虑到保持中航原有项目盈利空间，保利在定价方面会比较强硬。

刘策认为，中航与保利均属于央企，整合是在国资体系和背景下进行，整合的定价相对来说更灵活，不会涉及国有资产的流失问题，另外很多地块是中航几年前获取的，地块价格是按土地价进入资产负债表，所以双方在整合中是个共赢关系，不会哪边太吃亏。从房地产市场发展来看，一二线城市经过一轮疯长，三四线城市可能将迎来房价的上涨，这些城市的房地产资产也有了轮动涨价的预期。整体而言，房地产是优质资产，对于整合者来说是笔划算的买卖。