最后一个看空武器失灵，楼市进入多军独唱时代？

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-Circle）

保险公司推出的以房养老产品，曾被投资者认为是“少数能做空楼市的金融工具”。它的核心价值在于，房屋业主可以根据房屋高点时的价格，将房子抵押给保险公司，换取每年固定的收益用于养老。等房产公司付清所有房款后，房屋也就过户给保险公司。

它对投资人的意义在于，可以锁定房地产最高价套现，又不会因为现金的短期价值迅速缩水，而让自己受损。

然而，这个具有做空功能的金融产品，如今却因为试点两年的“以房养老”宣告失败，而面临“失灵”。

说到失败的原因，有人说，这个只有幸福人寿一家做出产品，观念上与中国人的“传统孝道”相背。但也有人说，最重要的是，他们的试点城市选错了！

北京、上海、广州、武汉，这四大试点城市，一共都只有60户投保，怎么成功？

说到这里，邦爷先科普下～

以房养老，也就是“住房反向抵押养老保险”，是指拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故之后，保险公司将获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

这就是讲述了一个老人抵押一套房给保险公司，每月拿钱过日子，最终人没了，房子也没了的感人故事。

我们先来看看幸福人寿“幸福房来宝”这款产品的费率。

以一个70岁的男性为例。

有100万房子的，延期年金交费年度数为18年，延期年金年交保费5810元，扣除延期年金后投保人月度领到手的基本养老保险金额为3734元。

有500万房子的，扣除延期年金保费和相关保单管理费，到手1.85万。

这么算来，看起来还不错。

但是！

这款产品称“已将房产预期增值收益考虑在内”。我们再来看看这四个城市的房价波动！

数据来自中国指数研究院

幸福人寿的这款产品其中有一项条款，老年人与保险公司在确定基本养老保险金额后，这一金额不能变更。

如果70岁老人手里有一套价值500万的房子，每个月拿1.85万。假设老人可以活到90岁，那么这20年间，老人一共可以拿到444万。

可如果2015年3月这套房子价值500万，在上海，老人的房子已经保守价值626万！在北京582.5万！在广州517.5万！在武汉623.5万！

这仅仅是1Y+3M的时间！

再不济，我们算算银行定期。

老人把500万的房子卖掉，银行一年定期1.5%，银行上浮20%为1.8%，一年利息为9万，如果利滚利，第二年利息9.162万，第三年9.33万……

老人每年至少可以获得9万零花钱，而500万现金还是自己的。

如果算银行理财产品，如果3年期保本型理财收益率为4%，500万三年可以获得62万的收益！

平均到每个月，老人可以获得1.73万的现金，500万还是自己的。

如果以4%不变，排除本金增加的情况，20年后，老人至少累计获得915万现金。

按照现行通胀率，幸福人寿给予70岁老人500万房产每年1.85万的养老金，在10年甚至15年后，反而会让老人的生活品质下降。

根据国家统计局7月10号的数据，2016年上半年，我们国家CPI同比上涨2.1%。

再做一次数学题。

10年后，1.85万元胀成2.28万元……增加仅仅4300元。

而全国人民的可支配收入增加情况，可是以每年8%左右递增的！

从以房养老的失败可以看出，至少在最近十年，一线城市的房价仍然是长期看涨。任何放弃一线楼市自住房产，换取现金投资其他领域的行为，都将承担巨大的风险。

 

＊文中观点为作者评论，和邦地产立场无涉。