九鼎投资跑一线圈客：50万美元即购美国移民基金

（图片由杜冉乐现场拍摄） 每经记者杜冉乐 9月11日，上海陆家嘴，细雨霏霏。秋雨中，行人匆匆，更无心赏景。在高耸入云的上海中心大厦，一群高净值投资人正在热议远在美国的房产投资潮。 “投资九鼎，拿美国绿卡”，说的就是九鼎投资（600053，SH），即通过投资布鲁克林高地公寓进行移民。九鼎透露，该项目对应3300万美元的美国EB-5（投资移民）基金，单位门槛50万美元。 九鼎美国相关负责人表示，他们选项目不考虑太大的，因为风险不可控。该基金作为夹层基金，最终由九鼎做劣后兜底。 当前，美国核心城市房价迎来一波上涨潮。在国内市场上冒出了大量的EB-5房产投资项目。但第三方移民机构表示，每年申请配额有限，且获取永久移民须等待五年及项目烂尾等风险仍不容忽视。 借绿卡发起美元地产基金 被称之为“亚洲500强移民投资机构”的世贸通一位投资移民分析师介绍说，美国EB5项目就是一个投资移民政策，一个要求是有能力投资50万美元，一个是须证明资金来源合法。 记者上网搜了一下，输入“EB5项目”关键词，立刻就弹出了像纽约皇后哈莱角1号、哈德孙城市广场二期等很多投资移民项目。但以九鼎在国内投资界的名气与业绩，也成了九鼎美国分支机构董事总经理祝小翰现场推介布鲁克林高地公寓的一个最好说辞。 九鼎投资（美国）董事总经理祝小翰介绍说，九鼎美国公司成立于2013年，已投资了5个项目，涉及酒店、出租公寓开发等。 “美国时隔8到10年就会发生一次经济危机。一旦危机来临，很多美国人要租房子住，出租公寓有反经济周期性。”九鼎美国上述相关负责人表示，他们投资时会考虑当地人口与就业增长强劲，注重体验性，选择与当地保守型房企及机构投资者合作。 《每日经济新闻》记者获取的一份权威资料显示，上述项目总投资1.363亿美元，其中涉及66个EB人的EB-5基金为3300万美元，占总投资的24%，银行贷款占比37%，股权资金占比39%。 上述股权资金之中，九鼎出资占比55%，乔纳森罗斯集团（纽约最大的综合社区开发商之一）与CBD公司（美股上市的美国专业投资管理及地产开发商）合计22%，美国教师退休基金（美国最大的保险及地产投资机构之一）占比23%。 九鼎美国前述负责人表示，他们一般不投大项目，因为风险不可控，一个银行也不愿给项目贷出超过1亿美元额度，一般为8000万~2亿美元以内项目。 按照美国商务部日前公布的数据，7月美国新房销量按年率计算为65.4万套，明显高于市场预期的58万套，新屋销售创7年来新高。环比增长12.4%，同比增长达到31.3%。 祝小翰说，高地公寓年初已动工，预计2018年完工，持有运营5-7年后退出，CBD公司的家族基金有意向接盘作为其家族传承资产长期持有。 5年等待期或存变数 据悉，美国EB-5投资移民大致分为两个阶段：第一个是I-526阶段，即移民申请获批，拿到有条件绿卡；第二个就是I-829阶段，即5年期投资完成，有条件绿卡转永久绿卡。 一直专注于海外房产投资的第三方服务机构美亚置业集团市场部主管杨绪华向《每日经济新闻》记者坦言说，这种投资主要看项目是否安全，有些EB-5项目风险很大。 前不久，腾讯财经曾报道了“一对华裔夫妇涉嫌诈骗约50名中国投资人、近2700万美元，已被美国证监会正式起诉”的消息。 对于高地公寓EB-5基金，祝小翰表示，九鼎将承担劣后投资人为EB-5基金兜底。按其测算，高地公寓年租金净利710万美元，建成后可估值1.8亿美元，扣除成本可以覆盖EB-5基金损失。 世贸通前述投资移民分析师透露，I-526阶段获取美国有条件绿卡大概21.7个月，但没考虑“排期”这个因素。申请I-829解除绿卡条件大概21.3个月，届时正式换成美国永久绿卡。 依此来看，从投资人申请美国绿卡到换成永久绿卡，需要长达五年时间，申请排期成了一个关键问题。按照世贸通前述投资移民分析师的说法，EB-5签证每年仅1万个配额且有出生地国别限制。 与等待排期耗时相比，当前人民币贬值预期的加大，人民币兑换美元的汇率波动风险直接触及海外投资人的现实利益。经世贸通测算，汇率变动对绿卡申请人的投资损失10万元到20万元。 《21世纪经济报道》今年6月报道称，年初美国参议院曾召开听证会，重点讨论EB-5投资移民项目中的欺诈问题。2016财年第二季度EB-5案件递件和审批的最新数据，EB-5递件数和通过率双双走低。 祝小翰表示，投资人即便5年后申请不到永久绿卡，但也能拿到相当于年息率大约0.5%的花旗银行5年期定存利息。 记者注意到，按照人民币兑换美元的最新汇率，这相当于以人民币计价的年收益率3.34%，上半年国内银行理财1年期投资收益率4.2%，尽管该收益率有继续下行趋势，仍高于前者。