京沪8项目租金收益率仅2% 潘石屹被迫甩卖SOHO世纪广场？

每经实习记者 庞静涛

7月29日，SOHO中国宣布，旗下项目SOHO世纪广场整体出售，成交总额32.97亿元，折合单价7.67万元/平方米。这个曾经被SOHO视为转型租赁业务重要资产的项目，在决定正式出售的4个多月后，终于找到了下家。

《每日经济新闻》记者据SOHO中国2015年报推算，其租金主要来源的京沪项目整体租金收益率仅2.14%；且距离转型之初的目标，2017年租金收入达40亿元的目标相差甚远。

卖楼偿债

转型4年，SOHO中国重启销售之路。7月29日，SOHO中国宣布，旗下项目SOHO世纪广场整体出售，成交总额32.97亿元，折合单价7.67万元/平方米。

自2012年8月转型以来，SOHO中国在经历了2015年唯一一个没有物业销售的财年之后，宣布重启物业销售。

SOHO中国只租不售的战略是否转移，成为关注焦点。早在今年3月，SOHO中国业绩发布会上，SOHO中国提出出售物业的想法时，董事长潘石屹就给出了解释，SOHO中国决定抓住时下北京、上海房价上涨的良机，出售旗下比较成熟的、出租情况非常理想的非核心资产。

不缺钱的SOHO中国，卖楼偿债。SOHO中国称，出售该物业是为进一步减少公司美元债务，避免外汇大幅变动带来的风险。《每日经济新闻》记者查阅SOHO中国年报发现， 2015年SOHO中国的净负债率为24%，且公司现金流充足，现金和存款共计90.12亿元。截至2015年末，SOHO中国美元债务仅有约2.53亿元票据尚未结清。

就上述问题，《每日经济新闻》记者致电SOHO中国，对方表示，不方便回应。

租金回报率只有预期1/5

租金大幅上涨是SOHO中国转型的可喜之处，但租金收益率较低依然是问题。

2015年，SOHO中国租金收入10.52亿元，较2014年的4.25亿元，上涨148%。但同期，SOHO中国在京沪的8个项目租金收益率仅2.14%，与预期相差甚远。

转型之初的2012年，CEO张欣在接受媒体采访时曾表示，预计5年后SOHO中国150万平方米的物业年租金收入将超过40亿元，年回报率逾10%。

SOHO中国年报显示，其在北京和上海的8个已建成项目可出租面积合计为66.61万平方米，2015年租金收入为8.83亿元，如将项目的出租率还原为100%，则SOHO中国在北京和上海持有的建成物业的租金收入约为9.87亿元。

此外，年报对京沪两地已落成物业的估值为460.82亿元，以此估算，SOHO中国所持物业的租金收益率为2.14%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,SOHO中国由售转租以后，业绩和利润连年下滑，因国内房地产资产的收益仍靠升值为主，租售比并不理想，SOHO中国通过出售优质资产可以在营业额和利润方面得以改善，且较租金收益要来的多，来的快。

同时，严跃进提醒，重启物业销售并获得较好的受益的前提仍是项目管理质量问题，SOHO中国仍需在提升租金上下功夫。

股价持续低迷

少了物业销售的支撑，SOHO中国业绩和利润双双下滑；但优质物业的销售有助于公司报表改善。

SOHO中国营业额连续3年下降。综合该公司3年的年报，2015年营业额约为9.95亿元，较2014年的60.98亿元下降84%，2013年，SOHO中国营收总额为146.1亿元。

减少物业销售，SOHO中国净利润成连年下滑趋势。2015年，公司净利润约5.38亿元，核心净利润约4.23亿元；2014年公司净利润41亿元，核心纯利18亿元；2013年公司录得净利润是73.9亿元，其中核心利润是44亿元。

尽管SOHO中国解释称，营业额下降的主要原因是公司业务模式从“开发销售”向开发自持转变所致，但股价的连连走低，意味着市场并不买账。2012年8月，SOHO宣布转型时股价为4.65元/股，截至2016年7月29日，其股价收于3.58元/股，较4年前跌幅超23%。

重启物业销售，将大幅缓解SOHO中国利润压力。SOHO中国2015年报显示，公司毛利润约7.34亿元，同比下跌76%，而此次项目出售，毛利润约5.02亿元，相当于去年公司毛利润总和的68.39%。

SOHO中国对外表示，该项目为公司非核心资产，不会产生较大影响。《每日经济新闻》记者发现，这样一个“二等项目”的租金收益率不仅不低还很高。记者根据SOHO中国2015年年报计算，该项目租金收益率是公司京沪8个已落成项目租金收益率的2倍还要多，而核心项目包含在8个项目之中。

SOHO中国公布的信息显示，该项目位于有小陆家嘴之称的竹园商贸区，项目自招租以来出租率100%，2015年租金同比涨幅24.7%，截至出售前，该项目租金已超10元/平方米/天。

根据SOHO中国官方微信对外公布的信息显示，SOHO世纪广场项目租金超10元/平方米/天，项目均价为7.67万元/平方米，以此推算，该项目的租金收益率为4.69%，较整体物业租金收益率高2.55个百分点。

是否会继续出售项目？SOHO中国未直接答复《每日经济新闻》记者。潘石屹在2015年业绩会表示，项目卖个好价格，获取更多利润，可给予股东更好的回报。