并购中信地产业务 中海乘势分享央企整合红利

◎每经实习记者黄博文 和其他房企相比，中海是在保持财务稳健的情况下，继续高速扩张的典型企业。这个底气来自国资委对地产央企的新一轮整合。中海的高毛利和一流的成本控制，为其未来进一步并购其他央企背景企业奠定了良好基础。这是否代表着中海的规模扩张将没有限速？ 与中海通过并购实现规模扩张不同，中南建设选择了改革。经历了上一轮的教训，中南建设在投资布局、员工激励，以及资金筹划、产品定位等方面做出了一系列调整。这些变化给人的启示是，中型房企也在依靠变革来实现自我的飞跃，进而重塑行业格局。一旦变革成功，它又将影响其他企业加入到这个变革中。 8月22日，中国海外发展（00688.HK，内地平台中海地产，以下简称中海）发布上半年业绩报告，报告期内，合约销售同比增长11.48%至952.6亿港元，销售规模增长并不亮眼。但是，从各项财务指标来看，中海依然保持其稳健的风格，最值得关注的当属其资金状况，2016年上半年末中海持有现金达1179.73亿港元，呈净现金状态，堪称“最有钱”房企。 在中期业绩会上，备受关注的当属中海并购中信地产业务。中海董事长郝建民透露，现在这单交易已经接近尾声。收购中信项目后，使中海全年可售货值突破3000亿港元，并上调全年目标至2100亿港元。“十三五”期间，中海的合约销售目标有望达4000亿港元。 中海并购中信只是地产央企整合的一幕。近两年来，新一轮央企整合骤然提速，市场格局正面临重构，地产经营主体将不断减少，资源加速向优势企业聚集。在这轮整合大潮中，资源整合能力将成为决定企业发展的关键因素，像中海这样财务稳健、高度市场化且以地产为主营业务的标杆房企，将分享这波整合红利。 ●中信的“嫁妆”：3155万平方米土储 中海发布的半年业绩显示，上半年合约销售同比增长11.48%至952.6亿港元，销售收入为781.5亿港元，同比增长20.5%，经营溢利为283.1亿港元，同比增长21.5%。 相比万科、恒大、碧桂园销售业绩的同比大幅增长，中海的销售增幅相对较小，上半年已经跌出全国房企TOP5排行榜。这一方面是因为中海一直以稳健著称，更加追求利润质量，另一方面或许是企业整合动作较多所致。 对于中海来讲，并购中信地产当属上半年最重大的动作。中海通过增发配股的方式收购了中信楼面面积3155万平方米的土地资源，这些项目主要分布于21个城市，其中除北京、上海、广州、深圳四个一线城市外，佛山、天津、苏州、青岛、大连、成都等热门二线城市的土地储备总面积为2097万平方米，收购之后将进一步巩固中海在一二线城市的地位。 中信此次注入中海的权益建筑面积达2352万平方米，折合地价3550元/平方米。上半年末中海总土地储备为3600万平方米，整合中信地产业务完成后，其土地储备将进一步大幅增加。 在中期业绩会上，郝建民透露，现在这单交易已经接近尾声。收购中信项目后，中海全年可售货值突破3000亿港元，并上调全年目标至2100亿港元。“十三五”期间，中海的合约销售目标有望达4000亿港元。 如果按照2016年2100亿港元的合约销售计算，未来4年，只要保持17.5%的年均增长速度就能实现“十三五”期末4000亿港元的目标。 克而瑞地产的研究报告认为，中海的目标依然偏保守，与其他超大规模房企相比，差距可能会进一步加大。按照目前的销售速度，2016年上半年销售TOP5的房企到全年皆有望超过2000亿元，万科、恒大甚至都能超过3000亿元。 ●中海的“烦恼”：账上趴着1179亿港元 相比于规模的缓慢增长，中海稳健的财务指标和利润优势一直为业内所称道，2016年的中期业绩依然如此。 