《每日经济新闻》记者据SOHO中国2015年报推算,其租金主要来源的京沪项目整体租金收益率仅2.14%;且距离转型之初的目标,2017年租金收入达40亿元的目标相差甚远。
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每经实习记者 庞静涛
7月29日,SOHO中国宣布,旗下项目SOHO世纪广场整体出售,成交总额32.97亿元,折合单价7.67万元/平方米。这个曾经被SOHO视为转型租赁业务重要资产的项目,在决定正式出售的4个多月后,终于找到了下家。
《每日经济新闻》记者据SOHO中国2015年报推算,其租金主要来源的京沪项目整体租金收益率仅2.14%;且距离转型之初的目标,2017年租金收入达40亿元的目标相差甚远。
卖楼偿债
转型4年,SOHO中国重启销售之路。7月29日,SOHO中国宣布,旗下项目SOHO世纪广场整体出售,成交总额32.97亿元,折合单价7.67万元/平方米。
自2012年8月转型以来,SOHO中国在经历了2015年唯一一个没有物业销售的财年之后,宣布重启物业销售。
SOHO中国只租不售的战略是否转移,成为关注焦点。早在今年3月,SOHO中国业绩发布会上,SOHO中国提出出售物业的想法时,董事长潘石屹就给出了解释,SOHO中国决定抓住时下北京、上海房价上涨的良机,出售旗下比较成熟的、出租情况非常理想的非核心资产。
不缺钱的SOHO中国,卖楼偿债。SOHO中国称,出售该物业是为进一步减少公司美元债务,避免外汇大幅变动带来的风险。《每日经济新闻》记者查阅SOHO中国年报发现, 2015年SOHO中国的净负债率为24%,且公司现金流充足,现金和存款共计90.12亿元。截至2015年末,SOHO中国美元债务仅有约2.53亿元票据尚未结清。
就上述问题,《每日经济新闻》记者致电SOHO中国,对方表示,不方便回应。
租金回报率只有预期1/5
租金大幅上涨是SOHO中国转型的可喜之处,但租金收益率较低依然是问题。
2015年,SOHO中国租金收入10.52亿元,较2014年的4.25亿元,上涨148%。但同期,SOHO中国在京沪的8个项目租金收益率仅2.14%,与预期相差甚远。
转型之初的2012年,CEO张欣在接受媒体采访时曾表示,预计5年后SOHO中国150万平方米的物业年租金收入将超过40亿元,年回报率逾10%。
SOHO中国年报显示,其在北京和上海的8个已建成项目可出租面积合计为66.61万平方米,2015年租金收入为8.83亿元,如将项目的出租率还原为100%,则SOHO中国在北京和上海持有的建成物业的租金收入约为9.87亿元。
此外,年报对京沪两地已落成物业的估值为460.82亿元,以此估算,SOHO中国所持物业的租金收益率为2.14%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,SOHO中国由售转租以后,业绩和利润连年下滑,因国内房地产资产的收益仍靠升值为主,租售比并不理想,SOHO中国通过出售优质资产可以在营业额和利润方面得以改善,且较租金收益要来的多,来的快。
同时,严跃进提醒,重启物业销售并获得较好的受益的前提仍是项目管理质量问题,SOHO中国仍需在提升租金上下功夫。
股价持续低迷
少了物业销售的支撑,SOHO中国业绩和利润双双下滑;但优质物业的销售有助于公司报表改善。
SOHO中国营业额连续3年下降。综合该公司3年的年报,2015年营业额约为9.95亿元,较2014年的60.98亿元下降84%,2013年,SOHO中国营收总额为146.1亿元。
减少物业销售,SOHO中国净利润成连年下滑趋势。2015年,公司净利润约5.38亿元,核心净利润约4.23亿元;2014年公司净利润41亿元,核心纯利18亿元;2013年公司录得净利润是73.9亿元,其中核心利润是44亿元。
尽管SOHO中国解释称,营业额下降的主要原因是公司业务模式从“开发销售”向开发自持转变所致,但股价的连连走低,意味着市场并不买账。2012年8月,SOHO宣布转型时股价为4.65元/股,截至2016年7月29日,其股价收于3.58元/股,较4年前跌幅超23%。
重启物业销售,将大幅缓解SOHO中国利润压力。SOHO中国2015年报显示,公司毛利润约7.34亿元,同比下跌76%,而此次项目出售,毛利润约5.02亿元,相当于去年公司毛利润总和的68.39%。
SOHO中国对外表示,该项目为公司非核心资产,不会产生较大影响。《每日经济新闻》记者发现,这样一个“二等项目”的租金收益率不仅不低还很高。记者根据SOHO中国2015年年报计算,该项目租金收益率是公司京沪8个已落成项目租金收益率的2倍还要多,而核心项目包含在8个项目之中。
SOHO中国公布的信息显示,该项目位于有小陆家嘴之称的竹园商贸区,项目自招租以来出租率100%,2015年租金同比涨幅24.7%,截至出售前,该项目租金已超10元/平方米/天。
根据SOHO中国官方微信对外公布的信息显示,SOHO世纪广场项目租金超10元/平方米/天,项目均价为7.67万元/平方米,以此推算,该项目的租金收益率为4.69%,较整体物业租金收益率高2.55个百分点。
是否会继续出售项目?SOHO中国未直接答复《每日经济新闻》记者。潘石屹在2015年业绩会表示,项目卖个好价格,获取更多利润,可给予股东更好的回报。
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