强化预售监管“逼供” 武汉楼市政策收紧

每经实习记者黄博文 发自深圳

继南京、苏州等热点二线城市出台调控新政后，中部重镇——武汉的楼市政策开始收紧。

8月18日，武汉市房管局发布《关于进一步加强商品房销售管理工作的通知》，严查哄抬房价，并对捂盘惜售、囤积房源等违规行为进行严查和处罚。

《通知》共7条，涉及商品房预售、售楼部公示、企业信用管理等。根据《通知》，未取得预售许可的商品房项目，不得预售，不得自行或委托第三方电商平台、机构，以认筹、预订、吸纳会员、购买基金或理财产品等方式，向买受人收取或变相收取购房定金、预定款等性质的费用。

新规对预售加强监管，取得预售许可，不能多次开盘。《通知》规定，要在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格，一次性对外销售，不得分批、分次销售。不得采取发布虚假信息、捂盘惜售、囤积房源等行为恶意炒作、哄抬房价。不得采取返本销售或变相返本销售、售后包租或变相售后包租的方式预售商品房，不得进行虚假交易。

武汉市房管局市场监管处工作人员表示，此前也有类似规范文件，这次主要是针对近期在监管过程中发现的新问题，对已有的文件进行补充，进一步加强监管。

价格连涨18个月

长期观察武汉市场的业内人士指出，上述政策的出台与武汉上半年楼市快速上涨相关。

8月1日公布的“中国房地产指数系统7月百城价格报告”显示，武汉在售楼盘的平均价格于7月底达到10172元/平方米，首度突破万元大关。相比去年7月，在短短一年内上涨了21.10%。数据同时显示，7月武汉市住宅样本平均价格环比涨幅2.64%，这是数据录得连续18个月上涨。

从上半年整体来看，武汉楼市迎来爆发期。根据湖北中原研究中心的统计，上半年武汉新建住房成交15.29万套，同比大幅上涨65.3%，30个楼盘开盘即日光，是2015年全年日光盘数量的3倍多。

在积极实施去库存战略后，武汉住宅去化周期也在不断缩减，截止到6月30日，武汉商品住宅去化周期为5.7个月，市场整体面临供应不足。

中指院华中分院研究总监李国政向《每日经济新闻》记者表示，眼下武汉库存房源已濒临警戒线，严格算起来，全市平均的去库存周期不到6个月，武昌和汉口中心区域则已不到3个月。可以说，武汉的房子，已经到了史上紧俏的时期。

20天6个“地王”扎堆

热点二线城市持续的抢地热潮蔓延到武汉，武汉土地市场今年上半年非常热。易居克而瑞的数据显示，上半年以来各大房企开启抢地大战，武汉成交溢价率在50%—200%的占土地比较去年同期明显上涨。

7月28日，武汉公开出让8宗土地，位于汉阳滨江的拦江路地块就遭到19家房企疯抢，经过210轮激烈喊价，该地块最终被碧桂园以25.31亿元拿下，成交楼面地价达20017元/平方米，溢价率高达289%，成为武汉新的单价地王。同日开拍的另两块地也刷新了青山区域总价地王和东西湖区域单价地王纪录。

而在武汉市上一轮土地拍卖中，也创造出“地王”，地块楼面地价达18011元/平方米，并先后造出武汉单价地王、武昌单价地王和光谷东单价地王。

7月里短短20天内，武汉土地市场扎堆杀出6个“地王”。在一个月左右的时间里，武汉最高楼面地价每平米再度上涨2000元左右，涨幅高达11.11%。

“地王”潮汹涌，导致开发商捂盘惜售的心态强烈，进一步加剧了市场供求的失衡。中指院华中分院研究总监李国政指出，此次房管局专门强化预售监管，严查捂盘惜售和囤积房源，就是为了“逼供”（逼迫开发商加大供应），缓解市场供需矛盾。

“但武汉地王频出的背后，是城市价值被发现。‘十二五’期间，武汉每年投入六七千亿固定资产投资，兴建城市基础设施，外来人口吸附力不断增强，城市的土地资源已经到了收获期，土地价值得到巨大提升。”李国政表示。

于此相对应是，武汉在龙头房企的城市布局中的地位再次上升，保利、金地等都将武汉作为核心基点，撬动其中部布局。