与险资共舞 碧桂园实现业绩高速增长

每经记者杜冉乐 在万科因为宝能举牌而深陷控股权危机之时，也有房企在与险资的合作下实现快速增长。 去年4月，碧桂园向中国平安定增22.36亿新股，占该房企发行后总股本的大约10%。按照锁定期1年，至今未见中国平安集中抛售迹象。 引入中国平安以来，碧桂园与其多次联合拿地，涉足上海、东莞等热门城市，比如7月8日抢下莞城“新地王”，楼面地价12661元/平方米，溢价率321%。 此前，碧桂园深耕于三、四线城市，以低价拿地造城为特色，但去年以来，龙头房企基于避险考虑回归一、二线，一些券商曾对碧桂园深表担忧，但其上半年销售业绩飙涨，现金回笼逾千亿元。 此轮楼市催火了碧桂园等地产巨头，但房地产周期性较强，这种模式是否能让险资对其足够有耐心予以长期支持？ 平安好房为碧桂园促销50亿 7月4日，碧桂园对外披露了该房企上半年经营业绩情况，从数据来看，总计实现合同销售金额1250.7亿元，合同销售面积1564万平方米。 其中，碧桂园权益所有人应占的合同销售金额及合同销售建筑面积分别约为972.3亿元及1270万平方米。与此同时，碧桂园还强调称，该房企上半年累计实现销售现金回款1051亿元。 碧桂园对此业绩以“优秀”二字进行概括，还对外解释称，这主要得益于其准确把握市场机遇，提前积极储备优质土地及合伙人机制的成功运行。 值得一提的是，碧桂园基于对下半年市场的乐观预期，将年度国内合同销售目标从1680亿元上调至2200亿元。 去年8月份，碧桂园联手平安产险，双方涉及保险业务、员工综合福利保障、房地产业务、业务创新等，试图参与开发平安8000万客户资源。 时隔两个月，碧桂园又与平安人寿达成共识，首次杀入云南房产分销市场，合作模式为“保险+经纪”，也就是碧桂园借助中国平安开发的“好房拓”APP房产经纪平台上线云南辖区的碧桂园楼盘，让平安人寿员工向客户推介，若成功成交即可获得不菲的佣金。 与这种“人海战术”式的分销模式相比，平安好房网的“互联网金融房地产”模式更引外界关注，截至目前，它与全国诸多一线房企及一些区域房企多有销售合作。其中，好房金融涉及按揭贷、安心贷与好房宝，还有好房众筹产品。 平安好房首席执行官庄诺向《每日经济新闻》记者独家透露，截至7月13日，平安好房平台年内已促成楼盘销售总额大约400亿元，其中为碧桂园楼盘促销总额大约50亿元。 “在金融产品上一视同仁，没有对碧桂园的客户特别优惠。”庄诺强调说，目前首付贷不做了，与碧桂园合作的“开发众筹”项目还没落地，仍在探讨。 多渠道融资助力市场扩张 当前，碧桂园能与平安人寿、平安财险以及平安好房网等合作，主要得益于碧桂园去年4月份主动拉中国平安对其战略入股或对方主动对其战略投资。 去年以来，“资产配置荒”跨市场蔓延，高收益产品日益稀缺，追求稳健的险资在保监会松绑权益类投资及不动产投资比例之下，急于寻找优质投资标的，而一线房企基于安全扩张的需要也非常需要与强势的金控平台或所谓的“靠山”深度合作。 通过向中国平安定增22.36亿股新股，碧桂园实现权益融资49.5亿元，作为第一大股东的杨氏家族持股虽被稀释至53.6%，但仍为碧桂园控股股东，中国平安持股比例9.9%为第二大股东。 碧桂园此举的战略意图，在其公告中就被明确表述为“优化股东结构及拓展融资渠道”等。 碧桂园中西部地区某一区域投资拓展部相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，就融资而言，平安是他们融资渠道之一，他们最近在海外发债成本也很低。平安作为他们的股东，也是他们的投资伙伴，跟他们既有大层面上的合作，也有很多具体项目上的合作。 6月底，碧桂园旗下福建公司借助平安证券发行14.11亿元购房尾款应收债权资产证券化产品，其中A级分为1年期与2年期，额度分别为3.9亿元与4.5亿元，对应利率各为4.5%与5%，优先B级发行4.1亿元，期限2年，年化利率6%，次级7100万元，期限2年，为浮动收益。 实际上，上述证券化产品属于债务性融资，碧桂园公开表示该资金将用于公司日常运营。这些产品对碧桂园的规模迅速扩张带来实质性帮助。 据悉，碧桂园2015年资本性支出和房地产开发支出合计848.25亿元，而新购入172个项目就耗资560亿元，总楼面面积3821万平方米。截至2015年末，该房企总土地储备及应占权益土地储备分别为1.12亿平方米及9605万平方米。 去年碧桂园实现合同销售金额总计1401.6亿元，但销售现金回款1170亿元，上述拿地款就几乎占了销售回款现金总额的50%。 截至去年底，碧桂园旗下永久资本工具（俗称永续债）余额为195.28亿元，同比减少了逾100亿元，但净借贷比率（总负债扣除可动用现金除以总权益扣除永久资本工具）达到60%，同比增加了3个百分点。招银国际表示，碧桂园为支付永续债利息在2016年达16.6亿元。今年偿还永续债后，预测碧桂园净负债比率将由2015年的46.9%升至2016年的69%。 在今年楼市销售火爆的大环境下，碧桂园的财务策略无疑踏准了市场节拍，也让企业增长速度进一步加快。 为了快速扩大规模，碧桂园也选择了合作模式，最佳伙伴之一便是该房企二股东中国平安。去年底，碧桂园、平安与东原联合体豪掷23.1亿元拿下上海奉贤区南桥新城一幅地块，而近日碧桂园与平安杀入东莞莞城抢下“新地王”。 记者注意到，碧桂园2014年上半年及之前阶段性经营情况均未涉及合营及联营公司，但2015年上半年，碧桂园合同销售额总计约544.7亿元，但今年上半年合同销售金额就创下千亿，其中不少业绩来自于合作项目，扩大合作项目比例显然对碧桂园扩大市场份额有极高的战略价值。 2015年，碧桂园实现归属于上市公司股东的应占净利约92.76亿元，同比下降约9.3%，其中永续债分食约3.56亿元，少数股东权益分食了7909.2亿元，该两者合计分食了约4.35亿元。