G20峰会之后：精准配置海外资产或将让投资人身价暴增

　　在本届G20杭州峰会，国际贸易与投资的话题成为关注的焦点，《G20全球投资指导原则》对于中国内地企业出海提供了政策利好，中国内地房企出海的权益有了保障。G20之后，中国内地将加快“走出去”的步伐，与周边国家建立更加密切的贸易往来。

中国内地经济进入“L型”发展阶段，经济增速呈现放缓的趋势，中国内地经济增长的三驾马车“投资、出口、消费”需要与时俱进，在开拓国内发展潜力的同时，加大力度开拓广阔的国际市场，为经济增长注入巨大能量。

通过周边发展中国家，输出中国内地资本和过剩产能，完成中国内地经济产业的转型升级，正在从蓝图变为实景。有了投资以及人才的引进，大量处于发展中的周边国家的经济将迎来爆发式增长。历史经验证明，任何一个国家经济的发展都将带来房地产投资价值的提升，这些国家的不动产市场也迎来类似中国内地楼市的“黄金十年”。

对于个人投资者而言，在国内房地产市场进入“白银时代”，逐渐回归居住属性，需要将目光投向新的国度，寻找下一个“黄金时代”。

而距离中国内地较近，中国内地力量能够影响较大的东南亚市场成为投资者青睐的区域，有国家战略支持，投资的安全性较有保证，处于上升期的市场能够带来成熟市场所不具备的投资价值，掀起新一轮“下南洋”的热潮。

其中，马来西亚投资回报率高于中国内地、新加坡等国家，成为投资的热土。森林城市由于位于马六甲海峡的核心要道，被称为是第二个新加坡，在中国内地、马来西亚以及新加坡的支持下，森林城市未来的升值空间无法估量，成为中国内地以及世界各地中等收入人群的投资“金矿”。

资产全球配置：从高收入到中等收入都在做

森林城市自面世以来就广受关注，自带话题属性，也是天生的热销体质。在8月18日碧桂园半年业绩发布会上，碧桂园总裁莫斌第一次公开透露了森林城市的销售数据，森林城市推货量为127亿元，销售金额超100亿元。

据了解，购买森林城市的主要人群是海内外的中等收入人群，森林城市已有经超过8000户业主，主要来自中国内地和马来西亚、新加坡、日本、韩国、印度、尼、中东、欧美等世界各地。

森林城市一线销售员工表示，中国内地很多人有海外置业的需求，加上碧桂园具有较好的知名度，所以优先在国内推广，从成交结果来看，效果不错。

数据显示，中国内地人的海外投资需求非常强劲，2015年中国内地境外房地产投资再次突破1000亿元，中国内地已成海外国家房产市场最大的外国投资来源地区。

据兴业银行与波士顿咨询公司（BCG）联合发布报告显示，虽然中国内地经济增长速度放缓，中国内地高净值人群的财富增长仍将十分稳健，预计2020年中国内地高净值家庭的数量将增至388万户。

这也就意味着随着高净值人群海外资产配置需求的提升，未来5年中国内地人境外资产配置比例将从目前的4.8%上升到9.4%左右，新增市场规模将达到13万亿元。

在中国内地经济发展进入“L型”阶段，经济增速放缓，投资回报下降，更多的人群选择把鸡蛋放在不同的篮子里，分散风险，寻找新的投资致富渠道。海外置业的人群也不再是单一的高收入人群，更多的中等收入人群也加入海外造富的大军之中，海外置业中迎来了新的生力军。

近些年，中等收入人群的人数出现爆发式的增长，财富值不断增加。而国际环境多变，汇率不稳定，很多的投资渠道的被堵上，房地产的安全性与投资回报率均较高。

东南亚房地产投资市场兴起，投资门槛以及财富的要求降低，中等收入人群有了投资的需求和可能。就森林城市项目而言，购买低于500平方英尺面积就能实现海外资产的配置，这对于欧美国家动辄上千万的资金要求，置业门槛较低，已经低于很多国内的一二线城市的房价了。

以中国内地为例，数据显示，目前中国内地中等收入人群人数已增长至全球首位，达1.09亿名。自2000年以来，中国内地中等收入人群的财富大幅增长330%，2015年已达7.3万亿美元，占全国财富的32%。

据了解，就全球来说，中等收入人群的规模、健康和资源被视为经济发展速度和可持续性的关键因素。中等收入人群是新消费趋势的中心，也称为企业家和其业务方面主要的需求和资金来源。

这是碧桂园的聪明之处，将项目的目标客户群体扩展到全球人数庞大的中等收入人群，目标置业人群的范围增大，随着森林城市走向国际，碧桂园将掀起全球范围内的中等收入人群海外置业潮。

据了解，为了开拓更大的市场，森林城市国际化的步伐正在加紧推进，计划在今年内开放中国台湾地区和马来西亚、印尼、俄罗斯等展厅，森林城市正在走向世界各地。森林城市营销中心已设立了国际接待部，以满足各国客户的置业服务。

据销售人员透露，随着推广范围向更多国家拓展，近两个月开始，中国内地以外的置业人群在逐步增多，未来将吸引大量的国际资本涌入。

另一个新加坡：房价却只有后者1/4

森林城市项目位于马六甲海峡以及柔佛海峡的交界处，占据地理位置优势。自古交通要道都是“兵家必争”之地，马六甲海峡是亚洲重要的航运通道，亚洲的货物运输去欧洲的必经之路，新加坡也是依靠马六甲海峡发家。森林城市有中国内地、马来西亚以及新加坡的支持，具备较好的发展前景，被称为“第二个新加坡”。

