每日经济新闻

    楼市政策收紧 资本竞逐下一个风口

    邦地产 2016-08-29 18:04

    在政策层面试图为楼市降温的预期中,险资、私募基金等机构资金发现了房地产投资的另一个风口——大宗存量商办物业。然而,风口之下,并非热线区域的大宗商办物业均能成为资本的理想标的物。

    每经编辑 庞静涛    

    每经实习记者 庞静涛

    “地王潮”、“抢房潮”与“收缩战线”同时在一线和二线热点城市上演,监管层去“杠杆”的趋势愈发明显,有报道称上海等热点城市限购政策已在讨论中。

    在政策层面试图为楼市降温的预期中,险资、私募基金等机构资金发现了房地产投资的另一个风口——大宗存量商办物业。然而,风口之下,并非热线区域的大宗商办物业均能成为资本的理想标的物。

    抢房正酣 机构逃离

    上海、苏州、合肥等一线城市和热点二线城市抢房正酣时,机构却坦陈看不清形势,并用实际行动选择“逃离”。

    827日,由诺亚财富主办的房地产投资高峰论坛上,歌斐资产房地产(投资)基金公司合伙人王雪泉在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,公司已将投资重点转移至大宗资产管理方向,同时收缩了增量市场战线。而传统意义上的增量市场更多被认为是住宅市场。

    据王雪泉介绍,目前,歌斐资产存量规模已不足200亿元,累计管理规模达到750亿元,2014年基金存量规模达到高峰接近400亿元,如今“收缩”近半。

    “逆大势”而为的战略调整,王雪泉给出的理由是,土地市场上“面粉”的上涨速度可谓有点“疯狂”,以致对未来的形势判断不够清晰。

    歌斐资产房地产基金投资合伙人谭文虹讲述了住宅缘何被“收缩”,住宅市场受政策的影响太大,变化周期短,大概每三年会有一次,频繁的调控进一步加速了市场的波动。

    在房价高速增长的背景下,谭文虹提到,住宅市场过于频繁的波动,造成其主流运营者房地产开发商的利润不断下滑。与此同时,政府通过价格、购买资格等行政手段的干预,致使开发商的定价行为更多是一种随行就市,并不完全取决于开发成本。

    中信建投在最近的一次电话会议中同样提到,地王涌现,杠杆高企,房地产价格处于较高位置,受政策层面影响,资本市场对未来市场的预期是不足的。

    王雪泉坦言,因担忧市场会有较大风险,并认定如今的市场表现已经超出了价值投资的理念,公司转而重点关注改造低估物业和京沪核心物业。

    险资围猎商办物业

    保险资金在地产股中搅动风云,甚至左右整个A股地产板块的走势。能量巨大的险资,因其敏锐的市场嗅觉被认为是房地产行业的投资风向标。

    然而,在股市之外,保险资金并未停止其地产版图的扩张和探索。在过去逾一年的时间,包括险资在内的国内资本加紧对商办物业的“围猎”,且战果丰硕。

    经济下滑,优质资产荒或不可避免。诺亚财富创始投资人、执行董事章嘉玉表示,自2010年开始的经济转型已经进入深水期,给投资者带来更多挑战,企业盈利下降,随之而来的是投资标的整体收益下行,市场出现优质资产荒。

    大宗商办物业不仅进入险资的视野,更在其投资版图中占据重要一席。全球最大资产产管理公司贝莱德中国区房地产负责人彭磊介绍,2015年,国内有代表性的43单物业投资成交,内资占比约为40%~43%2016年上半年,典型物业成交约200亿元,内资占比提升至90%,而内资大部分为保险资金和其他资金。

    值得关注的是,国内保险资金对大宗商办物业的执着在向全球拓展。有数据显示,美国各种房地产物业中,酒店物业和写字楼是最受青睐的,半数的投资都来自中国的保险公司,此外综合企业和房地产开发商也非常活跃,分别在海外投资总量当中占比23%10%

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