中期业绩显示，上半年中海地产的股东应占溢利为196.9亿港元，同比上升20.6%。每股基本及摊薄后盈利2.00港元，同比增长5.3%。扣除投资物业公允价值变动带来税后净收益39.0亿港元后的净利润达到157.9亿港元，同比上升15.8%。另外，公司股东资金平均年回报仍然维持在20%以上。 《每日经济新闻》记者对比中海和万科同期发布的中期业绩发现，上半年万科卖了1900.9亿元人民币，净利润是70.9亿元人民币；中海虽只卖了781.5亿港元，但净赚了196.9亿港元。 最值得关注的财务数据是，2016年上半年中海持有现金高达1179.73亿港元，现金与短债比为7.11，现金总额甚至超过了企业的总有息负债额，呈现“净现金状态”。 钱为什么没花出去？因为上半年拿地太少。半年报显示，中海上半年在济南、香港、南昌和长春新增四块土地，可供发展的总建筑面积为228万平方米，拿地需现金支付金额仅99亿港元。另外企业销售增长缓慢，建设规模等相应增加也比较缓慢。 克而瑞分析师傅一辰表示，现金流充沛意味着中海财务指标稳健，但也反映出其资金利用率低、开发规模不足等问题。在资金如此充裕的情况下，中海完全可以考虑充分利用资金，增加优质土地储备、扩大企业建设规模，以进一步促进企业销售的快速增长。 同时，中海融资能力较强，融资成本较低，这也为规模扩张提供充足的弹药。半年报显示，8月，中海发行了60亿元的公司债，其利率下降到了3.10%。 ●扩张的机遇：央企整合红利 梳理中海近年来的发展，公司其实一直在走通过收购实现扩张的道路。 2010年3月，中海完成蚬壳电器50.1%股权收购，更名为“中国海外宏洋”，中海获得蚬壳电器在国内6个城市拥有的约190万平方米土地储备；2013年，中海又宣布和中建地产进行整合，获得了原中建地产旗下位于北京、上海、天津、苏州、成都、西安等城市约1100万平方米的土地储备和在建项目，还获得了伦敦的数宗写字楼物业。 赶上了央企并购大潮的中海，今年3月又宣布以310亿元收购中信地产业务。2010年至今已进行的三次并购整合，交易对价近700亿元，直接获得超过3700万平方米土地储备，为维持规模持续增长和利润之王的地位打下了基础。 而新一轮的地产央企整合风口已经到来。同策咨询研究部总监张宏伟表示，随着国企改革持续深化，未来两到三年内，已取得“房地产牌照”的16家地产央企也将面临整合，最后剩余的数量极有可能进一步减少。 克而瑞研究中心的数据显示，今年上半年，前100名房企的销售金额、面积排名门槛双双大幅提升，其中，销售金额门槛同比增幅均在60%以上，前20名房企的销售金额门槛同比增长115%。重组、并购已大大提升了市场集中度。 另一方面，土地市场屡出“地王”，高价地倒逼房企拓展多元化手段获取项目。在近期密集召开的上市房企中期业绩会上，多位上市房企负责人表示，目前热点城市土地价格高企，通过传统招拍挂形式拿地成本太高，而通过并购收购可以快速实现资源整合，从而提升企业的核心竞争力，在热点城市并购远比拍“地王”划算。 这将进一步加剧房地产企业之间的分化，行业格局正面临重塑，资源整合能力强的标杆央企则处于这条食物链的顶层。 克而瑞地产研究在梳理地产央企整合主导者时，提炼出如下特征：首先，房地产为集团支柱产业，有较高的行业地位；其次，信息公开，运营标准化，周转速度快；同时，城市布局广泛，并有较强的存货消化能力以及地产板块内部整合已完成，管理架构清晰等。 类似中海这样的标杆央企，乘势分享央企整合红利，未来并购扩张之路充满想象。