商业地价只有宅地一成 为何开发商仍青睐纯宅地

◎每经记者 吴若凡

在上海“地王”连续出现时，上周上海也有多块底价成交的土地。比如8月18日龙湖在马桥拍的地块，这一地块的价格从起拍价到最终成交，单价只有5.18%的溢价率，最终成交楼板价4985元/平方米。如果这幅地是当地的纯宅地，估计楼板价可能是商业用地的10倍。

中南建设集团董事长陈锦石在听到上述消息后，随即向《每日经济新闻》记者表示，寻找类似的价值洼地地块，会是未来中南建设房地产板块拓展一线城市业务的重要策略。

在一线城市的宅地不断拍出天价，商业用地却无人问津的大环境下，开发商是否可以更多地选择购买商用地块，以避免举牌天价“地王”项目的高风险呢？

商业用地风险并不低

事实上，一线土地市场的商用地，问津者少是有原因的。

以龙湖拍得的马桥地块为例，地块出让文件规定，竞得者需自持建筑面积不低于80%（计66762.4平方米以上）的商业物业不少于10年；并自持建筑面积不低于40%（计8345.3平方米以上）的办公物业不少于10年。

这就要求开发商不但要有强大的商业地产开发、设计和运营能力，自身的现金流管理也要相当出色，这样才有能力大比例自持商业物业。

但在目前的房地产行业，有能力效仿龙湖者还非常少。相比住宅，商业地产的开发、设计、运营、持有、融资的复杂程度和对经验的要求会高得多，对企业的综合能力要求也高得多。这是很多企业不愿意大规模持有商业地产的一个重要原因。

早在2014年，上海就要求拍卖的土地不能一卖了之，开发商要持有、运营一部分物业，从开发商转向城市运营商。从去年开始，就相继对商业用地和住宅用地的出让，有部分持有的规定。房企开发商业地产，会比先前难度更大，新增商业办公用地，一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%，且持有年限不低于10年；近阶段商业办公楼宇供应量较大的区域，商业物业的持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期持有。

新城控股高级副总裁欧阳捷就说道，商业用地供大于求，卖不出去，变不成现金流，商业供大于求，再好的地段也没用。

蛋糕很大：味道却不一定好

RET睿意德策略顾问部总经理陈丽琳告诉《每日经济新闻》记者，商业地产是为了经营性考虑的，这就好比，住宅地产是小学生做的事，而商业地产是大学生做的事，同样是地产，但盈利模式、财务、企业经营战略都不一样。

数据显示，从上海商业地产市场来看，截至目前，商办物业可售余量继续抬升，其中办公物业存量为901万平方米，商铺957万平方米。

开发难度大，供应严重大于需求，对资金的要求也更多，这是目前上海商用地块不被看好的原因。但这个现象很可能只是暂时的，已经有很多的开发商闻到了商业地产的盈利空间，勇敢地投入了这一领域。

除龙湖外，金地、绿地、旭辉、华侨城等房企都在积极参与上海的商办用地竞拍，以确保公司在上海的土地储备，能够持续经营。

而除了商办物业外，城市的更新项目也已经成为房企拿地的新战场。融创中国董事长孙宏斌就表示，融创正在积极介入一线城市的城市更新，在有限的机会中找到可以发展的项目。在此之前，万科上海区域也选择和上生所合作开拓城市更新，获取开发机会。

对开发商来说，随着住宅用地价格屡创新高，商办和一线城市周边的三四线城市，甚至小城镇的开发用地，会成为他们新的机会点，但总的来说，房地产业依靠人口红利轻易赚取高额利润的时代已经一去不复返。想要从中获取更多利润，则需要更为精准的眼光和精细化的运营。可资借鉴的是不少港资开发商，他们通常自持较大比例的商业物业，随着城市发展，虽然不能卖房，但通过物业增值，同样获取了大幅利润。