世联行拟定增募资20亿 去楼市“抢房子”做“包租公”

每经记者 杜冉乐

近来，媒体曝出银行业投资部高管频繁跳槽券商等资管，试图分享银行业庞大资金的委外投资需求。与这个市场相比，地产物业资管市场也成了“香饽饽”。

7月11日，世联行（002285，SZ）对外发布了多条重要公告，一个是撤销之前投向世联小贷的10亿元定增预案并随即披露了20亿元投向长租公寓建设项目的定增预案，另一个是拟首次发起设立规模3100万元长租基金，将投向上海商业物业。

去年初以来，国家多次发文鼓励培育专业性租赁企业，大力支持住房租赁市场发展，还给予相关配套优惠政策等。

世联行证券代表赵飞鸿告诉《每日经济新闻》记者，这符合公司确立的“祥云战略”，长租市场房地产开发后又一新市场，世联行作为上市公司有资本优势，又有遍布全国上百个城市的代理分支，能做到5%，就能当行业老大。

13万间长租公寓野心

最新定增预案显示，世联行拟向不超过10名（含10名）投资者定增不超过2.85亿股最高募资20亿元，集中投向长租公寓建设项目，每股定增价7.01元。

记者注意到，按照测算的情况，上述定增预案完成之后将使得世联行实控人陈劲松、佟捷夫妇的持股比例降至34.55%，将被稀释4.82%的持股比例，但仍为实际控制人。

前不久，世联行曾修改了公司章程，重点是修改了多条试图阻止恶意收购者的反收购条款。去年6月股灾以来，世联行股价从最高点的26.57元/股一度被腰斩，最低曾跌倒6.7元/股。

世联行透露，长租公寓建设项目总投资24.8亿元，拟通过此次定增募资在经济相对发达、租房租赁需求强劲的一线、二线城市采用租赁方式建设13万间长租公寓等。

2014年，世联地产更名为世联行，首次对外披露“祥云战略”，外界俗称其未来十年发展纲要，核心是构建O2M模式，其中O代表Offline、Organization，M代表MobileInternet、Middleoffice，在集合线下专业销售团队的基础上，通过数据分析、客户定制和产品设计，为客户提供更有针对性的服务。

年初，陈劲松在世联行2015年报《致股东信》中明确表示，“如果说过去的十年存量市场只集中在二手楼交易上的话，那么规模高达两百万亿以上的存量资产的运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房产下半场最值得关注的大市场。”

住建部数据显示，目前我国通过市场租赁解决居住的总人口达到 1亿人以上，年租金已突破1万亿元。而卫计委发布的《中国流动人口发展报告（2015）》数据显示，2014年末我国流动人口达2.53亿人，预计至2020年将增加到2.91亿人，年均增加600万人左右。

从一组数据可看出机构出租将是大趋势。全国第六次人口普查数据显示，89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅，而在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%~30%。

赵飞鸿表示，链家所采用散装模式，而他们将采取一半散装一半集装，如果比照开发商的规模，做到5%的份额就能做到行业老大。据悉，世联行租公寓模式就是房屋托管+标准装修+管理服务，将众多个人房源“化零为整”，并将客群服务精致化、精准化与精细化。

重构财务结构

除了上述20亿元定增之外，世联行还披露了一项长租基金投资计划，而对准的是上海商业物业市场。

该有限合伙型基金名为上海腾赋有限合伙基金，号称是世联行首个长租类基金，投资模式为世联行旗下子公司世联投资发起设立一只3100万元规模的基金，作为GP只出资100万元，关联方世联先锋与非关联方上海春根创投公司各出资1500万元。

记者注意到，这相当于世联行与创投机构1:1的出资比例试图撬动2倍的资金量，该基金拟通过直接或间接投资目标公司的方式取得上海市核心区域的商业物业的长期租赁权权益等。

赵飞鸿说，这个基金实际上还是由世联行主导的，虽然当前一线城市的商业地产价格涨幅不及住宅价格涨幅，但未来潜力仍很大，他们选的项目都是核心城市核心区。

此外，他特别强调说，他们这个基金不是收购项目资产，而是以低价拿下整套物业的长期租赁权，经过打造之后再租给客户，主要是吃租金差，客户多为企业、政府机构等。未来，他们还将持续发基金做类似投资等。

从腾赋基金来看，世联行的做法是通过不同阶段不同产品的安排和设计，为此类投资形成一套完整的投融资策略，意在为其未来能够运用少量、短期的资金发起管理较大规模的长租类项目。

世联行以仲量联行（全球五大行之一）为例，对标意图明显。2015 年，仲量联行旗下租赁服务收入远超咨询、销售等业务，达到16.70亿美元，占总收入的比重达到32.33%。

世邦魏理仕一位研究部人士表示，世邦旗下既有遍布全球的物业研究咨询服务公司，还有一个与之平行的物业运营管理公司。世联行的意图本质上就是希望通过加大租赁投入，调整现有收入结构占比，进一步放大市场价值。

从世联行年报来看，2013-2015 年实现营业收入由25.63亿元增至 47.11亿元，净利润由3.51亿元增至5.44亿元，年均复合增长率分别高达35.57%和24.57%。

陈劲松在前述《致股东信》中说，“我们相信 2016 年及以后，这些投入会逐步地、长远地改善世联行收入和利润结构。”