地王潮下楼市杠杆效应集中 137家上市房企负债逾4.3万亿

沪深两市上市公司中报披露已收官。据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，2016年1~6月份，沪深两市137家上市房企负债合计超过4.33万亿元，同比增长幅度达24%。

不过，这137家上市房企的总资产总计为5.63万亿元，同比增长幅度达24.3%，与负债增长水平相差近0.3个百分点。值得一提的是，根据Wind资讯统计数据计算，2016年上半年，这137家上市房企的平均负债率为77%，与去年同期持平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，2015年以来，房企大规模发行公司债，其成本较低，多数房企选择用公司债来替换以前的高息债。另外，还有些房企采用ABS和永续债融资，这些债务并未计入负债中。鉴于以上多种原因，优质房企优化了债务结构，但仍难以改变高杠杆的运营模式。　　

超两成房企负债超300亿元

根据Wind资讯统计数据显示，在这137家上市房企中，超过百亿元负债的房企总计为59家，占比43%，超过300亿元负债的房企有32家，占比为23.3%，其中，万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、首开股份和泛海控股负债均超过1000亿元，分别为5741.33亿元、5453.3亿元、3249.3亿元、1835.74亿元、1599.14亿元、1253.5亿元和1178.6亿元。

从资产负债率的情况来看，不同企业的资金状况良莠不齐。记者根据统计数据测算，截至2016年中期，资产负债率大于80%房企占22.6%，在70%-80%之间占比为20.43%，60%-70%之间的占比为20.43%。资产负债率排在榜首的企业为*ST珠江，高达115.45%。

值得注意的是，一些标杆房企负债率小幅攀升。据记者统计，截至2016年中期，绿地控股资产负债率为88.36%，与去年同期基本持平，但其剔除预收账款后的资产负债率也高达84.87%；万科A资产负债率为80.6%，同比上涨不足3个百分点，但其剔除预收账款后的资产负债率为68.16%，属于合理水平。此外，不少房企负债率在下降，包括招商蛇口、首开股份、华夏幸福、首开股份等企业。

众所周知，衡量一家企业负债端的风险是否在可控范围内，有多项指标，但短期偿债能力尤为重要。记者根据Wind资讯提供的数据获悉，截至2016年中期，137家房企短期借款总计2148亿元，较去年同期的2141亿元仅增加了7亿元。这意味着房地产企业短期偿债压力有所减缓。

通过以上数据分析，多数标杆房企负债端风险看似可控，但多数房企负债规模攀上新高的现象仍难以改变。

中信建投分析师陈慎在其研究报告中称，房地产是金融体系之外最具杠杆属性的行业，房企融资渠道经历了从最初的“银行、地方政府、房企”的铁三角结构到目前银行、资本市场、公司债、非标债权等更为多元的融资结构。近年来银行占比逐步下降，公司债等债权融资比重上升。本轮周期以来，A股房企整体净负债率依然处于高位，有息负债总额仍在攀升，同时分化加剧，龙头杠杆率改善，而中小型房企杠杆依然维持高位，杠杆率较高的皆为国企。

地王潮下杠杆效应集中

事实上，基于公司债发行门槛低、融资成本低等优势，2015年全年房企发行公司债规模高达4302亿元，其中下半年占比达到95%，2016年前7个月，已累计发行5760亿元，超过去年全年水平。陈慎认为，2013年至今，在房企的融资结构中，银行融资的占比普遍出现明显下降，而票据、债券等占比明显提升，如中海地产、融创、旭辉、龙湖的债权融资比重都较公司债放开前有明显调整。

另有业内人士向本报记者直言，低成本的公司债融资大潮实际上加速了“地王潮”的蔓延。大型房企都在回归主流城市，然而其回归成本却很高，不得不借公司债发行门槛降低时大规模“储粮”，以期在抢地中占优势。

陈慎也表示，公司债助推房企扩张意愿。2015年至今，参与过地王项目的房企均发行了一定规模公司债，包括A股和内房股。而“地王潮”下杠杆效应更为集中，大部分房企回归主流城市，核心城市土地供需矛盾激化，造成本轮地王无论是规模还是溢价都远超前两轮。

值得注意的是，陈慎认为，房企融资渠道进一步升级换代，在各个环节均有融资创新，比如购房尾款、物业费等ABS融资，还有其他非标债权融资和民间借贷等，认为这些产品虽然有助于改善企业杠杆，但部分产品如拿地环节的杠杆配资等也蕴含并放大风险。今年以来，“资产荒”下，房企表外融资现象加剧，由于无风险收益率的持续下行，使得房地产对市场资金的吸引力不断上升，相当比重的资金（包括银行理财和险资等）通过各种渠道流入房地产领域。