据了解，森林城市距离新加坡的直线距离只有2公里，但是房价只有新加坡的1/4。目前森林城市在建的跨海大桥计划于今年10月通车，从森林城市到第二关口的车程缩短为5分钟。

据当地人介绍，由于新加坡货币与马来西亚货币之间的较大差距，有15万人去新加坡工作，每天往返新马两国的人数在40万左右。而新加坡房价较高，很多新加坡人来到马来西亚置业、生活，以降低生活成本，新加坡受限于国土面积小，对外发展已刻不容缓。

森林城市所在伊斯干达经济特区为承接新加坡经济外溢而设立，享受新加坡经济发展红利。纵观目前伊斯干达各个区域的发展情况，旗舰A区依靠临近新加坡地理位置优势以及新马第一大桥的优势，近些年实现了快速增长，经济以及房地产均实现跨越式发展。经过数十年的发展，A区目前逐渐饱和，B区则成为下一个重点发展区域。

一位来自南京的王先生在来参观森林城市项目之前就已经交了30%的预付款，做出这一决定主要是看中这里的养老、教育环境以及出于对碧桂园的信任。“如果大家都看好的话，那投资升值的空间就不大了，就像吃螃蟹，如果大家都在吃，螃蟹就不稀奇了”。

马来西亚文物与艺术馆馆长陈再藩也表达了同样的观点，要做第一批的投资者，后来者享受的投资收益远不及前者。森林城市是一个人口移民计划，现在人口开始进入，随着更多政策落地，森林城市将有更好的发展。

森林城市营销经理徐杰坦言，森林城市开盘至今，楼盘销售价格已经出现一定程度的上涨，幅度大概在5％~10%之间。配套设施在一步步的完善中，配套建好，楼盘价值也跟着提升。

当然房产投资主要还得看供求关系。伊斯干达发展署首席执行官伊斯迈拿督在访谈中表示，伊斯干达对于房地产发展存在较大的需求，2005年伊斯干达特区的总人数为150万，房子只有65万套，一直以来房屋处于供不应求状态。而预计2025年，特区将吸引超300万人口，计划房屋数量在120万套，其中还存在较大的缺口。

从供求关系比来看，伊斯干达的房屋目前还是具有较强的投资预期，随着配套设施的完善以及人口、产业的引入，森林城市未来的价值被市场认为将直逼新加坡。从现在来看项目存在较大的升值概率，尤其是率先进入该区域的投资者所享受的先发优势是后来者所不可比拟的。

从国际环境来看，欧美国家市场相对成熟，门槛高，投资回报率偏低。《全球房地产指南》2015年公布的数据显示，在亚洲众多国家和地区中，马来西亚房价处于较低水平，租赁投资回报率为4.57%，高于中国内地的2.66%，而中国香港地区的租赁回报率为2.82%，新加坡为2.93%。据销售人员介绍，森林城市项目的租金回报率为6%-8%之间，处于较高水平。

中国内地“智”造出海的支点

随着中国内地全球化战略的不断推进，越多越多的中国内地企业和个人投资者跟随国家的步伐走向世界。中国内地对外开放30多年，中国内地人走向世界的脚步越来越有力量。而G20峰会达成的《G20全球投资指导原则》为中国内地企业出海权益提供了保障，在政策利好之下，中国内地将迎来新一轮的海外投资、置业潮。

据伊斯干达发展署大拿督透露，伊斯干达处于发展的第三阶段，自2006年至2016年6月30日，最新累计投资额为2079.9亿马币，到2025年累计承诺投资目标设定为3830亿马币，目前已完成53%。

中国内地企业在马来西亚的经济发展方面扮演重要角色，在伊斯干达投资的企业中包含大量的中国内地企业。森林城市作为一个“产城融合”的大城，为中国内地企业出海发展提供了平台，是中国内地“智”造出海的支点，促进国际产能合作。

森林城市将打造旅游会展、医疗保健、教育培训、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业8大产业。据了解目前已经落户森林城市项目的中国内地企业包括华为、华晟装饰、罗马利奥、金意陶、中建南方、中建钢构、三义建筑等。

作为中国内地房企出海的重点项目，战略地理位置重要性不言而喻。是中国内地在东南亚的“出海口”，也是中国内地企业的出海口，成为中国内地走出去战略的重要布局点。

碧桂园在中国内地“走出去”战略下出海享受海外资产输出的红利，直接落户森林城市的企业也能享受国家政策的红利，同时，森林城市项目，Esplanade Danga 88（EDSB）占股40％，EDSB 是柔佛人民基建集团（KPRJ）控股公司，有了当地政府的支持，中国内地企业出海将获得双重保障。

据了解，英国伯明翰市议长约翰·克兰西对森林城市项目进行考察，并与碧桂园签署谅解备忘录，伯明翰议会（BCC）与碧桂园集团在伯明翰及周边地区的房地产开发项目建立合作关系。

约翰·克兰西也与包括恒大、绿地、中建等在内的开发商接触，表示欢迎像碧桂园这样的中国内地企业投资伯明翰，中国内地开发商所具备的开发经验和能力是伯明翰开发商所不具备的。

碧桂园以森林城市为支点，大盘模式开始走向世界，森林城市作为中国内地房企出海的标杆项目，展示中国内地“智”造的力量，传递中国内地企业的影响力。

文/筱曦