绿城被“放鸽子”？中房地产重庆“吃独食”

每经记者 杜冉乐

绿城被“放鸽子”了？一则公告让外界揣测不断。

7月4日，中房地产（000736，SZ）公告称，该公司终止与绿城房地产共同投资开发重庆中央公园项目，这距离双方最初达成合作共识才2个多月。

友谊的小船，说翻就翻。绿城中国也公告了其与中房地产终止合作投资一事。但《每日经济新闻》记者发现，到底是何种原因导致“船翻了”，双方公告却含糊其辞，着墨甚少。

重庆一位地产人士表示，重庆中央公园对外宣称是纽约、伦敦之后的世界第三大城市公园，像金茂、鲁能等房企扎堆，看好该片区。但另一位知情者透露，中房从分享到吃独食，与其财务考量关系很大。

中房与绿城“爽约”

对于绿城房地产版图来说，除了在北京、上海之外，该房企布局在1.5线城市也仅有杭州与沈阳，而多数布局在长沙、合肥、郑州、青岛、济南以及温州、绍兴等三四线城市。

4月底，绿城房地产试图借中房地产旗下重庆中交绿城房地产项目股权合作投资的机会一举杀入重庆楼市，这被外界解读为绿城掌舵人宋卫平“西进”战略的重要一个棋子。

绿城房地产的母公司绿城中国（03900，HK）日前曾公开表示，该合作将扩大其资产及盈利基础，进一步巩固其作为中国顶尖物业开发商的地位，与中交集团在地产开发上将形成优势互补及互惠互利。相较于绿城，中房地产公开说，该房企引入绿城是为了加快主营业务发展，更好地推进重庆中央公园项目建设等。

据了解，重庆中交绿城注册资本原为1000万元，由中房地产全资控股，但按照框架协议，该项目房企增资9000万元，其中绿城增资3500万元，中房地产增资5500万元。

记者注意到，去年底，重庆中交绿城豪掷近45.3亿元拿下位于重庆两江新区两路组团合计778亩土地，拟打造住宅与商业综合体。

在此之前，围绕重庆中央公园，已有中国金茂、鲁能地产等房企巨头进驻。重庆一家地产机构负责人预判说，随着重庆一路向北，这将是下一个照母山。

实际上，重庆照母山板块过去几年已成为恒大、世茂、香港置地等龙头房企打造高端大盘的相对集中区域。

在外界眼里，绿城打造高端楼盘具有较高的产品与品牌溢价，而中房地产这方面相对较弱，尽管合作前景被看好，但友谊的小船，说翻就翻。

中房地产表示，根据港交所交易规则，该合作事项须提交绿城中国股东大会审议。截至目前，重庆中央公园项目框架合作协议尚未生效。现双方基于商业考虑，经友好协商，宣布终止合作投资。而绿城中国对终止合作也寥寥数语。

绕不开的“利益最大化”考量

去年底，中房地产已为子公司重庆中交绿城代垫上述土地款大约9.06亿元，今年4月份又向其总借款13.6亿元用于支付第二笔土地款。

不过，中房地产与重庆中交绿城关于上述两笔交易关系背后其实并不简单。记者查询发现，所涉9.06亿元已转为中房地产对重庆中交绿城的借款，期限3年，年初至4月底，年利率9.46%，5月1日起年利率8%。

按照最初增资协议，绿城房地产须在增资完成之后3个月内向重庆中交绿城借款大约3.17亿元，年利率8%，而重庆中交绿城受到该借款之后2个工作日内向中房地产偿还3.17亿元借款及相应利息。

实际上，中房地产作出上述融资安排的一个初衷，就是力求完成增资后中房地产与绿城房地产按出资比例提供股东借款。

据悉，第二笔所涉的13.6亿元借款，期限仅6个月，年利率8%，中房地产要求重庆中交绿城对外融资到位后3日内偿还本息。

6月28日，中房地产对外披露了子公司重庆中交绿城拟与建设银行重庆渝中支行签订资产收益权转让合同，以转让资产收益权融资大约15.6亿元，期限5年，年利率6%，资金来源为该行理财计划。

对于该融资，中房地产已对其进行了全额担保，公告已表明重庆中交绿城增资扩股尚在进行之中，待增资完成之后按比例担保或对中房地产反担保。

记者注意到，今年一季报显示，中房地产账面现金19.22亿元，短期借款与一年内到期非流动负债仅2.87亿元，但要撬动一个大盘开发，上述资金显然不够，引入关联方绿城也在情理之中。

近来，中房地产购买中交地产等资产重组失败，这明显妨碍了其做大做强，去年年报又显示其“增收不增利”困局，其中净利下滑逾六成，而今年一季报该情况每况愈下，每股收益与净资产收益率也严重下滑。

“中交系”一位知情人士透露，当前重庆楼市回暖明显，中房地产原本希望借合作方缓解项目开发的财务压力，但随着低成本融资的加快推进，相较于让渡项目部分股权的权益融资，债权融资及独立开发能提高项目财务并表后的资本收益率。