楼市政策收紧 资本竞逐下一个风口

每经实习记者 庞静涛

“地王潮”、“抢房潮”与“收缩战线”同时在一线和二线热点城市上演，监管层去“杠杆”的趋势愈发明显，有报道称上海等热点城市限购政策已在讨论中。

在政策层面试图为楼市降温的预期中，险资、私募基金等机构资金发现了房地产投资的另一个风口——大宗存量商办物业。然而，风口之下，并非热线区域的大宗商办物业均能成为资本的理想标的物。

抢房正酣 机构逃离

上海、苏州、合肥等一线城市和热点二线城市抢房正酣时，机构却坦陈看不清形势，并用实际行动选择“逃离”。

8月27日，由诺亚财富主办的房地产投资高峰论坛上，歌斐资产房地产（投资）基金公司合伙人王雪泉在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，公司已将投资重点转移至大宗资产管理方向，同时收缩了增量市场战线。而传统意义上的增量市场更多被认为是住宅市场。

据王雪泉介绍，目前，歌斐资产存量规模已不足200亿元，累计管理规模达到750亿元，2014年基金存量规模达到高峰接近400亿元，如今“收缩”近半。

“逆大势”而为的战略调整，王雪泉给出的理由是，土地市场上“面粉”的上涨速度可谓有点“疯狂”，以致对未来的形势判断不够清晰。

歌斐资产房地产基金投资合伙人谭文虹讲述了住宅缘何被“收缩”，住宅市场受政策的影响太大，变化周期短，大概每三年会有一次，频繁的调控进一步加速了市场的波动。

在房价高速增长的背景下，谭文虹提到，住宅市场过于频繁的波动，造成其主流运营者房地产开发商的利润不断下滑。与此同时，政府通过价格、购买资格等行政手段的干预，致使开发商的定价行为更多是一种随行就市，并不完全取决于开发成本。

中信建投在最近的一次电话会议中同样提到，地王涌现，杠杆高企，房地产价格处于较高位置，受政策层面影响，资本市场对未来市场的预期是不足的。

王雪泉坦言，因担忧市场会有较大风险，并认定如今的市场表现已经超出了价值投资的理念，公司转而重点关注改造低估物业和京沪核心物业。

险资围猎商办物业

保险资金在地产股中搅动风云，甚至左右整个A股地产板块的走势。能量巨大的险资，因其敏锐的市场嗅觉被认为是房地产行业的投资风向标。

然而，在股市之外，保险资金并未停止其地产版图的扩张和探索。在过去逾一年的时间，包括险资在内的国内资本加紧对商办物业的“围猎”，且战果丰硕。

经济下滑，优质资产荒或不可避免。诺亚财富创始投资人、执行董事章嘉玉表示，自2010年开始的经济转型已经进入深水期，给投资者带来更多挑战，企业盈利下降，随之而来的是投资标的整体收益下行，市场出现优质资产荒。

大宗商办物业不仅进入险资的视野，更在其投资版图中占据重要一席。全球最大资产产管理公司贝莱德中国区房地产负责人彭磊介绍，2015年，国内有代表性的43单物业投资成交，内资占比约为40%~43%。2016年上半年，典型物业成交约200亿元，内资占比提升至90%，而内资大部分为保险资金和其他资金。

值得关注的是，国内保险资金对大宗商办物业的执着在向全球拓展。有数据显示，美国各种房地产物业中，酒店物业和写字楼是最受青睐的，半数的投资都来自中国的保险公司，此外综合企业和房地产开发商也非常活跃，分别在海外投资总量当中占比23%和10%。