“地王”游戏里的聪明“玩法”：富力杨晔看好长三角城市群

◎每经记者 杨羚强

“华东（大城市）周边的一些（中小）城市的购买力不弱，但是缺少一些高性价比项目，这可能会成为我们的（拿地）机会。”

和所有市场化的房企一样，对近期在华东市场的上海、杭州、苏州、南京、合肥等地出现的“地王”，富力地产集团副总经理、华东区域总经理杨晔也觉得土地市场目前“虚火”太旺，但他并不认为应该消极地等待市场自我调节后的降温，而是应把目光转向长三角城市群里的优质中小城市。

另一方面，他对整个长三角的商务核心——大虹桥非常看好，认为它会是辐射整个亚太地区的“世界级”商务中心，而不仅仅只是长三角地区的CBD。富力会不断地完善大虹桥板块三个项目的配套，通过运营提升物业的价值。

效率、稳定比规模更重要

“我们不会为短期特殊目的追高‘地王’，不是我们怕拿‘地王’，而是更看重项目的真正价值。房地产项目的价值最终是由市场检验的，并不是通过简单追高地价，就能让市场买单。”

杨晔说，在过去几年，很多企业通过公开市场的大量购地，以及企业兼并，实现规模的迅速放大。但其实，规模的扩大并不一定能带来利润的快速增长，反而有可能增加企业经营的安全风险。

相比之下，富力则更为注重效率和稳定，大部分项目都有比较好的投资收益和回报。因此，虽然富力的销售规模并不是行业排名非常靠前的，但在利润排行榜上却一直名列前茅。富力地产2015年的年报显示，公司的税前利润高达115亿元。这个利润水平和很多销售规模千亿的企业持平。

杨晔表示，目前的土地市场“虚火”过旺，可以观望半年。但并非代表着富力地产华东公司在这期间不再拿地，富力可以通过兼并其他房企，或者参与城市更新等方式在非公开市场以相对合理的价格获取土地。

杨晔认为，长三角城市群中很多中小城市购买力不弱，它们可能受惠于长三角城市群的规划，更多地通过高铁、城际铁路和轨道交通与大城市联动。他举了个例子，富力在湖州的项目连续多月拿下当地的销冠，而在“地王”频现之下，富力之前获得的诸多的土地储备，恰恰变得更为有价值。

当地网签的数据，从去年10月到今年5月，短短8个月时间富力在湖州的富力湖州城就销售了11亿多元。而去年1月富力拿地时的地价是3.27亿，换句话说，仅仅用一年多的时间就回笼了全部拿地费用。杨晔说，在长三角城市，类似的机会相当多，富力有机会布局更多的中小城市。

城市群：带来“世界级”CBD

长三角城市规划后，陆续有媒体对这个规划进行解读，最终都把目光聚焦到上海一个刚刚兴建完成的CBD上，这就是大虹桥。在长三角城市群的各城市分工协作日益紧密后，依靠高铁、城际铁路、飞机和城市轨道交通形成的超级交通枢纽，大虹桥有望发挥类似“大脑”的角色，指挥城市群之间的营销、研发、生产、交易等环节协作。

杨晔说，某种意义上大虹桥不仅是长三角的，也是整个亚太的。从中国上海大虹桥前往日韩、东南亚甚至澳洲，都可以做到当天来回，如此发达的交通体系，在全世界的CBD中，也是比较少有的。

也是因为这一判断，当大虹桥地区有些开发商选择将写字楼迅速出售。富力地产却在不断地追加投入，希望给业主更有价值的写字楼。

他用不带客房的五星级酒店来形容富力在大虹桥地区写字楼的特点，多功能会议中心、餐厅、健身会所、企业家俱乐部等一系列配套服务设施，都会是富力大虹桥项目区别于其他竞品的闪光点。

另外，万豪酒店的最高等级品牌也已经和富力签约，将入驻大虹桥项目。

杨晔相信，写字楼的价值，往往要等开始运营才逐步显现。而在整个大虹桥地区商务氛围逐步形成后，那些拥有一流配套和服务的写字楼会有比周边项目更高的商业价值和投资价值。