楼市噩梦来了！需要买房的人群数量在变少！

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-circle）

几年前，东京郊区，一位房东来拜访他的租户时，发现一具萎缩的骨架躺在出租屋里，这名租户已经死了三年了。

没有一个邻居发现他已经失踪，他的银行一直固定缴纳房租，一直到他的账户里分文不剩。房东因收不到房租来检查，才看到了那可怕的一幕。

在未来数十年中，随着老年人口比率的上升，可能很多城市会出现这样的情况。

我们看看东京就知道。过去几十年，日本人口曾呈现爆炸式增长，许多人背井离乡来东京打拼，为了安置这些人，日本政府在东京郊区建设了很多新房，但随着日本人口的锐减（有人估算，到2055年日本的人口将由现在的1.27亿缩减到9千万），很多区域会出现人去楼空的凋敝景象。

专家预计，如果当地政府不尽快着手制定措施应对城市的灰色未来，郊区的高楼大厦和各种建筑群也将被废弃。

这些都给中国，带来了什么信号？

老龄化带来房地产拐点？

我国的老人有多少？

民政部在7月11日公布的《2015年社会服务发展统计公报》给出了答案：截至2015年底，我国60岁及以上老年人口2.22亿人，占总人口16.1%。其中65岁及以上人口1.4386亿人，占总人口10.5%。

按国际标准，如果一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的比例达到10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，就进入了老龄化社会。有专家由此表示，中国已于2001年进入了老龄化社会。

老龄化社会的到来，势必带来消费结构的变化。

从中国人的消费投资特征看，30-50后重视养老医疗，60后重视健康消费，70后更重视品牌，80后喜爱休闲娱乐和互联网消费，90后重视休闲、娱乐方面的消费，购房需求下降。

原国泰君安首席宏观分析师任泽平就表示，房地产周期在很大程度上也是人口周期的一部分，人口出生数量领先住宅开工数量20年，20-50岁是适龄购房人群，2014年前后房地产投资到达长周期拐点，后房地产时代的典型特点是“总量放缓、结构分化”。

这句话翻译过来就是，要买房的人变得越来越少，但在北上深广等城市房子会供不应求。

有人或许会说“以房养老”模式，是房地产在老龄化社会中发展的一个机会点。

“以房养老”是拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，然后按月领取一定数额的养老金，期间老人仍然可以住在这里，仍然拥有对房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，直至身故；而在老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

但我们看到，截至目前，北京、上海、广州、武汉等四大试点城市只有60户投保，并且仅有一家保险公司推出了相关产品。因为绝大多数老人还是希望把房子留给孩子。

他们一来是担心政策不成熟，害怕最后“没房也没钱”；二是是房价确实太高，老人以房养老了，子女却买不起房，老人们又能真正安度晚年吗？而大多数老人想把房子留给子女，那么未来的购房需求还会向现在这么强烈吗？

房地产还有机会吗？

可见，“老龄化社会”给房地产制造了不少困难，因为老年人对于住房的需求越来越少，而新生代对于买不买房，仍不确定。

但这让邦也想到一个现象：两年前一份叫《“90后”压根儿就不买房》的演讲PPT广为流传，随后“叫卖情趣用品”的90后创业红人马佳佳成为名人，并一度成为开发商眼中的红人。

为什么“马佳佳们”会一夜成名？因为楼市大佬们开始审视马佳佳背后的新一代消费群体。

原因很简单，人口带来的需求衰减问题，无法搞定；那么他们就必须要搞定新的消费载体——90后。

但邦爷还想提出一个角度：房价不止取决于供求，还取决于人口流动。我们以老龄化程度很高的上海为例。

据“上海市老年人口和老龄事业监测统计调查制度”统计，截至2014年12月31日，上海市户籍人口1438.69万人，60岁及以上老年人口413.98万人，占总人口的28.8%，也就是说每3人中就有1个60岁及以上老人。

上海老龄化严重，但邦爷要提醒你看另外一组数据：上海2000年的常住人口为1670万左右，到2010年达到2300万左右，增加630万左右，增幅为38%。

也就是说，上海虽然老龄化严重，但人口的流动性也在增强。人口迁徙其实侧面体现的是城镇化的过程。任泽平则表示，人口迁移边际上决定不同区域房市，根据国际经验，人口将继续往大都市圈迁移聚集。

而人口流动的加速，对区域房价来说，是很重大的影响因素，他不仅会带动城市核心区域房价支撑力，还将带动人口外溢区域（即城市周边新兴区域）的房价走势。

＊文中观点为作者评论，和邦地产立场无涉。