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    致南京市政府:不用“熔断”其实也能降地价

    每经网 2016-07-13 18:05

    土拍主持人强调:“南京这么大,还有很多地,会有你们的”,开发商们显然不信。

    每经编辑 欧阳捷    

    欧阳捷

    近日,南京出让8宗住宅用地,现场人头攒动、座无虚席,接近最高报价居然有十几家开发商齐举号牌,主持人拍案惊奇、方寸大乱,就算是主管部门有先见之明,引入了排球场上挑战机制、视频回放,也没能阻止其中7宗土地被熔断。无怪乎土拍主持人被逼无奈地感叹:“如果有人把政府推到不好办的地步,那接下来的事情也就不好办了”。

    南京学了苏州,也推出土地拍卖熔断机制,寄希望于熔断“地王”,但是,当开发商土地储备严重不足、又不肯退出南京时(还敢到三四线城市去吗?),热点城市的土地市场必然面临狼多肉少的窘境,每一位举牌人势必把价格举到熔断限价的极限,人同此心、心同此理,这个道理其实不难理解,因此熔断机制看似有效,实则不然。这次这么多地块同时熔断,想必是大大出乎主管部门之意料。其实,出现这种情况并不稀奇。

    南京之所以出现这种状况,我在微信公众号《欧阳先声》32日的文章中就已经说过,本质上是就是因为供求严重失衡!

    2008年至今,南京累计供应住宅用地规划可建面积8329万平米,累计销售7058万平米,未销售面积为1271万平米,相当于去年全年的销售面积,如果考虑到未开工或未达到预售条件的,可售面积仅为288万平米,可售套数2.4万套,按去年全年销售10.9万套,仅能支撑2.6个月。


    另一个数据同样说明问题:2012年至今,累计批准上市30.4万套,累计销售34.8万套,透支4.4万套。


    土拍主持人强调:“南京这么大,还有很多地,会有你们的”,开发商们显然不信。因为即便是如此透支,今年上半年南京商品住宅用地不仅没有增加,反而减少了不少。上半年出让土地规划可建面积467万平米,相比去年全年的1100万平米、前年全年的1577万平米,显然是紧缩的。

    结果自然就是:土地溢价率从去年的平均33.8%跳升到今年105.4%,楼面地价从去年的7171/平米翻番到今年的15738/平米。

    地价直逼房价均值的19112/平米,房价地价差已经不到3500/平米、低于成本价了,这也预示着未来房价上涨压力越加凸显。2014年初,南京住房均价只不过1.25万元/平米,现如今已经19112/平米,如果不是南京有关部门压住房价、以求上涨幅度不要超过10%的年度目标,房价早已一飞冲天!


    既然如此,为什么不能多增加一些土地供应呢?

    南京其实是可以有地的,问题是,我们的国策是:“严格控制大城市边界,严格控制大城市人口规模”,这就是说只能控制土地供应,进而推高房价,逼退欲进入大城市的人口,以期人口规模不增长,倒逼农民在中小城市城镇化。但是,城镇化的路在农民脚下,政府希望通过城镇化把人口导向中小城市其实是一厢情愿的,毕竟中小城市缺少产业基础,缺乏就业机会,工作技能不足的农民其实是难以生存的。

    中国应当顺应人口流向大城市的世界性潮流,调整“控制大城市人口规模”的国策,南京这样的热点城市还是应当增加住宅土地供应,唯有这样,才能缓解供求失衡的矛盾。不仅如此,南京还应当每季度甚至每月公布土地供应计划,列明土地供应宗数、面积、区位,消除开发商恐慌性疯抢土地,避免熔断。熔断越多,土地成交越少,市场越是恐慌,地价房价越是上涨,下半年如果土地供应不增加,并且继续实行熔断机制,南京土地市场就不会有平静的日子。

    热点大城市包括南京应当摈弃熔断机制,这些城市土地拍卖最理性的方式或许是:网上一次性报价,价高者得,报价事后公布,以示透明公正。这样做既可以保证土地价值不流失,又有助于开发商冷静报价、避免现场情绪化的举牌推高地价,更有利于控制房价的过快上涨预期。毕竟南京目前限房价的政策犹如希望用大石压住火山口,但恐怕火山迟早还是会猛烈喷发的。如果南京出台调控政策,相信也不外乎惯性地打压需求,包括限购、限贷、限首付等,恐怕还是不会在供给侧上真下功夫。

     

    (作者为新城控股高级副总裁)

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