每日经济新闻

    调控压力大政府要出手?这个房价可能10万+的地块,开发商暂时买不到了……

    每日经济新闻 2016-08-23 14:13

    "地王频出"是今年许多城市都面临的状况,显然,上海没有例外。5月18日,浦东新区周浦纯住宅地块由保利以54.5亿杀出重围夺得,可售住宅楼板价5.45万/平方米,这意味着保本售价将高达7.9万/平方米。不仅刷新了一周前泗泾6万/平方米保本价地王,多达37家的参拍开发商,也创下上海最多开发商竞拍纪录。

    "地王频出"是今年许多城市都面临的状况,显然,上海没有例外。

    5月18日,浦东新区周浦纯住宅地块由保利以54.5亿杀出重围夺得,可售住宅楼板价5.45万/平方米,这意味着保本售价将高达7.9万/平方米。不仅刷新了一周前泗泾6万/平方米保本价地王,多达37家的参拍开发商,也创下上海最多开发商竞拍纪录。

    6月1日上午,宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05住宅+商场地块由信达地产以58.05亿在24家开发商的激烈争夺中杀出重围拍得,溢价率高达306.53%!超过了前期由保利溢价296%摘取的浦东新区周浦镇地块,也刷新今年上海土地市场溢价率的最高记录。

    就在上周,8月17日上午,融信集团成功竞得上海静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块,最终成交价格 110.1 亿元,楼板价100315 元/平方米,溢价率139%。这是新中国成立以来价格最高的一块土地。

    除了不断冲高的数字,还有什么能吸引大家的注意?答案或许是"政策"。

    上海中止出让一宅地 曾被预测单价"10万+"

    就在昨天(8月22日),上海市浦东新区唐镇中止了一起地块出让,据上海土地交易中心公告称,理由是"出让人要求对地块出让条件设置中公共服务设施要求做进一步细化"。

    据悉,该地块为浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块,于今年7月25日在上海土地市场挂牌。

    (D-04-06地块示意。图片来自新浪乐居)

    虽然是在上海外环外,但其位置优势也很明显。记者注意到,唐镇西面是张江高科技园区、金桥出口加工区;南面是川沙新城,北面是唐镇工业小区、银行卡产业园,并且还有来自迪士尼乐园和自贸区的双重辐射。

    有媒体曾报道,该宅地或将成为上海外环外首个房价"10万+"的地块,不过为什么呢?每日经济新闻(微信号:nbdnews)查阅后发现,原来是这样算的:

    (图片截自上海市国土局官网)

    根据此前上海市国土局公布信息来看,该地块起拍价为25亿元,土地面积为56518.3平方米,而容积率为1.5。照此计算,起始楼板价就达到了29489元/平;若按照100%的溢价率计算(好多地王都超过了这个数),楼板价就是58978元/平,再加上其它成本和企业利润,最后卖到10万元/平,还真有可能!

    5天3块地中止出让

    或许在许多人看来,这只是简单改变了用地性质,其实不然。

    地产专家薛建雄向每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者表示,担心地价拍太高,因此把公共部分提高一点,这样就可以间接降低地价,此外,增加公共服务设置的话,除了一定程度上降低土地单价,还能增加当地政府的长期财政收入,对经济长期也有好处。

    另据澎湃援引业内人士分析称,地块出让中止通常有两种原因:一是市场不好,没有人来竞标,与其流标难看,不如先由政府撤回;二是市场太好,地方政府有调控压力,先撤回让市场冷静下。

    那么这次是哪个原因呢?我们接着看。

    记者注意到,就在8月18日,浦东新区上海国际医学园区20-10、21-10地块也中止了出让,给出的理由是周边教育配套尚未落实。

    5天之内,3块地接连停止出让,不得不让人产生联想。

    土地市场火热或引政策出台?

    去年上海重新规定中小套型占楼盘总面积不得低于80%前,也曾有多幅地块终止出让。与此同时,网上还传出了由于土地市场过热,有关部门计划于9月起调整银行贷款政策,并进一步收紧信贷政策。

    自今年3月25日实行"史上最严楼市调控政策"后,上海楼市成交量屡创新高。不少媒体曾报道,许多楼盘因为周围拍地而封盘等着涨价。联系来看,土地市场的热度或已传导至商品房市场。

    据上海链家市场研究部显示:截至8月15日,2016年上海新房成交均价已达35709元/平方米,较去年全年上涨10.95%。而各环线间的涨幅更为凶猛,尤其是中外环间,房价涨幅最大,较去年全年已超2成。

    在刚刚过去的一周里(2016年8月15日-8月21日),上海全市商品住宅供应量为10.36万平方米,环比下滑34.84%;成交量为28.79万平方米,环比上涨3.88%;成交均价为41259元/平方米,环比上涨4.89%。自8月以来已连续3周保持在28万方左右的水平。

    以上海7月中旬的一个周末为例,上海三个楼盘同时销售,首次开盘,均全部售罄。要知道,7月一直是楼市的传统淡季,却出现了淡季不淡的情况,让人唏嘘不已。

    此前,许多业内人士估计,市场会因为调控"冷场"半年,有人还设想,等市场调整6个月后去"抄底"。不曾想,仅仅只过了4个月,市场就迎来了量价的全面反弹,就好像调控从没发生过似的。

    薛建雄向记者表示,在所谓史上最严厉的"沪九条"调控下出现这样的成交量水平,新拍土地楼板价离奇高释放的信息、货币发行量过大,实体经济难做导致投机行需求大增或是主因,"沪九条"调控或已现失效的迹象。

    疯狂的土地市场加上无法抑制的房价,加上三块地的中止出让,大有山雨欲来之势。

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