致南京市政府：不用“熔断”其实也能降地价

欧阳捷

近日，南京出让8宗住宅用地，现场人头攒动、座无虚席，接近最高报价居然有十几家开发商齐举号牌，主持人拍案惊奇、方寸大乱，就算是主管部门有先见之明，引入了排球场上挑战机制、视频回放，也没能阻止其中7宗土地被熔断。无怪乎土拍主持人被逼无奈地感叹：“如果有人把政府推到不好办的地步，那接下来的事情也就不好办了”。

南京学了苏州，也推出土地拍卖熔断机制，寄希望于熔断“地王”，但是，当开发商土地储备严重不足、又不肯退出南京时（还敢到三四线城市去吗？），热点城市的土地市场必然面临狼多肉少的窘境，每一位举牌人势必把价格举到熔断限价的极限，人同此心、心同此理，这个道理其实不难理解，因此熔断机制看似有效，实则不然。这次这么多地块同时熔断，想必是大大出乎主管部门之意料。其实，出现这种情况并不稀奇。

南京之所以出现这种状况，我在微信公众号《欧阳先声》3月2日的文章中就已经说过，本质上是就是因为供求严重失衡！

2008年至今，南京累计供应住宅用地规划可建面积8329万平米，累计销售7058万平米，未销售面积为1271万平米，相当于去年全年的销售面积，如果考虑到未开工或未达到预售条件的，可售面积仅为288万平米，可售套数2.4万套，按去年全年销售10.9万套，仅能支撑2.6个月。

另一个数据同样说明问题：2012年至今，累计批准上市30.4万套，累计销售34.8万套，透支4.4万套。

土拍主持人强调：“南京这么大，还有很多地，会有你们的”，开发商们显然不信。因为即便是如此透支，今年上半年南京商品住宅用地不仅没有增加，反而减少了不少。上半年出让土地规划可建面积467万平米，相比去年全年的1100万平米、前年全年的1577万平米，显然是紧缩的。

结果自然就是：土地溢价率从去年的平均33.8%跳升到今年105.4%，楼面地价从去年的7171元/平米翻番到今年的15738元/平米。

地价直逼房价均值的19112元/平米，房价地价差已经不到3500元/平米、低于成本价了，这也预示着未来房价上涨压力越加凸显。2014年初，南京住房均价只不过1.25万元/平米，现如今已经19112元/平米，如果不是南京有关部门压住房价、以求上涨幅度不要超过10%的年度目标，房价早已一飞冲天！

既然如此，为什么不能多增加一些土地供应呢？

南京其实是可以有地的，问题是，我们的国策是：“严格控制大城市边界，严格控制大城市人口规模”，这就是说只能控制土地供应，进而推高房价，逼退欲进入大城市的人口，以期人口规模不增长，倒逼农民在中小城市城镇化。但是，城镇化的路在农民脚下，政府希望通过城镇化把人口导向中小城市其实是一厢情愿的，毕竟中小城市缺少产业基础，缺乏就业机会，工作技能不足的农民其实是难以生存的。

中国应当顺应人口流向大城市的世界性潮流，调整“控制大城市人口规模”的国策，南京这样的热点城市还是应当增加住宅土地供应，唯有这样，才能缓解供求失衡的矛盾。不仅如此，南京还应当每季度甚至每月公布土地供应计划，列明土地供应宗数、面积、区位，消除开发商恐慌性疯抢土地，避免熔断。熔断越多，土地成交越少，市场越是恐慌，地价房价越是上涨，下半年如果土地供应不增加，并且继续实行熔断机制，南京土地市场就不会有平静的日子。

热点大城市包括南京应当摈弃熔断机制，这些城市土地拍卖最理性的方式或许是：网上一次性报价，价高者得，报价事后公布，以示透明公正。这样做既可以保证土地价值不流失，又有助于开发商冷静报价、避免现场情绪化的举牌推高地价，更有利于控制房价的过快上涨预期。毕竟南京目前限房价的政策犹如希望用大石压住火山口，但恐怕火山迟早还是会猛烈喷发的。如果南京出台调控政策，相信也不外乎惯性地打压需求，包括限购、限贷、限首付等，恐怕还是不会在供给侧上真下功夫。

（作者为新城控股高级副总裁）