沈阳去年“卖地”收入仅为2013年两成 今年供地再减一半

◎每经记者 王杰

进入2016年以来，“地王”高频地出现。但从城市分布来看，冷热不均的现象却更加突出了。

中原地产研究中心统计数据显示：截止8月22日，2016年年内，全国已经出现单宗土地超过10亿的地块296宗。

就在南京为防“地王”出现，采用网上竞价方式出让时，沈阳市为了去化库存，全市房地产开发用地供应规模实施总量控制，原则上2016年全市房地产开发用地供应面积不超过上年度的50%。

去年土地收入锐减

今年上半年，沈阳楼市回暖，商品住宅销售量价齐升。但根据易居发布的《70城住宅库存报告》，2016年6月份沈阳市存销比（库存周期）为19.7个月。

造成库存高企的原因，早在2015年《每日经济新闻》曾有过报道：《只有销量没有利润？沈阳楼市隐现全运会“后遗症”》，记者当时曾实地走访沈阳楼市，发现沈北新区的房地产开发进入了“快车道”，以及全运会让浑南新区的土地提前透支。拿地的房企将项目集中入市，造成了市场供大于求。

在此背景下，政府层面也在控制土地出让。《每日经济新闻》记者整理克而瑞提供的沈阳市2013~2015年土地出让数据发现，土地成交呈逐年递减趋势：2013年沈阳市土地成交372幅，成交占地面积2156万平方米，成交总金额516亿元；2014年成交213幅，成交占地面积1078万平方米，成交总金额229亿元；2015年截至12月16日，土地成交142幅，成交占地面积649万平方米，成交总金额111亿元。

沈政办发〔2015〕63号《沈阳市人民政府办公厅关于做好商品房促销工作的通知》指出，对住房供应明显偏多、去化周期未达到合理区间，或在建住宅用地规模过大的区、县（市）暂停计划土地供应。

沈阳市原则上2016年全市房地产开发用地供应面积不超过2015年的50%。另外对商品住宅库存量大的区域采取限制供地直至停止供地措施，促进该区域尽快消化库存。

易居研究院智库中心的数据显示，沈阳市1~6月份土地总成交额约60亿元。按照上半年的数据粗略估算全年成交，2016年沈阳市土地出让金或在120亿元。

城建投资连年下滑

土地出让金和城市基础建设有何关联？中国城市经济学会副会长牛凤瑞在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，城市土地出让金的多寡与城市基础建设投资是连锁效应。房地产市场清淡，开发商拿地的热情就相应下降。拿了地也难卖房，而政府的土地收入也将减少，相应的公共财力就受到影响。基础设施以及其他的公共服务的供给等也会下滑。反过来说，开发商能赚到更多的钱，也就有更多的积极性来拿更多土地，政府也相应有更多的土地收入。

沈阳瑞达思信息技术有限公司总经理宛南表示，如果简单从数据上看，城建基础设施投入金额确实在递减。2011年沈阳城建投资额480亿元；2012年为506亿无；从2013年开始日趋减少，2013~2015年间，分别为400亿元、300亿元和273.5亿元。但单纯因为投入金额下降，或土地出让金连年减少就判断投入不足，也不准确。从2011至今，沈阳的城市建设有了翻天覆地的改观，但资金短缺是现实。

沈阳吸引力如何

那么，开发商如何看待沈阳的城市吸引力？

中实国开资产管理有限公司董事长申威在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，沈阳的库存大、地价低，愿意投资的企业比较少，本土的企业或许比较多一些，全国的大型房企进驻相对还是少一些。房价低的原因，跟东北地区人口流出有一定关系。所以房子不好卖，地价也会相对低。如果是核心区域的核心地块，地价也不会低，更不愁卖，比如学区房、城市密集区等区域真正的刚需。但是一些库存大、消化周期较长的区域就不可能在市场上受到较多的关注。

一位开发商人士向记者透露，开发商拿地更注重片区，如果位于市区且商业占比不高的话，还会受到开发商的青睐，在沈房企拿地意愿比前两年有所提高。“个人认为（开发）利润普遍较低，过高的存量和产品同质化，导致市场已经没有太大的溢价空间。全国布局的企业，可以通过垄断性的销售业绩实现品牌增值，反过来在能够实现利润值的地区去平衡利润问题。”

北京一位房地产开发商人士则直言，“这些地方还是慎入”。