万科高增长密码：谁离开都不影响体系高效运转

◎每经记者 杜冉乐

有人评论说，即使王石、郁亮、孙嘉……这些高管团队的主要成员全部离开万科，万科也照样能冲刺3000亿元，甚至4000亿元的销售规模。其主要证据就是万科是一家管理体系极为成熟的企业，各个环节的运作已经达到了一定的精度，以至于任何人离开，都可以马上找到合适的人替代。

7月2日，万科发布业绩公告，上半年销售揽金1900.8亿元，同比猛增800多亿元，继续领跑地产企业。万科股权争斗正酣之际，令人振奋的数据犹如一枚定海神针，让各方不敢过于激进。

一直以来，像绿地、中海、恒大甚至绿城等一线房企均对地产“头把交椅”怀有野心，但至今仍未能超越万科。人们不禁要问：万科持续高增长的密码究竟何在？

销售“桂冠”的诱惑

年初，万科为自己去年突破性销售2614亿元且继续保持销售金额总冠军松了一口气，还乐观地制定了今年3000亿元的销售目标。

2016年过半之际，万科经营又曝出惊人喜讯。上半年，万科实现销售揽金1900.8亿元，去年同期该指标仅为1099.6亿元，上半年实现销售面积1409万平方米，去年同期该指标仅为902.6万平方米。

亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东向《每日经济新闻》记者表示，今年楼市整体向好，各大房企销售业绩都表现得不错。

潜在挑战者如恒大地产，上半年实现合约销售金额1417.8亿元，同比增幅62.8%，合约销售金额1660.5万平方米，同比增幅45.9%。从合约销售面积来看，恒大已多年稳居第一，但外界似乎更看重销售金额这一指标。

在亿翰智库的最新研报中，排名全国房企销售金额第三名的碧桂园上半年揽金1250.7亿元，合同销售金额1564万平方米，基于对后市的乐观预期，碧桂园将年度目标从1680亿元上调至2200亿元。

《每日经济新闻》记者还注意到，绿地集团上半年销售揽金1140亿元，保利地产同期揽金1030亿元，中海地产同期销售揽金763亿元，万达集团同期销售490亿元，绿城中国同期销售揽金455亿元。

从2014年以来，绿地、中海等一线房企曾一度叫嚣，说要超越万科，一举抢下头把交椅。其中，绿地彼时冲刺上市及超高层商业体备受外界追捧，同属于“中建系”旗下的中海地产与中建地产合并一事，外界猜测地产央企巨无霸或将加速诞生，有实力挑战万科。

除了绿地、中海之外，绿城中国因为中交集团重仓入股成为其大股东，外界也曾猜测这会否诞生一家万科级新房企巨无霸。

然而，标杆房企万科的龙头地位，至今仍无人望其项背。记者观察到，2014年以来，万科总裁郁亮最先觉察到了房地产业危机，带领团队深入小米、腾讯与阿里等公司学习互联网思维，尝试各种转型，包括事业合伙人制，但始终并未脱离“造好房子”这一核心理念。

绿地、中海、绿城等一线房企却似乎进入一个新的调整周期，超越万科的新型巨无霸并未诞生，反而这些房企的销售业绩呈现低速增长趋势。

破解高增长“迷思”

之前，绿地等房企巨头试图挑战万科的龙头地位，主要是基于大家所处的楼市环境及自身企业机体相对较为稳定，但即便如此，仍难以实现这一目标。

去年底至今，万科股权之争陷入胶着状态，甚至宝能6月底曾公开抛出罢免万科王石、郁亮等现有董事会所有成员的提案。尽管如此，万科仍给出了靓丽的成绩单。

全国房地产商会联盟执行主席顾云昌告诉《每日经济新闻》记者，万科股权争夺属于资本层面的事情，万科积累了20多年的企业制度与文化。现在卖的可能是两年前拿的土地，关键是这个团队好，老百姓比较认可这个品牌。

“万科的特色是快周转、标准化。”张化东表示，像绿地集团的办公、商业占比较大，随着商业市场趋于饱和，很难做到高周转。

2014年，绿地商业曾推出大客户定制模式，卖掉一栋办公楼可迅速回款数亿元至几十亿元不等，而自持商业不仅回款较慢，基于当前各城市（尤其是二、三线城市）的低租金行情，回报率也较差。

与绿地、万达等一线房企做商业玩高大上相比，万科今年明显加大“万科里”为典型的社区商业战略，“万亿级”大万科版图中商业部分将占千亿级，探索存量商业资产证券化试点等。

万科某区域商业管理相关负责人向《每日经济新闻记者》记者表示，随着市场进入白银时代，万科传统住宅开发领域的传统也逐渐被其他竞争对手所淡化，他们做商业的出发点一个是为住宅提供更大的价值，另一个是希望商业崛起，为万科未来发展创造更好的前景。

记者观察到，万科商业玩得也是快周转策略，以成都万科为例，今年商业运作量为60万平方米，自持约10万平方米，其他体量会快速卖掉。

与万科商业相比，万科住宅已从刚需性高周转过渡到改善性高周转。去年底，万科在成都一举拿下880亩的第五城地块，经前期蓄客之后今年6月两次开盘累计狂销8亿元，被称之为成都楼市“全能冠军”。

成都万科一位营销负责人说，相比此前，万科当前更强调单盘产值，从快速拿地、设计到财务、跟投等各环节高效衔接，还有项目上的跟投机制，这已说明万科的专业化、高效操盘能力。

中国地产金融联盟执行会长、黄金湾投资集团董事长申威表示，万科持续高增长与其历史积淀密不可分，有一个好的体系，即使换一个发动机，照样高速运转。从拿地、规划、设计、开发、销售等各环节很健全，即使走一个高管或区域一把手，比如北京万科走了毛大庆，后续影响并不大。

“万科的核心是公司整个体系很成熟，首先是资金储备较多，有较强的融资能力，其次是产品管控较好，从产品设计、开发工程，到物业服务、销售渠道等，有大量优秀的合作伙伴。”申威说。