上海商住房11月要限购？谣言还是真相？

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-Circle）

最近，网上流传着一条消息：今年11月底之前，上海将对所有商住房、酒店式公寓实行限购政策，同时外地户籍必须缴满3年社保才能购买。

消息一出，立马引爆了邦地产的粉丝群，大家纷纷询问消息的真假。

带着疑问，邦爷致电了上海房管局相关领导，对方表示并不清楚。

姑且不论此事的真假，邦爷在这里首先分析一下此事的可能性。

国家鼓励商用房改租赁住房

今年5月，国家出台政策鼓励将商业用房按规定改建为租赁住房。

住建部副部长陆克华分析指出，当前一些城市有两大类商业用房满足改建条件：一类是“处在闲置或者半闲置”的商用房；另一类是“在建或市场前景不好”的商业用房。

为了鼓励商业用房完成租赁住房的改建，降低租户的使用成本，陆克华透露，对于一些土地用途调整为了居住用地的商业用房项目，将帮助租户降低使用成本，比如将用水、用电、用气的价格，按照居民的标准执行。

目前商住房、商用房库存压力越来越大，将其转向租房市场，有望增加市场的房源量，长租公寓缺房源的现象有望得到明显缓解。

库存问题依然严重

同样，为了解决当前上海商业地产市场库存量偏大的问题，上海市规土局等四部门也在今年初联合发布了《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》。

“意见”规定，商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%，且持有年限不低于10年；近阶段商业办公楼宇供应较大的区域，商业物业的持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期持有。

此项规定对开发商的商业运营能力提出了很高的要求，同时，分割销售几乎不可能了。

但就算国家支持，库存压力依然存在。

易居研究院智库中心统计数据显示，截至2016年7月18日，上海的商业用房存量高达1023.04万平方米，成为全国商业库存最高的城市。以上海2016年2~4月份商业用房的成交面积（7.33万平、20.68万平、28.12万平）计算，目前的存量需要54.68个月才能消化完毕。

此前，邦爷也报道过，在供给过剩、竞争同质化、电商冲击等诸多问题冲击下，上海的远郊商办市场，已经陷入无人问津的局面。

去库存真的已经迫在眉睫，上海对人口导入有限制，2500红线不能触碰。从数字就可以看出，去年上海人口净流出数量扩大，已经达到了15万人，预计将来这一数字将继续扩大。

政府无论是鼓励租赁，逐步收紧商业地产的入市比例，都是在大力去库存。目测政府在下一盘很大的棋，邦爷由此分析认为，后市限购可能性还是挺大的，你觉得呢？到后台或粉丝群跟邦爷讨论吧！

＊文中观点为作者评论，和邦地产立场无涉。