花样年资本化疾进 产业金融集团格局初现

花样年（1777.HK），这家刚刚鲸吞万达物业而跃居全球最大社区服务商的公司，正走在全方位布局的路上。

同样以房地产起家，但花样年成为业内转型最为激进的公司，其资本化、轻资产和金融化之路也比其他开发商更早，走得更远。

8月10日晚间，花样年公告显示，其上半年营业额达到53.62亿元，同比增加47.7%，各业务板块今年上半年均取得大的突破。这些板块包括社区服务平台、金融集团、商业管理、大文旅集团、福泰年及教育集团等，其中很多已资本化上市。

显然，资本化、轻资产之路助力了公司业绩的增长，而未来，花样年有着更大的野心，要成为与万科、万达比肩的全平台社区、金融服务商。

资本化后的业绩

在2014年将旗下物业管理板块拆分上市后，花样年的资本化之路一发不可收拾。

2015年11月，花样年旗下商业服务板块美易家（834669.OC）分拆登陆新三板。2016年6月18日，美易家进入新三板创新层，从30多家新三板挂牌的物业企业中脱颖而出。

资本化令公司整体业绩大幅提升。上半年，彩生活实现收益为人民币5.75亿元，较2015年同期增长106.8%。期内毛利约为人民币2.55亿元，较2015年同期增长23.9%。毛利率维持于44.3%的健康水平。

其中，增值服务成为增长动力的关键因素。上半年，彩生活实现增值服务收益约人民币7140万元，同比增长63.1%，毛利约7010万元，毛利率保持在98.1%的高位。增值服务对整体分布溢利的贡献程度达到31.9%，同比增长了10.2个百分点，处于近三年同期最高水平，已经成为第二大收入和利润来源。

美易家同样表现优异。挂牌新三板时，美易家披露在管面积仅845万平方米，而在1至6月即新增管理面积470万平方米，同比去年增长达261%，新增项目遍布全国26个城市。第一上海分析师表示，美易家将接手万达资产包中的商用物业，其体量接近2200 万平方米。交易完成后美易家在管商用物业规模将跻身国内行业前列。从国际经验来看，物管公司要做大做强，商业物管是最适合的成熟市场。

其预计，万达物管资产包交易完成后，按照现有的物业交付规模可贡献年物管费9.78亿元，至 2021 年全部交付后可贡献年物管费 26.26 亿元。彩生活和美易家按照顾问方式获取收入，预计2017年至2018年花样年核心净利润可提升约 2.3%和2.5%。

花样年表示，获取优质的物业管理项目，可以帮助公司实现物业管理业务收入和利润的快速发展。

上半年，美易家还设立了美之年资产运营管理公司，通过打造「优租房屋」平台，借助互联网+金融，为开发商、投资者及租户提供全链条资产服务。

花样年有关人士表示，美易家将继续凭借高端的服务质量，通过金融杠杆手段，进行资本运作，收购中小型物业企业，成为中国领先的商务社区资产服务运营商。

而在集团地产业务上，先后启动了深圳家天下、轻资产管理输出及小股操盘等多个轻资产项目，地产公司半年新增轻资产项目8个，建筑面积达66万平方米。

在土地拓展上，集团依旧遵循审慎投资的策略，于北京、上海、深圳等市场潜力大、资金回报丰厚的一线城市新增土地的发展方向，通过并购形式取得位于北京和天津的项目。

社区金融闭环初成

在所有业务之上，是金融。花样年金融为花样年集团的重要发展引擎与核心业务板块，其通过持续的资源整合与模式创新，以战略投资、合作、并购等方式稳步扩张金融业务，并与集团其他业务板块形成深度协同。

花样年金融下设有花样年金融控股（香港）有限公司、前海花样年金融服务有限公司、合盈融资租赁公司、合和年小额贷款公司等多个法人，目前分支机构正逐步覆盖全国，客户数量和业务规模持续扩大。

目前，花样年金融通过财富管理、融资租赁、小额贷款、P2P、基金以及将开展的保理、消费金融、保险、支付等多种形式，围绕“社区金融”的主线进行。

花样年有关人士介绍，上半年，花样年旗下的互联网P2P平台钱生花已融资超人民币9亿元，新增注册用户37万。创立于2015年的互联网贷款平台合花易贷，通过互联网、移动互联网为用户提供简单、快速的个人信用借款服务，现已全面覆盖主流的营销推广渠道。

中安信保险经纪目前已经与国内各大主流保险公司达成战略合作，将围绕“社区保险”模式落地，开发“社区+保险”产品，结合社区用户场景化需求，在线与线下联动，主推车险、海外理财产品、财产险等产品及服务。

合和年小贷在2016年上半年业务量稳定上升，同时严格把控信贷风险，小贷公司已成为行业内逾期数据内控最好的公司之一。

花样年融资租赁重点关注新能源汽车、立体车库、停车场智能道闸设备、医疗卫生设备、生鲜电商及电影院线等与社区密切相关行业，在金融服务深入社区的同时获取稳定租赁回报，多家合作伙伴已成功登陆资本市场。

在2016年，花样年也利用资本市场和货币、汇率政策的变化积极融资。1月4日，花样年完成公开发行规模人民币11亿元的境内公司债。

4月26日，集团又发行了于2019年到期的人民币6亿元优先票据，所得款项将为公司若干现有债务再融资。

花样年认为，随着内地资本管制力度加强，大额资金进出难度加大，企业在内地的综合融资成本逐渐上升，在香港发行人民币优先票据依然拥有不少优势；发行人民币优先票据，是基于对境内外债务结构、人民币汇率波动、境内资本管制、综合融资成本等多种因素考虑后的最优选择。

花样年控股董事局主席潘军表示，2016年上半年是集团近年来经营状态最好的时期，花样年在过去三年已经完成转型，未来三年要继续深化，把现有商业模式不断转化为行业领先优势。

潘军进一步称，花样年轻资产转型已取得初步成效，形成基于社区综合服务、金融的有机生态圈系统。公司将继续建立各平台和应用之间相互协调的有机生态圈，进一步实现轻资产化，打造成为中国领先的以金融为驱动、社区服务为平台、开发为工具的产业金融集团。